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交房季應注意的事項
1、交房材料
交房時,開發商需向業主提供“三書一證一表”(《建設工程質量認定證書》、《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》和《竣工驗收備案表》),且均是原件。這5份文件材料是證明房屋通過驗收的重要憑證,也是解決開發商與業主購房糾紛的重要依據。如果開發商在交房時沒有完全提供以上材料,則說明房屋不具備交房標準,業主有權拒絕收房。
2、交房程序
不少小區在業主收房時,要求業主辦理完所有手續,簽了字,才會給鑰匙驗房,其實這樣的交房順序是不合理的。業主只要在交房文件上簽字,這份文件即在法律上視為生效,相當于業主默認了房屋的質量和手續均不存在問題。如果后期發現房屋質量問題,難以交開發商整改。所以,業主在簽字之前,一定要先實地對新房進行綜合驗收。確認房屋質量沒有問題后,領取新房鑰匙,最后再簽署交房文件,完成交房。
3、交房時間
開發商延期交房的應對辦法有兩種:一是經購房者的催告后在合理期限內(一般是3個月)交付。購房者不能要求解除合同,但可請求開發商按延期天數承擔違約金賠償;二是經催告后過了3個月仍沒有交房,也不給出合理理由或一味推脫逃避的,購房者可以要求解除合同,并要求開發商承擔違約責任,賠償相應的損失。
4、交房驗收
根據有關規定,房屋的主體結構質量不合格不能交付使用的、或者房屋交付使用后,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格的,購房者請求解除合同和賠償損失的,可以要求退房。要注意“主體結構”是指房屋的主要構件相互連接、作用的平面或空間構成,例如地基、承重墻等出現結構性傾斜、坍塌等問題,應視為主體結構存在問題。另外,確認房屋主體結構有問題,要經過具有檢測資質的專業機構檢測。而若是房屋滲水、墻地面空鼓等問題,屬于非結構性質量瑕疵。購房者可以要求開發商整改修復,但不能因此要求退房。
不過,按照法律規定和合同約定入住前出現以下八種情況,購房人可提出退房。
1、實測面積與合同約定面積誤差值超過3%。
2、開發商逾期交房構成根本違約,即逾期交房達到合同約定日期。
3、開發商變更規劃、設計影響房屋結構型式、戶型、空間尺寸、朝向的。
4、開發商預售末取得商品房預售許可證的房屋。
5、開發商交付的房屋主體結構質量不合格或房屋質量嚴重影響房屋正常使用的。
6、不能按期辦理產權過戶的。
7、購房者貸款申請末批準,合同雙方對付款方式不能協商一致的。
8、合同中約定的其它退房條件出現時。
5、交房費用
開發商按期交納房屋和購房者交納物業服務費是兩個不同的法律行為,開發商不能把業主交納物業費作為交付房屋的前提條件。可見,收樓時要求業主預交一年的物業管理費是不合理的,如你與物管處無事先約定,可不用預交費用。
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