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哪些行為會造成房產商對置業者侵權?如何規避房產糾紛的發生?群眾在購房過程中應注意哪些關鍵問題?天山區法院劉文欣法官通過以案釋法的方式對此進行了解讀。
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買斷商鋪40年竹籃打水一場空
2014年6月,王權購買了新疆某房產公司開發的農貿市場40年攤位使用權,但此后始終未予交付。王權于2015年7月訴至法院。經查,該攤位所在的樓宇尚未完成工程竣工驗收,亦未通過消防驗收。
法院審理后認為,王權與開發商的合同存多處違法交易行為,雙方簽訂的合同無效,由房產公司退還王權買斷款并賠償其差旅費損失。
以案釋法：出租未驗收房屋合同無效
“按照國家工程建筑消防技術標準進行消防設計的建筑工程竣工時,必須經公安消防機構進行消防驗收。”劉文欣告訴記者,因攤位所涉農貿市場所在的商住樓未完成工程竣工驗收,亦未通過消防驗收,所以雙方簽訂的租賃性質的攤位“買斷”合同違反了法律的強制性規定,屬無效合同。
劉文欣表示,消費者應對所有權和使用權進行區分。房產類別的使用權“買斷”應定性為房屋租賃合同,而法律明文規定房屋租賃合同的租賃期限最長不得超過20年,否則超過部分無效,也就是說約定出賣攤位40年使用權的合同本身便存在重大瑕疵。
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買來商鋪卻遲遲等不到產權證
2009年,郝悅與新疆某房產公司簽訂商品房預售合同,購買了一套商鋪,合同約定交房后一年內辦理產權證。但房產公司交房后,一直未能為郝悅辦理商鋪產權證。
法院審理后,判決解除郝悅與房產公司的商品房預售合同,退還郝悅購房款,并賠償相應損失,同時解除郝悅與銀行簽訂的個人住房借款合同,由房產公司歸還剩余貸款本金及利息。
以案釋法：未按合同期限辦證可解約
劉文欣表示,根據相關法律規定,辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導致買受人無法辦理房屋所有權登記,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。
此外,根據司法解釋的規定,因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除,導致商品房擔保貸款合同的目的無法實現,當事人請求解除商品房擔保貸款合同的,應予支持。為了減少不必要的訴累,法院將商品房預售合同和按揭抵押貸款合同糾紛合并審理,判令由房產公司直接向銀行返還剩余貸款本金及利息。
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按揭購房也難防一房兩賣
2000年12月10日,烏魯木齊市民楊先生按揭貸款購買了一套房產。合同簽訂后,楊先生與銀行簽訂了借款合同。然而,當銀行提供借款后,房產公司卻遲遲不向楊先生交房,更令他感到意外的是,他按揭的房子里居然已經住人,原來,房產公司將房子同時賣給兩個人。2001年6月,楊先生與房產公司協商解除合同,并辦理了相關手續。
本以為買房風波到此結束。然而,今年楊先生打算按揭買房,卻被銀行退貸課堂丨法官解讀房產交易常見糾紛,理由是,他有“未按期向銀行還貸”的不良信用記錄。楊先生這才想起十多年前的購房風波。在多方查證后,楊先生得知,房產公司違反與他的約定,一直未向銀行償還貸款。最終,銀行撤銷了相關的不良記錄。
以案釋法:合同應注明產權瑕疵違約責任
針對此案,劉文欣表示,在購房過程中,由于信息不對稱、缺乏對房產全部信息的了解,很少有人會想到房子還有被查封、一房二賣的可能。在購買房屋前,購房者應盡可能了解被賣房屋的產權情況；其次,在簽訂房屋買賣合同時必須與賣房者約定,所買房屋無任何其他權利上的瑕疵,同時簽訂相關的保證條款和違約條款。條件允許的話,還可要求中介以第三方加入合同中,約定如果出現產權瑕疵或其他導致產權無法過戶的情況,中介應承擔連帶責任等類似條款。
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