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潘先生去年6月花了75萬元買了一處二十多平方米的商鋪。購買時(shí)，銷售人員稱該商鋪雖不能辦理產(chǎn)權(quán)證，但其所在商業(yè)中心緊臨地鐵出口，將來會建成一個(gè)大型的絲綢銷售中心。購買該商鋪后，須委托相關(guān)投資管理公司包租20年，期間第一年年化收益率不低于投資額的8%，第二年不低于9%，第三年不低于10%，最高年化收益率為不低于13%。此外，如果購買者解除合約，還可全額收回已付款，自商鋪交付之日起滿5年，還可額外獲得一定比例的補(bǔ)償。但到了支付首期收益的時(shí)間，但潘先生卻遲遲沒有等來這筆錢。3月，他突然收到了商鋪委托經(jīng)營管理方的致歉函。對方稱租金將延遲到3月份再交付，但當(dāng)3月份對方仍然沒有支付租金時(shí)，潘先生到那處商業(yè)中心一看，發(fā)現(xiàn)商業(yè)中心幾近倒閉，那里已經(jīng)聚集了很多討要租金的業(yè)主，多家拍賣公司也貼出公告，受法院委托要對部分商鋪進(jìn)行拍賣。潘先生頓時(shí)傻了眼。

投資了75萬，卻什么收益也沒得到，連本金都不一定能夠保住，潘先生的遭遇讓我們同情。在同情之余，我們可以冷靜的分析一下，潘先生的投資到底出了什么問題?

【分析】

首先，我們來看潘先生買到的是什么商鋪?目前市場上最普遍的商鋪有兩種，第一種我們稱為“產(chǎn)權(quán)商鋪”，開發(fā)商將建成的商鋪分割后，出售商鋪產(chǎn)權(quán)給購買人;另一種我們稱之為“使用權(quán)商鋪”，即開發(fā)商將建成商鋪虛擬分割后，出售商鋪的一定年限的使用權(quán)給投資人。兩者最大的區(qū)別就是：第一種商鋪買受人可以辦理產(chǎn)權(quán)證書，第二種則不能。潘先生買到的就是這種使用權(quán)商鋪。使用權(quán)商鋪由于不能辦理產(chǎn)權(quán)證，一般不存在轉(zhuǎn)讓的問題，買受人無法享受商鋪增值所帶來的收益，也很難通過轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)成本的回收。因此，作為補(bǔ)償，開發(fā)商在銷售商鋪使用權(quán)時(shí)向買受人承諾的每年固定回報(bào)率也相對較高。市場上，開發(fā)商對產(chǎn)權(quán)商鋪售后包租的，向買受人承諾的年回報(bào)率一般在6%左右，而使用權(quán)鋪售后包租的，承諾的年回報(bào)率一般在10%左右，甚至有承諾13%、15%的情況。高回報(bào)固然誘人，但實(shí)際商業(yè)操作中能否產(chǎn)生這么高的收益就值得進(jìn)一步探討了。

為了了解商鋪經(jīng)營如何盈利，我們簡單分析一下商鋪的經(jīng)營模式。

【目前市場上商鋪的經(jīng)營模式主要有以下三種】：

一是開發(fā)商自持并自主經(jīng)營;二是開發(fā)商售后包租，自己或委托專業(yè)的經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營;三是開發(fā)商將商鋪出售后，由小業(yè)主自行經(jīng)營。

投資人購買商鋪使用權(quán)的，一般會交由開發(fā)商或其委托的經(jīng)營公司統(tǒng)一“包租”經(jīng)營，每年經(jīng)營公司會給予買房人一定數(shù)量的保底“租金”，此后將逐年遞增或是享受租金分成，潘先生所購買的商鋪就屬于這個(gè)類型。這種經(jīng)營模式下，買房人不用操心去出租商鋪，每年還能坐享固定的高回報(bào)，聽起來坐收財(cái)富增值。但在這種高收益回報(bào)背后卻也存在著很大的陷阱就是高回報(bào)能否實(shí)現(xiàn)。商業(yè)經(jīng)營有其自身的規(guī)律，一般剛開業(yè)的商業(yè)中心很難取得較好的經(jīng)營收益，只有幾年經(jīng)營下來，”養(yǎng)得”為市民熟知和認(rèn)同后才能開始盈利。所以，承諾的收益過高，其兌現(xiàn)就會很難，像潘先生買的商鋪，經(jīng)營一年卻發(fā)現(xiàn)付不出承諾的收益的情況也不在少數(shù)。

最后，為了防止廣大投資人買到爛鋪，導(dǎo)致血本無歸，為商鋪投資者支上三絕招：

絕招一，認(rèn)清所購商鋪的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，而不輕信高收益。

購買商鋪前，我們要分清買到的是商鋪的所有權(quán)還是使用權(quán)。雖然說購買商鋪與購買住宅不同，主要是考慮的是投資收益，是否取得商鋪的所有權(quán)反而不是第一重要的。但從長遠(yuǎn)看，如果商業(yè)中心經(jīng)營的好，商鋪增值，那么擁有商鋪所有權(quán)的商鋪投資人就可以通過轉(zhuǎn)讓商鋪實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)投資收益。而購買使用權(quán)的投資人，其本質(zhì)就是購買了一個(gè)有長期的收益的理財(cái)產(chǎn)品，投資人主要回報(bào)就是投資收益，所以應(yīng)更多的考慮這筆投資能否帶來預(yù)期收益。

商鋪的收益要遵循普遍的商業(yè)規(guī)律，不可能存在畸高畸低的情況。有的開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，不負(fù)責(zé)任的承諾高回報(bào)，到經(jīng)營一段時(shí)間后發(fā)現(xiàn)無法實(shí)現(xiàn)這種回報(bào)，從而導(dǎo)致開發(fā)商破產(chǎn)、投資者損失也屢見不鮮。所以，投資人在購買商鋪時(shí)切不可以高收益為唯一衡量標(biāo)準(zhǔn)，看哪個(gè)商鋪收益高就買哪個(gè)，還應(yīng)更多考量商鋪的所有權(quán)情況和經(jīng)營模式。

絕招二，綜合考量商鋪的地段因素，了解商鋪的前世今生

很多地產(chǎn)業(yè)大佬都說過，地段是決定房屋價(jià)值的最主要因素，商鋪投資亦不列外。但什么樣的地段對商鋪經(jīng)營有利呢?這個(gè)就需要綜合考量了。比如說，對商鋪經(jīng)營很重要的人流量因素。拿潘先生所購商鋪來講，其位置在地鐵出口附近，人流量肯定很大。但他商鋪所在商業(yè)中心的主營業(yè)務(wù)是絲綢，地鐵帶來的巨大的人流主要是上班一族，潛在的絲綢商人肯定不會太多，巨大人流對其商鋪經(jīng)營的促進(jìn)作用并不大。所以，綜合考慮地段因素是買到旺鋪的關(guān)鍵。

商鋪投資受親睞，商鋪市場上的李-鬼也開始出現(xiàn)。除了正規(guī)的商業(yè)樓盤外，一些寫字樓、工業(yè)廠房等也改頭換面，打著商鋪的旗號開展對外銷售。因?yàn)槠浔旧聿皇巧虡I(yè)，這些樓盤中商鋪的價(jià)格就會特別便宜，許諾的收益也會比一般的商業(yè)中心為高。但是，這些所謂的商業(yè)中心在土地使用年限、消防要求等要求上與商業(yè)都有很大差距，這些都會限制其后續(xù)經(jīng)營活動的開展。所以，在購買商鋪時(shí)我們要留意一下開發(fā)商公布的“四證”，看清楚商鋪的性質(zhì)，才能買的放心。

絕招三，考察開發(fā)商是有完整的商業(yè)規(guī)劃，了解商業(yè)中心的品牌入駐情況

商鋪收益與商鋪所在商業(yè)中心(綜合體)經(jīng)營情況息息相關(guān)，而商業(yè)中心的經(jīng)營涉及品牌分布、動線規(guī)劃等很多專業(yè)規(guī)劃，一個(gè)良好的整體商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)中心運(yùn)營成敗的關(guān)鍵。這也是開發(fā)商將商鋪出售后，全部由小業(yè)主自行招租經(jīng)營的商業(yè)中心大多運(yùn)營情況不佳的主要原因。所以，一個(gè)負(fù)責(zé)任的開發(fā)商，在銷售商鋪前必然會有一套成熟的商業(yè)規(guī)劃，投資人在購買商鋪前，可以對其前期商業(yè)規(guī)劃進(jìn)行一番考察。如果一些我們耳熟能詳?shù)纳碳遥纭翱?基”、“星巴克”、“大*發(fā)”、“家樂福”等已經(jīng)入駐該商業(yè)中心，那么這個(gè)商業(yè)中心的未來運(yùn)營情況一般是可以預(yù)期的。但如果只有一個(gè)“綢都”之類的名頭，卻沒有任何相關(guān)商業(yè)經(jīng)營者入駐，那么這個(gè)商業(yè)中心開業(yè)后的運(yùn)營情況是值得擔(dān)憂的。

綜上，商鋪投資的收益誘惑總是難以抵擋，但在高收益前保持一份理性，靠我們的智慧和專業(yè)人士的幫助來辨別形形色色的商鋪真正具有投資價(jià)值的金鋪，才能真正的將高收益落到實(shí)處，在這個(gè)過程中，你還有什么不懂的問題，歡迎致電北京律師網(wǎng)，尋求專業(yè)律師的幫助。