房產(chǎn)案例：張律師辦理房屋買(mǎi)賣糾紛案，違約方賠償購(gòu)房人違約金
代理階段：一審
代理方：原告（劉某某化名）
案件結(jié)果：勝訴，違約方退還購(gòu)房定金，賠償違約金60萬(wàn)元。
代理律師：張?jiān)迄i律師
案情介紹：
2016年7月10日，原告劉某某與被告王某某雙方經(jīng)北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間介紹達(dá)成《房屋買(mǎi)賣業(yè)務(wù)》[合同編號(hào)：]合同及補(bǔ)充協(xié)議，約定被告將位于北京市豐臺(tái)區(qū)某某號(hào)院6號(hào)路1層1單元104房屋出售給原告，房屋價(jià)款226萬(wàn)元。合同簽訂當(dāng)日原告按照約定向被告支付定金3萬(wàn)元，2016年8月21日被告提出加收定金40萬(wàn)元。2016年8月25日雙方完成網(wǎng)簽手續(xù)。根據(jù)雙方約定被告應(yīng)于2016年8月31日前將房屋交付給原告，但是被告在房屋交付期限屆滿仍以各種借口拒絕交付房屋，并明確表示拒絕繼續(xù)履行合同。雙方在2016年9月5日簽訂收款證明：記載因被告未按約定日期正常交房，拒絕繼續(xù)履行合同。原告委托律師起訴要求被告賠償違約損失。
判決結(jié)果：
碩恒房產(chǎn)律師代理原告一方，最終法院采信律師代理意見(jiàn)判令合同解除并支持違約金。判決結(jié)果如下:
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)民事訴訟法的解釋》第二百四十七條之規(guī)定，判決如下：
一、被告王某某于本判決生效后十日內(nèi)向原告劉某某支付違約金及房屋差價(jià)損失共計(jì)600000元。
二、駁回原告劉某某其他訴訟請(qǐng)求。
案件分析：
一、本案中，作為購(gòu)買(mǎi)方在被告未按約定交付房屋時(shí)被告已構(gòu)成違約，但是因原告擔(dān)心資金安全，未考慮法律風(fēng)險(xiǎn)同意中介人員的建議，從而簽訂收款證明，由于對(duì)于違約證據(jù)和法律不了解，險(xiǎn)些將對(duì)方違約行為轉(zhuǎn)化為雙方協(xié)商解除，而無(wú)法獲得賠償。
二、在庭審中被告一方面主張?jiān)孢`約，另外提出房屋共有權(quán)人不同意出售房屋且雙方簽署的《收款證明》沒(méi)有出賣人簽名，該證明系協(xié)商解除買(mǎi)賣合同。律師接受委托后，抓住收款證明中載明的“售房人王某某拒絕繼續(xù)履行合同”，該收款證明是雙方對(duì)于履行事實(shí)的說(shuō)明并非合同協(xié)商解除。最終法院認(rèn)定被告的行為構(gòu)成根本違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于原告劉某某主張的違約金及房屋差價(jià)損失，法院結(jié)本案的實(shí)際履行情況、雙方合同解除的情況、王某某的過(guò)錯(cuò)程度、劉某某的實(shí)際損失及其預(yù)期利益、房屋市場(chǎng)價(jià)格變化等因素，根據(jù)公平原則，酌情確定王某某應(yīng)向劉某某支付違約金及房屋差價(jià)損失的具體數(shù)額。
法律依據(jù)：
合同法：第八條、第六十條
第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第一百零八條 當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
第一百一十三條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。
碩恒房產(chǎn)律師提示：
二手房買(mǎi)賣過(guò)程中，在簽訂合同和補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，一定要注意合同條款和補(bǔ)充協(xié)議約定內(nèi)容，必要時(shí)可咨詢專業(yè)房產(chǎn)律師以免因?qū)Ψ课葙I(mǎi)賣合同條款不理解導(dǎo)致后續(xù)發(fā)生不必要房產(chǎn)糾紛。另外在房屋買(mǎi)賣過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)委托人代為簽字賣房的情況，注意查看和核實(shí)委托手續(xù)及共有人授權(quán)，否則在交易中可能發(fā)生對(duì)方以授權(quán)不明或無(wú)代理權(quán)主張合同無(wú)效或撤銷合同。
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