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一、買房詳細流程

看樓

首先，購房者應(yīng)該去現(xiàn)場看房，重點關(guān)注樓盤有無預(yù)售資格。在檢查樓盤有無預(yù)售資格的流程里，重點是查商品房預(yù)售證，如樓盤是否沒有預(yù)售證就公開進行內(nèi)部認(rèn)購、是否把預(yù)售證掛在售樓部顯眼處、預(yù)售證是否過期等。房屋質(zhì)量方面，建議到現(xiàn)場查看有無墻體裂縫、漏水、滲水、偷工減料、管道滲漏等問題。

其次，購房者應(yīng)該上網(wǎng)查發(fā)展商資質(zhì)，查驗所選購的住房是否已被抵押、查封。如果選購的住房是由房地產(chǎn)中介公司代理銷售的，應(yīng)了解該公司是否具有房地產(chǎn)中介資質(zhì)等。

買樓

首先，購房者應(yīng)慎簽認(rèn)購書。認(rèn)購書是商品房買賣的預(yù)約合同，是獨立合同。簽認(rèn)購書時常會引發(fā)一系列糾紛，具體表現(xiàn)在購房者要收回定金，而發(fā)展商卻不一定會退還。因此，為避免過多的麻煩，購房者在決定買房，可以向發(fā)展商提出看正式合同樣本，在覺得正式合同可以接受的情況下，再簽署認(rèn)購書，以免被套牢。

其次，購房者要看認(rèn)購書是否能保證公平。認(rèn)購書的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人的基本情況;房屋基本情況(含房屋位置、面積等基本情況);價格計算;簽署契約的時限規(guī)定。大家要看清楚其中內(nèi)容是否有違反平等、公平的原則。

最后，房款必須支付到監(jiān)控賬戶。購房者應(yīng)將房款支付到《商品房預(yù)售許可證》指定的銀行監(jiān)控賬戶上，不要直接交給開發(fā)商或者中介。房款可以采取一次性付款或分期付款，具體如何分期，可以由雙方約定。比如購買者可以留15%的房款，其中10%可以在出賣人交付使用之前支付，5%的房款可以在預(yù)售人交付商品房房地產(chǎn)權(quán)證時支付。

房屋總價格、單位價格、樓面地價

房子總價格：簡稱總價，是指一宗房地產(chǎn)的整體價格。一般來說，總價不能說明房地產(chǎn)價格水平的高低。

房子單位價格：簡稱單價，是指單位土地面積或單位建筑物面積的地價、房價或房地價格。單價可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

房子樓面地價：又稱單位建筑面積地價，簡稱樓面價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價=土地總價格÷建筑總面積;樓面地價=土地單價÷容積率。

房子的簽訂認(rèn)購書

在商品房正式銷售工作開始后，一般會設(shè)立售樓處，購房人在認(rèn)可本項目后，可到售樓處簽訂認(rèn)購書，并繳納訂金。銷售方應(yīng)實事求是地向購房人介紹項目的進展情況，并將簽約須知及有關(guān)的宣傳資料和法律文件交給購房人。

其實簽訂認(rèn)購書是商品房銷售程序的一個環(huán)節(jié)，買賣雙方簽訂認(rèn)購書的主要內(nèi)容包括：

(1)房屋開發(fā)商名稱、地址、電話;銷售代理商名稱、地址、電話;認(rèn)購方名稱、地址、電話、身份證件;指定律師所名稱、地址、電話。

(2)客戶認(rèn)購物業(yè)的樓層;戶型;房號;面積。

(3)購房房價。包括單價;總價。

(4)買房付款方式。包括一次性付款;分期付款;按揭付款。

(5)房屋認(rèn)購條件。包括：定金金額;簽訂正式契約的時間、地點;付款地址和帳戶，簽認(rèn)購書至正式簽約期間違約補償方式和爭議解決方式。

在簽訂完認(rèn)購書后，銷售方應(yīng)給購房人《簽約需知》，以使購房人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細節(jié)。簽約須知主要內(nèi)容包括：

(1)本項目法律文件：國有土地使用證號、銷售許可證。

(2)房屋購買人應(yīng)攜帶的有效身份證件。公司應(yīng)攜帶的文件、購房批文等。

(3)購房房款支付方式。

(4)買房應(yīng)繳納的稅費說明：印花稅、契稅、手續(xù)費、房產(chǎn)權(quán)屬登記費、權(quán)證工本費、權(quán)證印花稅。

正式簽約

標(biāo)準(zhǔn)格式的購房合同文本并非不能增刪、也不能更改。消費者在簽購房合同時有權(quán)利仔細琢磨合同的條款細節(jié)，對其中不滿意處提出改動要求。同時，購房者還應(yīng)注意格式合同中的空白待填處，要懂得把許多保障自己權(quán)益的細節(jié)填上，并規(guī)定達不到條件應(yīng)承擔(dān)的后果。

二、買房注意事項

1、買房子盡量買一期開發(fā)的，一般說來價格便宜而且質(zhì)量好。

2、買房前試驗隔音情況，否則會很痛苦。

3、不要買二層，一般廚房下水道是二層往上一條，一層獨立一條。這樣二層是最容易發(fā)生堵塞的，如發(fā)生堵塞倒灌，其狀慘不忍睹。

4、買房子要注意不要買臨街的，噪音太大，即使是一條小路，也有發(fā)展成菜市場的潛力。

5、窗子外側(cè)一定要是往外傾斜，否則窗子上的密封膠老化了就會水淹七軍。

6、窗戶的紗窗一定要買內(nèi)置的，否則掉在地上還好，掉在人上就難辦了。

7、窗戶最好是推拉式，在中間關(guān)的，密封性好。

8、注意你所買的房子的位置，小心你的樓下空地成為停車場。

9、不要買頂層，頂層容易出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，雖然能修理但耗時耗力，修理時間極可能被無限延長不要買帶廚房下水道的地下室，否則崩潰是早晚的事情。

10、衛(wèi)生間的防水很重要!!!一定要鼓動你的樓上和你一起在交房時做足48小時的閉水試驗，確定其防水性能，否則一旦漏水后果會非常痛苦。

11、要注意小區(qū)里的車位數(shù)量，也許近期你不買車但不帶表以后不會。

12、家里的水管，暖氣管道都要打壓試一下，尤其是暖氣。個別暖氣片，會直接影響室溫，如果安反了，想要改過來極其困難，全安反了還可以在外面改，但如果安錯了一兩片，則要砸地面。

13、如果你的房子是帶單元對講的，那別買一層，關(guān)門聲能讓你瘋掉，報警聲威力更是驚人。

14、房子里的對講系統(tǒng)一定要問明性能和使用方法，并且仔細試驗，否則那些宣傳中優(yōu)越的性能可能只是宣傳而已。

15、廚房一定要有地漏，這樣有個萬一水管爆裂，還有個地方漏水，不至于讓家里成了太平洋。

16、千萬不要相信那些售樓小姐說的什么外國進口門窗，越是如此，門窗配件越難買，后期物業(yè)根本弄不了。

17、家里的入戶門帶貓眼的是防盜門，不帶貓眼的是防火門，如果發(fā)生火災(zāi)貓眼會爆炸，但如果有陌生人，貓眼看得見。看你需要。

18、裝修時不要動衛(wèi)生間的地磚，不要自己重新做防水—除非你有錢沒地方花，要知道開發(fā)商并不是心甘情愿的為你保修防水的，他們正愁找不到理由呢。

附：購房合同常見的六種“不公平條款”

根據(jù)《商品房買賣合同》格式文本，下面將合同中經(jīng)常出現(xiàn)的六種“不公平條款”之處一一列出，對照此程序，消費者見招拆招，可做到明明白白簽約。

1、列明商品房情況

“買受人所購商品房的基本情況”是標(biāo)準(zhǔn)合同第三條的內(nèi)容，消費者應(yīng)留心其中填空處所填的條款，其中特別注意列明自然層數(shù)和層高幾米。

2、房屋面積計價方式

房屋的合同價款一般按實際建筑面積或使用面積計算，合同中應(yīng)列明面積出現(xiàn)變化時，樓價的變更及退房的條件。

3、交房日期條款

因建設(shè)資金不足而延期交房是常有的事，開發(fā)商為逃避自己的責(zé)任，常常在交房上大做文章。一是只注明竣工日期，沒有交付使用日期;二是交房日期極其含糊;三是既沒有竣工日期，也沒有交房日期。購房者在簽訂購房合同時，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“×年×月×日”，同時，還要注明開發(fā)商不能按時交房需承擔(dān)的責(zé)任。

4、關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套的承諾

現(xiàn)在有不少房地產(chǎn)糾紛都是由于貨不對板而引起的。首先把交樓標(biāo)準(zhǔn)詳細寫進合同。雙方應(yīng)在合同中用明確的條款來加以規(guī)范交樓的標(biāo)準(zhǔn)，如贈送裝修、家電、櫥柜等，應(yīng)注明贈送的品牌和數(shù)量或加“不能低于樣板房的標(biāo)準(zhǔn)”的字樣，避免使用某些開發(fā)商在售樓廣告中所用的高檔、豪華、進口等詞語。

其次，將規(guī)劃寫進合同。如游泳池和會所不得向外營業(yè)、泳池的面積等都要寫清楚，尤其是要求發(fā)展商不得主動提出把原規(guī)劃的花園改變用途，其他承諾的配套也應(yīng)列明。

5、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記

取得房產(chǎn)證是買家最關(guān)注的事情。在簽訂合同時，建議買家勿接受發(fā)展商“若不能在規(guī)定時間內(nèi)辦理房產(chǎn)證，不退房，只支付××違約金”的類似約定。購房者最好在合同中約定：如因開發(fā)商的原因造成購房者不能在雙方約定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，購房者有權(quán)提出退房，開發(fā)商應(yīng)在雙方約定的期限內(nèi)退還房款，并賠償經(jīng)濟損失。

6、保修責(zé)任

說到保修責(zé)任，購房者最好在合同中注明“保修期限不能少于法律規(guī)定的期限”。