專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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什么是業(yè)主委員會,業(yè)主委員會成立的意義是什么
業(yè)主大會是一個決策權(quán)力機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會是其執(zhí)行機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的決定。如果沒有業(yè)主大會的授權(quán)，業(yè)委會無權(quán)獨(dú)立作出重大決策，這樣保證了小區(qū)事務(wù)的權(quán)力掌握在全體業(yè)主手中，而不會被部分人所控制。
業(yè)主委員會成立的目的在于可以集中選擇、解聘物業(yè)管理公司;選舉、更換業(yè)主委員會委員;決定物業(yè)管理費(fèi)水平，監(jiān)督規(guī)范物業(yè)管理公司的行為;獲得小區(qū)物業(yè)規(guī)劃資料，了解會所、停車場、天臺、花園的產(chǎn)權(quán)及決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案;等等。如果沒有業(yè)主大會，上述權(quán)利均無法實(shí)現(xiàn)。
業(yè)主在業(yè)主大會上享有那些權(quán)利?
下列重大事項(xiàng)必須全體業(yè)主投票并需整個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)2/3以上投票份額同意才有效：
(1)制定修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(2)解聘和選聘物業(yè)管理企業(yè);
(3)物業(yè)維修基金的使用和續(xù)籌等方案的決定。也就是說，小區(qū)內(nèi)的重大事項(xiàng)決定權(quán)在全體業(yè)主手中，業(yè)主委員會或者業(yè)主無權(quán)代表全體業(yè)主決定重大事項(xiàng)。
業(yè)主大會和物業(yè)管理公司的關(guān)系?
業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會的選聘的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。業(yè)主大會和物業(yè)管理公司的關(guān)系并不是對立、水火不相容的，而是平等、互利、共贏的一種合同關(guān)系。
如何選聘物業(yè)管理公司?
業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會組織招標(biāo)，通過招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的社區(qū)，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)：
業(yè)主委員會的經(jīng)費(fèi)來源
業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)通常包括基本辦公設(shè)備購置費(fèi)用(如辦公桌、檔案柜等)、文件宣傳資料復(fù)印制作費(fèi)用、辦事人員、業(yè)委會委員的基本工作補(bǔ)貼(如交通、手機(jī))。
工作經(jīng)費(fèi)及業(yè)委會委員的報酬的承擔(dān)方式由業(yè)主大會決定，一般有2種情況：
1、由全體業(yè)主按照房屋建筑面積比例湊集、分擔(dān)，具體的湊集方法在業(yè)主公約或業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。
2、與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時，約定該工作經(jīng)費(fèi)及業(yè)委會委員的報酬由物業(yè)管理公司承擔(dān)。
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