專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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一、住宅爛尾怎么維權(quán)
第一步，先找銀行溝通一下，看能不能向銀行申請(qǐng)停息掛賬，看能不能暫時(shí)不還房貸。
第二步，澄清產(chǎn)權(quán)歸屬：由于現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)一次性付款的購(gòu)房者比較少，大都為按揭或分期的，因而，購(gòu)買(mǎi)的房源變成了爛尾樓，就存在產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，因而，我們必需要經(jīng)過(guò)法律途徑保護(hù)自己的合法權(quán)益。
第三步，向法院申請(qǐng)房屋保全。
第四步，法律訴訟：聯(lián)合業(yè)主聘請(qǐng)律師一起起訴房開(kāi)商違約，一旦勝訴，就再申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。
樓盤(pán)爛尾分兩種情形，一種是已經(jīng)完工的，此時(shí)購(gòu)房者應(yīng)及時(shí)向房管部門(mén)咨詢(xún)是否可以辦理房產(chǎn)證。如果購(gòu)房人已經(jīng)付清房貸，可以憑相關(guān)部門(mén)開(kāi)具的開(kāi)發(fā)商注銷(xiāo)證明和購(gòu)房合同原件等資料，申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證并取得房屋所有權(quán)，房企破產(chǎn)對(duì)業(yè)主的房屋權(quán)利歸屬不產(chǎn)生影響。
第二種是尚未完工的，這種情況下要弄清楚爛尾樓的產(chǎn)權(quán)狀況。部分開(kāi)發(fā)商為了獲取資金，會(huì)把在建房屋抵押給銀行，一旦樓盤(pán)爛尾或企業(yè)破產(chǎn)，此時(shí)銀行就獲得了房子的他項(xiàng)權(quán)利，購(gòu)房者雖然支付了房款，但得到的并不是完整產(chǎn)權(quán)。這種情況下，如果購(gòu)房人尚未付清全部?jī)r(jià)款，房企也沒(méi)有轉(zhuǎn)移所有權(quán)，說(shuō)明雙方均未履行完畢合同，破產(chǎn)管理人有權(quán)決定是解除合同還是接受價(jià)款并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。
二、如果房子爛尾，房貸還需要還嗎?
從法律關(guān)系上來(lái)講，此時(shí)必須繼續(xù)保持還款，因?yàn)橘?gòu)房人和銀行的債務(wù)關(guān)系不會(huì)因?yàn)榉孔拥臓顟B(tài)而改變。購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商是買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，購(gòu)房者與銀行是借貸關(guān)系。雖然按揭貸款以購(gòu)房合同為前提，但是這兩種合同是獨(dú)立的。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的原因?qū)е陆灰壮霈F(xiàn)問(wèn)題，購(gòu)房人可以追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任;但購(gòu)房人申請(qǐng)貸款后，銀行有權(quán)要求借款人按時(shí)還款，這跟開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有關(guān)系的。如果拒絕繼續(xù)還房貸，購(gòu)房人要承擔(dān)跟銀行之間的違約責(zé)任。不過(guò)，購(gòu)房者如果遇到此類(lèi)事件，可以先與銀行、保險(xiǎn)公司進(jìn)行交涉、協(xié)商，由貸款銀行出面與開(kāi)發(fā)商溝通，如果爛尾情況是長(zhǎng)期性的，也可以向銀行申請(qǐng)房貸合同暫停。
如果遭遇“爛尾”危機(jī)，購(gòu)房人千萬(wàn)不要一時(shí)沖動(dòng)，根據(jù)合同將房子退給開(kāi)發(fā)商。因?yàn)椋藭r(shí)開(kāi)發(fā)商手里已經(jīng)沒(méi)有資金，退房以后，購(gòu)房者也拿不到購(gòu)房款，只能拿到收據(jù)或欠條，而購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系，將由買(mǎi)賣(mài)關(guān)系變?yōu)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系。假如開(kāi)發(fā)商最后資不抵債，不得不宣布破產(chǎn)清算，其資產(chǎn)將被法院拍賣(mài)。
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