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看內行人如何選房

區別一、新手問面積?內行問公攤

在詢問房屋的面積時,新手的問法直截了當:房子有多大?

內行人則明確房屋面積是建筑面積還是套內建筑面積?建筑面積包含公攤面積,而套內建筑面積不包含。也可以換一種問法,“房子的公攤是多少?”一般公攤面積越小,實際使用面積就是越大,也就是得房率越高。

區別二、新手問使用年限?內行人問拿地時間

新手們都知道有個土地使用年限,住宅一般為70年,公寓一般為40年。

內行們卻要問的更深一點,例如“土地是否被囤積?囤積了多少年?”了解實際擁有的土地使用年限。

區別三、新手問配套規劃?行內人私下考察

買房人一般看中一套房子,會問周圍的配套規劃,這點新手行內人都一樣。售樓員們往往大肆吹噓一些遠景規劃:以后有地鐵經過、有商圈崛起、會修高架橋、濕地公園等等。新手一般局限在聽售樓員“淺談則止”,內行人則會私下查看是否屬實,深究“會不會有變數、有無文件下達、具體什么時候實現等問題”。

對于一些現有配套,內行人也十分注意,如果售樓員說離公交站、某商圈很近,幾步路就到了,那么行內人一定要實地去走走,看是不是真的很近,有哪些公交會一一去核實,一點也不嫌麻煩。還會問問周圍的居民,實際的住房感受,多方打聽免得日后后悔。

區別四、新手問價格?內行人問差價

新手一般詢問看中房子的價格,而內行人會多方打聽不同朝向、不同樓層房子的差價和原因。營銷中心售樓員不會主動告訴你房子的差價,需要自己“層層深入”細細打聽,不同樓層價格相差幾十元,越高越貴,主動詢問售樓員計算不同樓層需付的價格。

區別五、新手問物業費?內行人問物業歸屬

新手一般會問物業管理費多少?售樓員可能直接跟你說**元/㎡每月。但內行人則會問:“這個是第一年促銷的費用,還是一直這個價?”,而且一定要問“物業公司是跟你們一起的還是外聘的?”這點很重要。

一般最好選用物業公司歸屬于開發商的樓盤,例如萬-科、保-利的樓盤都是自己的物業公司。有的開發商建完房子三五年后無影無蹤,出了問題外聘的物業公司也找不到開發商,那么后期會帶來很多麻煩。

區別六、新手看戶型圖?內行人看總平面圖

新手一般關心看中房子的戶型圖,看房子的窗戶分布在哪,多不多。實際上有的窗戶開在狹小的采光井里,開了窗采光也不一定好。內行人一般拿起總平面圖(一層樓每套房的布置)看看,看窗戶前是對著外面的世界還是對著一面墻。另外樓棟之間的差距、樓道的空間大小很大程度決定日后的居住體驗,因此可以看看樓棟分布圖和樓層總平面設計圖。

區別七、新手看樣板間?內行人看毛坯房

各方面基本信息了解夠了,售樓員會帶大家去看樣板間,其實這里面也有內情,一般開發商會把樣板間建在一塊空地上或者樓棟中間,周圍毫無遮擋,肯定采光好,再加上精裝修,豪華家具一擺,一切看上去妥妥的。但是行內人會直接看毛坯房,而且是不同時段去看,這樣才能真正了解房子到底好不好,不排除有的品牌開發商會直接帶顧客看樣板間和毛坯房。

區別八、新手多看樓盤?內行人“挑起戰爭”

新手也知道“貨比三家”多看看幾個樓盤,但是內行人卻知道怎么挑起他們之間的“戰爭”,獲取更多內情。例如購房者打聽到一家樓盤的物業費只要1塊幾,而另一家的是2元/㎡每月,這家的售樓員聽到就立刻表示自己是品牌物業服務好,然后就說開始“爆料”:“我有住在那邊的朋友跟我說,他們那邊物業服務完全跟不上來,地上停車亂七八糟,綠化也沒有做維護,很多人投訴,人力物力跟不上來,自然便宜”。

各樓盤之間都有競爭,對于這些“爆料”不能全信,對比的問至少可以得到更加綜合、全面的信息。但是大家問完之后一定要私下去核實,看是否有一定道理,這樣才能為將來買房提供參考。

除了問價格、問公攤、問朝向、問戶型、問容積率綠化率等“基本款”內容,購房者還需要問一些深的問題,例如對辦理產權證時間的約定、開發商代辦產權證的手續費、以及入住時間和入住條件,行內人一定會詢問入住時是否能取得建筑工程竣工驗收備案表、取得商品房面積實測技術報告書、住宅質量保證書、住宅使用說明書。

區別九、新手看沙盤圖?內行人看規劃圖

新手看沙盤模型做得很漂亮,綠化多、樓間距大、景觀美等等,要知道雖然是按照一定比例做的,但是難免夸張。因此,沙盤只能夠做為了解大概位置的參考,不能完全信任。行內人要看就看設計規劃圖。

想知道具體的規劃,那么一定要看規劃圖!在規劃圖上你可以清晰的看見停車位、垃圾庫、變電站等的分布,一般是經過備案后定稿的,開發商會上面的尺寸、物體修建,更改機會很小,能夠為你選取樓棟和樓層提供參考。

最后提醒大家,銷售人員的答復、承諾不能作為今后發生糾紛時的法律依據,一切以購房合同及補充協議為準。新手們學起來吧,買房也是一門學問,做好功課才能防止掉進坑里,才能盡量避免被忽悠。

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