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幸福的樓盤千篇一律，爛尾的樓盤各有各的悲哀。
01
在2023年房地產市場大討論中，鄭州，西安，長沙無疑是三個熱度最高的城市。
為什么？因為到處都是未完工的建筑。
▲2023年全國爛尾項目分布圖
顯然，從去年年中開始的地產風暴，讓這幾個城市的眾多購房者買房就像買彩票。如果買房者選擇的開發商暴雷了，那么輕則先停工大半年，然后弄幾個人慢慢施工，施工進度嚴重滯后。重則開發商直接躺平，任由未建好的樓放那里鋼筋生銹，材料過期——這是當前爛尾樓最主要的原因。
不過，雖然目前開發商暴雷是導致房地產爛尾的最主要因素，但各個城市都有自己的特點。
比如北京，就有不少爛尾樓，大多數都是“利益糾紛”造成的變相遮蓋，最典型的例子就是國安府，位于天安門附近兩公里外的二環區域，在和莊勝的一場官司中，已經荒廢了將近三十年。在過去的數十年中，北京的價格已經急劇上漲，而這片土地的價值也越來越高。
又如天津，天津的爛尾樓可以說是久負盛名、由來已久：2007年，天津的巨無霸神盤星耀五洲；2023年，洞庭路1號工程在天津濱海新區無法竣工；2023年，全球排名第二、天津最高的寫字樓高銀117大樓爛尾；2023年，嘉蘭銘軒大樓位于市中心南京路，爛尾；天津寧泰大樓2023年爛尾；天房中山路、河西樾梅江、津南的領世郡，這些都是連神仙都救不了的項目，可見天津爛尾樓的底蘊有多深厚。當然，這一切都是融創的“功勞”。
而在其它城市，由于限購政策，導致了環京的冷清；內蒙的煤炭業主投資房地產，煤礦出了問題，從房地產中抽取了資金；而在東北，經常會涉及到商業環境的問題。
而西安則是其中最具有特色的一座，2023年之前房價沒有上漲，西安大片爛尾樓；2023年之后，房價一路飆升，西安依然是一股爛尾的熱潮。
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按理說，降價、降庫存，是對付爛尾樓最好的“特效藥”。那么，西安那些未完工的建筑，又怎么會如此“油鹽不進”呢？
在這方面，我們以西安有名的“易合坊”工程作為案例。
▲易合坊項目位于西安市灞橋區柳鶯路，整體建筑大體完工，但還達不到交房條件。
那么，這么一個看似不錯的項目，怎么會在八年前就被擱置了？其實，易合坊就是香王村的一處城中村改造工程，其開發商西安四德地產只是一家資金不多的小開發商。
在西安，確切地說，是在2006年之后，由政府大力推進城中村改造，讓西安地區中小開發商有了進入市場最低門檻的機會。不需要太多資金，一個本地小開發商只需要找一個本地的單位，找領導批一塊農村集體土地，由單位組織職工團購，作為啟動資金，讓開發商拿這個錢去拆遷、蓋房，然后政府定向招拍掛給這個開發商。
很明顯，這種模式的最大影響，就是土地的銷售，沒有任何的規則，也沒有任何的征用，也沒有成都那樣的標準。由于土地是區縣的，區縣也沒有那么大的資金，所以只能靠那些愿意做房地產生意的公司，把土地交給房地產公司。所以，招拍掛只是一個幌子，走個過場，畢竟，這些公司都是要付出巨大代價的，如果不能拿下，政府也不會幫他們。這也就意味著，很多好的地皮都被當地的小開發商買走了，而那些小的開發商，資金鏈一斷，就會毀于一旦。到了后來，西安各區自行申報建設規劃，很多項目的背景，市政府相關部門也不太了解。
其次，城中村的改造，與傳統的開發方式完全不同，按照傳統的發展模式，土地征收、土地出讓、審批。而在城市改造模式中，開發商基本上就是一個“代工”，單位出錢，政府出地，開發商賺一筆。所以，在城市改造的時候，賣掉房子是第一步，買地才是最后一步。為了盡快地把商品房賣出去，以籌集到村民的安置和拆遷款，西安許多地區都采取了默認的態度，即五證不齊全的城改房。這使得西安的爛尾樓與其它城市的“爛尾樓”有著明顯的區別。
其實，在大多數省份，甚至是發達的南部沿海城市，都有這樣的問題。畢竟，只要這個計劃沒有任何問題，大家都能共贏。
但是，出乎開發商意料的是，2023年的價格一路飆升，開發商在最后一步，土地出讓價格也隨之上漲。
根據城市改造用地的政策，地價是以目前的地價為基礎，再加上開發商的拆遷成本、建設成本，這兩方面加起來，開發商非但沒有盈利，還得自己掏腰包，最后只能“爛尾”。
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說實話，一些爛尾的房子，根本就沒有機會變成普通的房子。
僅僅是由于市場低迷導致的爛尾，有可能會因為市場的回暖而“轉正”。
但如果是政策上的問題，那就必須要有新的政策，減少土地出讓費，但這也要有足夠的勇氣，才能承擔起“土地資源流失”的責任。
另外，也有一些開發商以未取得預售許可證為由，對原業主提出“合同無效”，并在取得房屋后將其高價出售。當然，這樣的話，開發商就能賺錢了，房子也不會爛掉，還能拿到政府的土地，但這對原本的業主來說，就是一種不公平的待遇。
▲站在開發商的角度，對業主毀約也是一種解決爛尾樓的途徑。
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在西方神話中，“巴別塔”是人類建造的第一座未完工的建筑。有些人想要建造一座通天塔，但上帝覺得這可不行，就用術法封鎖了所有人的語言，沒有了協作，巴別塔就變成了一個半吊子工程。
與此類似，政府政策，購房者市場，開發商共同努力。一旦合作被打破，管理者們對城市管理的政策和改革不夠重視，對市場秩序和商業倫理不夠重視，而開發商違法銷售，又不愿負起交房的義務，受到最大傷害的，就是那些最無奈的購房者們。
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