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來源：蘭州晨報

近年來，因樓上漏水引起的糾紛頻見于各種媒體，遇到此類情況，業主到底該如何科學維權，在索賠時，該注意哪些要素?就此類糾紛本期說法邀請了有關律師予以詳解。

案例一：三層樓3家人衛生間漏水一年多

2023年5月17日，蘭州市七里河區建西東路寶豐花園業主張先生稱，該小區已建成10多年，他于2023年11月買了現住的二手房。剛入住后就發現房屋內衛生間漏水，他拆開衛生間的吊頂，發現大片墻頂都被水浸泡，水珠一滴一滴往下掉。

張先生家住5樓，當時6樓正在裝修，其懷疑是樓上的衛生間漏水導致自己家漏水、墻皮發霉。可是找到樓上的住戶才發現，6樓衛生間也存在漏水的情況。4樓的住戶也找到張先生反映，4樓衛生間的房頂也在漏水。張先生說，他們曾找過小區負責水電維修的李師傅，但是對方并沒有來維修，并解釋他在外地，沒法來修理，建議找物業徐經理。但是，徐經理電話卻一直關機。

案例二：二樓漏水一樓遭淹名貴書畫損失慘重

2011年6月5日7時許，古浪縣男子王慶賢發現，自己承租該縣供電公司辦公樓一樓的浩瀚藝術書畫室外間走廊及里間字畫儲存室地面均有積水，店內名貴字畫受損，遂向古浪縣公安局城關派出所報警，并電話告知二樓承租者高銀奎。

此后，王慶賢一紙訴狀將古浪縣供電公司和高銀奎告上法庭。2023年7月9日，古浪縣法院一審判決古浪縣供電公司賠償王慶賢字畫損失10萬元，高銀奎賠償王慶賢字畫損失15萬元。王慶賢、高銀奎、古浪縣供電公司均不服判決，提出上訴。武威市中級法院征詢雙方當事人意見后委托中國書畫鑒定管理中心甘肅中心進行了鑒定，確定賠償總額為118.4萬余元。2023年12月14日，武威市中級法院二審改判高銀奎賠償王慶賢損失49.7萬余元，古浪縣供電公司賠償王慶賢損失21.3萬余元，王慶賢自己承擔損失47.3萬余元。

2023年3月31日，甘肅省人民檢察院向省高級人民法院提出民事抗訴。當年12月5日，經省高院主持調解，雙方當事人自愿達成協議：高銀奎在2023年12月15日前賠償王慶賢水淹的字畫損失24萬余元，古浪縣供電公司不再進行賠償。

問：當漏水事件發生后，樓下受損方第一時間應該怎樣做?

律師：在發現漏水情況后，作為受損方首先應當保護現場，并進行證據固定。例如拍照、錄像錄音等證據收集。可先找小區物業或社區，讓他們給出意見，或讓他們去找樓上的鄰居，進行協商修補。

律師：如果協商修補不成，則可采取以下方式，例如邀請有關人員進行現場公正。同時對于損失的賠償范圍，建議能請有評估資質的企業，如價格認證中心等，到現場進行評估。有關手續完備后，再向法院起訴為妥。當然，事情發生后，鄰里間能相互體諒，妥善解決問題是最有效的。作為受損方的心情，大家都可以理解，但我們也反對不顧事實，漫天要價，這樣往往不利于賠償問題的解決，同時，也不符合法律規定。

問：對于漏水造成的損失，又該如何索賠?

律師：《物權法》第九十二條規定：“不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害;造成損害的，應當給予賠償。”首先，對于漏水原因需要鑒定，若因房屋質量不符合國家標準引起，在保修期內，受損害業主可要求開發商對漏水房屋進行維修，并賠償業主因此造成的損失。其次，如果樓上業主確因裝修或鋪設水管造成樓下住戶“受水”，樓上住戶應及時查找漏水原因并進行維修，還應當就其不當行為給樓下住戶造成的損害承擔賠償責任。

律師：若房子還在保修期內，又確信不是人為破壞時，不管是受損業主還是樓上鄰居業主，都應及時讓開發商進行修補處理。當開發商按業主要求，派人來修補后，仍未解決漏水問題或維修不到位，反復兩次后，業主可以自行找人進行維修，費用由開發商來出。當開發商不予理會時，受損業主可以到當地質監部門進行投訴，或將開發商起訴至法院。

如果漏水原因確為樓上造成，而鄰居不配合或不及時修補，受損業主可根據《民法通則》第八十三條之規定，將爭議提交法院處理。如果鄰居不理會法院的判決，受損方可以先自己請施工隊進行修補，所花費的費用依據有關法律法規，再通過法院要求樓上鄰居進行賠償。

問：樓上住戶裝修導致漏水，小區物業公司要不要承擔責任?

律師：我國《物業管理條例》第五十三條規定：業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。物業公司發現在裝修過程中有違反有關規定的行為時，應當通知行為人立即停止并改正;行為人拒不停止或改正的，應當及時報請相關行政部門依法處理。如果業主遇到了此類問題，應首先向物業公司反映，物業公司如果沒有盡到上述義務，就應該為受到損失的業主承擔一定的賠償責任。但如果物業公司已經盡到義務，則不承擔責任。

律師：根據《物業管理條例》規定，物業管理單位的管理范圍是大廈和小區的公共區域和共用設施設備，不包含業主私人所有的設施。因此，房屋維修責任為室內部分由業主負責維修。如房屋損失屬于上層業主不當行為所致，應由上層業主負責維修。應該注意的是，如果房屋漏水屬于房屋質量問題，那就應該由開發商承擔責任。如果物業管理公司已經進行了告知的義務，且本身也不屬于質量問題，那么物業公司就依法履行了自己的管理義務，需要做的是積極協助和協調與相鄰業主的關系，其不承擔法律責任。

問：出租房漏水殃及鄰居，房屋所有人需要承擔責任嗎?

律師：《民法通則》第八十三條明確了不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。也就是說，如果案件系相鄰關系糾紛，業主雖然并非侵權人，但作為不動產的所有人，對于因其房屋漏水對鄰居造成的損失仍應承擔賠償責任，業主在承擔賠償責任后亦可向租戶追償。對于鄰居因為漏水而造成的損失，可以雙方酌情商定。

律師：《物權法》第八十五條規定，法律、法規對處理相鄰關系有規定的，依照其規定辦理;法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣。同時，《合同法》第二百一十九條規定：“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。”也就是說，不動產的所有人或者使用人之間，任何一方為了合理行使其所有權或使用權，享有要求其他相鄰方提供便利或是接受一定限制的權利。

問：購買的新房出現漏水等問題，又該如何維權?

律師：《城市房地產開發企業經營管理條例》就規定，房地產開發商應在商品房交付使用時，向購房者提供住宅質量保證書、住宅使用說明書。住宅質量保證書是房地產開發商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，里面應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期、保修單位等內容。而房地產開發商應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

律師：《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》就明確了，正常情況各部位、部件的保修內容和最低保修期限分別是：屋面漏水，保修3年;墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏，保修1年;墻面、頂棚抹灰脫落，保修1年;墻面空鼓開裂、大面積起沙，保修1年;供熱或供冷系統和設備保修1個采暖和供冷期;衛生潔具保修1年;燈具、電器開關保修6個月。保修期從房地產開發商將竣工并驗收的住宅交付用戶使用之日起計算。保修期內發生保修范圍之內的非人為損壞，由房地產開發商免費維修，因商品房存在質量問題，保修單位進行維修時導致房屋的使用功能受到影響，購買人可以要求開發商承擔賠償責任。但要注意，因住戶不當使用或擅自改動結構，設備位置和不當裝修等造成的質量損失，開發商不承擔保修責任。