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一、如果已經房產備案能退嗎
房子備案了是可以退房的，只要房產證還沒有下來就可以，交易雙方都同意就可以撤銷備案。撤銷備案以后雙方就可以協商退房事項了。
退房辦理流程是怎樣的
1、買房人發出退房通知
(1)買房人可通過掛號信、傳真或者電話的形式向開發商提出。因開發商責任導致退房，應由開發商承擔退房造成的損失，包括貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費等。
(2)如購房合同中約定了退房的賠償標準，按合同約定處理，合同約定的賠償標準不足彌補損失的，可另行要求賠償。
(3)因購房者貸款申請未批準，合同雙方對付款方式不能協商一致等原因導致退房的開發商無需承擔賠償責任。
2、15天內辦好各種手續
買房人提出退房要求后15日內，開發商應當退還買房人已經支付的全部房款，并且負責辦理買房人與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續，在文件尚未簽訂前，開發商應當代替買房人向貸款銀行支付每月支付的本金與利息。
如果無法完成前述內容，自買房人發出退房通知后第16日至買房人取得全部房款之日，開發商應當每天向買房人支付相應的違約金。
3、開發商退還房款
開發商將房款及購房期間銀行貸款所產生的利息，全部返還給購房者。
二、什么情況下可以要求退房
1、不能辦理產權證書。
產權證書對于房子的重要性相信大家都清楚，如果是由于開發商的原因，比如一些房地產運作不規范，一些開發商拖欠政府土地出讓金等問題，買房人在合同約定的期限內無法得到產權證，如約定此條件可退房，買房人就可以要求退房。
2、開發商延期交房。
購房者在購買房屋的時候一般都約定了交房時間的，如果到了開發商與購房人在合同中約定的交房日，卻遲遲得不到開發商的入住通知。根據現在法律規定，開發商經購房人催告后在三個月的合理期限內仍未履行的，購房人就有權要求開發商退房，并要求返還訂金或支付房款利息。
3、房屋面積誤差超過3%。
如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3%，購房人可以提出退房并要求退賠利息。
4、房屋質量存在問題。
因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，購房人可以提出退房并要求開發商賠償損失。
5、未經同意擅自變更設計。
在購房人與開發商簽訂的合同中，一般都約定開發商在變更設計之前，必須經過購房人同意。否則，開發商就構成違約，購房人有權退房。發生開發商未經購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關設計的情況，購房人可以依據合同約定要求開發商退房。
6、開發商手續不全。
目前開發商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，開發商應當返還購房人交納的房款。
即使房產已經備案，只要房產證沒下來，雙方都同意退房的話是可以退房的，日常生活中比較常見的可以退房的情形比如買房后不能辦理產權證書，開發商延期交房，房屋面積誤差超過3%以及房屋質量存在問題等等。退房后開發商需要退還購房款項。
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