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那么買房時(shí)到底有多少種違約情況呢?各種違約又應(yīng)該怎么計(jì)算違約責(zé)任呢?
一般來說，我們將違約金分為新房和二手房買賣合同違約金這兩大類。
買新房產(chǎn)生的違約金
買新房時(shí)，簽訂購房合同后，如果其中一方不按合同履行義務(wù)，或者沒有不符合合同規(guī)定，應(yīng)該繼續(xù)履行或者采取措施補(bǔ)救、賠償損失，在這種情況下需要賠付違約金。
下列情況，一般開發(fā)商需要賠付違約金：
1、開發(fā)商辦理證件逾期、交房逾期
按照合同規(guī)定，開發(fā)商需按期辦理所有交房手續(xù)，并按時(shí)交房。如果不是因?yàn)椴豢煽沽σ蛩鼗蛘哔彿空咴颍_發(fā)商無法按時(shí)交房將視為逾期交房。
2、開發(fā)商擅自變更規(guī)劃
擅自變更規(guī)劃是很嚴(yán)重的違約行為，一般變更規(guī)劃的主要是公共設(shè)施，室內(nèi)格局。為了避免這種風(fēng)險(xiǎn)，購房者應(yīng)將規(guī)劃寫入購房合同的補(bǔ)充協(xié)議，并約定較高的違約成本。根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商擅自變更規(guī)劃，購房者還可要求退房，并承當(dāng)房價(jià)上漲帶來的損失。
3、開發(fā)商解除合同
開發(fā)商如果因自身原因需要解除合同的，屬于一般違約情形，這種情況在制式合同中都會(huì)做出約定，通常違約金的額度在總房款的15%至25%左右。如果只簽了定金協(xié)議，則只賠償雙倍定金。
另外，如果購房者因?yàn)樽陨碓驘o法履約，責(zé)任應(yīng)由購房者承擔(dān)，比如交完定金無法付首付，定金就會(huì)被沒收。交首付后不想買房也需要承當(dāng)賠付責(zé)任，具體以合同約定為準(zhǔn)。
買二手房產(chǎn)生的違約金
二手房違約情況比較多，一方面是受房價(jià)波動(dòng)影響，房價(jià)波動(dòng)會(huì)導(dǎo)致買賣雙方的心理變化，違約幾率增加;另一方面，二手房交易流程復(fù)雜，一個(gè)環(huán)節(jié)出了問題，交易可能就無法完成，產(chǎn)生違約。
賣方違約主要有下面幾種：一房多賣;不按時(shí)交房;拒收定金;要求漲價(jià);直接毀約。
買方違約有下面幾種：資金不夠;不愿付款;政策變化無法購房。
提前還貸產(chǎn)生違約金
提前還貸直接給銀行帶來了利息損失。事實(shí)上我們與銀行訂立的借款合同已經(jīng)確定了借款額度，利息計(jì)算方式，還款方式和期限，這是具備法律效力的。提前還貸實(shí)際上是一種違約，所以大多數(shù)銀行都制定了提前還款的處罰措施，有的銀行違約金要加收本金的1.5%，還有的銀行需額外加收幾個(gè)月的利息，有的銀行規(guī)定一定期限內(nèi)(可能是1-2年)不得提前還款。
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