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一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和特征是什么?
建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念與特征
①業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念
業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指由專有部分所有權(quán)、共有部分的權(quán)利以及因共同關(guān)系而形成的成員權(quán)所組成的復(fù)合性的權(quán)利。
②業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征
復(fù)合性。建筑物區(qū)分所有權(quán)是由許多不同的權(quán)利組合而成的。整體性與不可分割性。
權(quán)利主體身份的多樣性與權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的復(fù)雜性。
(2)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容
①所有權(quán)。所有權(quán)在建筑物區(qū)分所有權(quán)中往往被稱為專有權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有人對專屬于自己的、在構(gòu)造和使用上具有獨立性的建筑物部分所享有的所有權(quán)。
②共有權(quán)。是指區(qū)分所有人所擁有的單獨所有部分以外的建筑物其他部分所享有的權(quán)利。
③成員權(quán)。是指區(qū)分所有人基于一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的密切關(guān)系而形成的作為建筑物管理團隊之一成員而享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。
二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征
(1)建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容具有多樣性。即建筑物區(qū)分所有權(quán)內(nèi)容是一個復(fù)合的權(quán)利,是由專有部分所有權(quán)、共用部分持分權(quán)和成員權(quán)這三個部分構(gòu)成的建筑物所有權(quán)的共有形式。
(2)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有權(quán)具有主導(dǎo)性。在以上三項構(gòu)成中,專有所有權(quán)占主導(dǎo)地位,區(qū)分所有權(quán)人只有取得了專有所有權(quán),才能取得共有所有權(quán)和成員權(quán),在不動產(chǎn)登記中,只登記專有權(quán)(設(shè)立了區(qū)分所有權(quán)),后兩項權(quán)力隨之而產(chǎn)生,不單獨進(jìn)行登記。專有權(quán)標(biāo)的物的大小還決定著共有所有權(quán)和成員權(quán)的應(yīng)有份額。
(3)建筑物區(qū)分所有權(quán)的本身具有一體性。專有所有權(quán)、共有所有權(quán)和成員權(quán)必須結(jié)為一體,不可分離。這是一個獨立的、統(tǒng)一的、整體的權(quán)利,離開了建筑物區(qū)分所有權(quán),這些權(quán)利內(nèi)容都不會獨立存在。在轉(zhuǎn)讓、處分、抵押、繼承時,不能保留其一或其二,而轉(zhuǎn)讓、抵押其他權(quán)利。
(4)權(quán)利主體身份的多重性。建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利人,其身份具有多重性,他既是專有權(quán)人,又是共有權(quán)人,既按份享有所有權(quán),又共同享有某些設(shè)施、空間的共有權(quán),還對全部的權(quán)利客體享有成員權(quán)(管理權(quán))。可見,建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種不同于一般所有權(quán)的一種特殊不動產(chǎn)所有權(quán)。
(5)登記公示性。建筑物區(qū)分所有權(quán)作為不動產(chǎn)所有權(quán),需要履行房地產(chǎn)物權(quán)的登記,以表明權(quán)利的取得和變更。
建筑物區(qū)分所有權(quán)是保障建筑物的所有者的權(quán)利，包括了建筑物的專有部分還有建筑物的共有部分的權(quán)利，可以享有對建筑物的使用還有獲利的權(quán)利等，并且需要進(jìn)行登記，具有登記公示性。
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