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金窩銀窩不如自己的小窩，搬進新家美滋滋可是一到下雨，屋外“嘩啦啦”，屋里竟然“淅瀝瀝”。
找開發商、物業、樓上住戶難上加難今天，小編教業主遇到房屋漏水該找誰負責、如何處理，先來看看房屋漏水的常見情況。
1. 外墻、屋頂漏水
一般是因開放商在修建房屋時埋下的隱患，導致建筑物存在質量問題。
2. 室內漏水
（1）房屋年限較久，防水材料老舊，造成的漏水
（2）樓上的住戶在進行房屋裝修、使用過程中，因裝修破壞或操作不當致漏水
（3）因防水工程施工不到位引起漏水
1外墻、屋頂漏水
案例
李女士是某小區的頂樓住戶，梅雨季節每到下雨天屋內就漏雨。李女士該如何救濟？
如果李女士房屋系屋面漏水，且距離竣工時間不滿5年，根據《建設工程質量管理條例》第 40 條規定，在正常使用條件下，有防水要求的衛生間、房間及外墻面等建設工程的最低保修期限為 5 年，房屋未超過保修期，應該由房屋開發商負責保修。此時物業公司的職責是向開發商報告，幫助協調業主與開發商之間的關系。
如果李女士所購房屋超過5年保修期的，屋頂、外墻維修屬于民法典明確規定的維修資金使用項目，外墻、屋頂屬于共用部位，可由物業公司負責并應動用公共維修資金解決。
案例
劉先生是某小區業主，入住后按時繳納物業費，后因屋頂漏水，認為物業公司收費過高，且未履行維修義務，服務不到位，拒絕繳納物業費，物業公司多次索要無果，將劉先生訴至法院，請求判令劉先生支付物業費及利息合計1.3萬余元。
法院審理認為，劉先生拖欠物業費的情況確實存在，物業公司也確實提供了物業服務，劉先生已經繳納的物業費，應視為對物業公司收費標準的認可。屋頂漏水不在物業管理范疇內，業主以此拒交物業費，法院不予支持。判決劉先生支付物業公司物業費1.2萬余元。
業主不能以房屋漏水為由拒付物業管理費。因業主拒付物業管理費的理由不屬于物業公司的義務范圍的，業主應當按照物業合同約定給付物業管理費和滯納金。
2保修期內房屋室內漏水
1.保修期內的精裝修房衛生間因防水層損壞漏水：
一般該由開發商負責，若因使用人對自用部位使用不當而造成室內漏水，則需要業主自行修復。
2.保修期內的毛坯房衛生間因防水層損壞漏水：
如果在驗收房屋時業主曾親自對24小時閉水實驗進行確認，由業主負責；
如果業主沒有親自確認，開發商只是有竣工驗收合格證，但開發商能證明業主人為損害的，由業主負責；
不能分清責任的，雙方協調解決，協商不成，申請第三方鑒定，費用由鑒定后的責任方負責。
3樓上住戶使用不當致使室內漏水
案例
2023年2月，上海法院審理了一起因房屋漏水導致的相鄰損害防免關系糾紛案。當事人雙方系上下樓鄰居，樓上鄰居家中廚房、衛生間漏水導致樓下家中廚房、衛生間相關部位滴水、滲水。
法院認為,房屋的所有權人或使用權人行使對房屋的所有權或使用權時,以不侵犯相鄰方的合法權益為限，樓上房屋漏水導致樓下房屋內財產受損,樓上應承擔相應的賠償責任, 根據雙方一致確認的損失金額，法院判決樓上住戶停止、排除對樓下衛生間漏水，賠償樓下住戶損失1500元。
樓上樓下房屋漏水涉及相鄰權的問題，根據民法典相關規定，不動產的相鄰權利人應該按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關系。
業主可根據致損原因和實際損失對樓上的侵權業主主張損害賠償，或是其他民事責任。
在漏水問題上，開發商不配合、物業公司不配合的情況時有發生。當業主的正當要求無法得到滿足時，業主可以向法院起訴，維護合法權益。
總結卡片
房屋漏水，該找誰負責？
? 開發商（保修期內屋頂、外墻漏水）
? 樓上住戶（因裝修破壞或操作不當致漏水）
? 物業（保修期滿后公有部分漏水）
來源：上海市青浦區人民法院
作者：朱晶晶
編輯：史梓敬
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