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[律師回復(fù)] 房產(chǎn)贈(zèng)與是指贈(zèng)與人在其健在的情況下，將其房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)送給親屬或朋友;

房產(chǎn)是指房屋產(chǎn)權(quán)所有人已經(jīng)過(guò)世，其具有權(quán)的直系親屬通過(guò)正常的法定程序獲得該房屋所有權(quán)。

另外，房產(chǎn)贈(zèng)與和房產(chǎn)所收取的費(fèi)用也不同。

一、繼承過(guò)戶(hù)

辦理繼承過(guò)戶(hù)，繼承人首先要到房屋所在地的公證處辦理繼承權(quán)的公證。

繼承權(quán)的公證分為有遺囑的繼承權(quán)公證和無(wú)遺囑的繼承權(quán)公證兩種，辦理公證的時(shí)候，需要提交的材料有被繼承人死亡證明、該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證、戶(hù)口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關(guān)系的證明文件、繼承人的身份證件和其他公證處要求提供的文件。有遺囑的繼承權(quán)公證比后者需要多提供一份已經(jīng)被公證過(guò)的遺囑。

繼承權(quán)公證費(fèi)按照受益額，也就是繼承人所繼承房屋經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)部門(mén)評(píng)估后的評(píng)估價(jià)值的2%來(lái)收取，最低收取200 元。

辦理完繼承權(quán)的公證，就可以帶著繼承權(quán)公證書(shū)的原件、繼承過(guò)戶(hù)的申請(qǐng)書(shū)(房地產(chǎn)交易中心有規(guī)范的格式)、繼承人的身份證明、房地產(chǎn)權(quán)證原件、房屋平面圖及地籍圖原件，以前購(gòu)房時(shí)候的契稅完稅證和契稅完稅貼花、被繼承人死亡證明到房地產(chǎn)中心進(jìn)行房地產(chǎn)繼承的登記了。

因?yàn)槔^承房產(chǎn)涉及到了稅收的問(wèn)題，房地產(chǎn)中心要求繼承人必須到被認(rèn)可的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。評(píng)估費(fèi)的收取，國(guó)家有專(zhuān)門(mén)的標(biāo)準(zhǔn)，使用差額定率累進(jìn)來(lái)計(jì)費(fèi)。

檔次 房地產(chǎn)價(jià)格總額(萬(wàn)元) 累進(jìn)計(jì)費(fèi)率‰

1 100以下(含100) 5

2 101以上至1000部分 2.5

3 1001以上至2000部分 1.5

4 2001以上至5000部分 0.8

5 5001以上至8000部分 0.4

6 8001以上至部分 0.2

7 以上部分 0.1

(以上數(shù)據(jù)見(jiàn)滬價(jià)房(1996)第088號(hào)文)

辦理繼承登記的時(shí)候，還需要繳納一些費(fèi)用，包括100元的登記費(fèi)、5元的權(quán)證印花稅、繼承房屋評(píng)估價(jià)0.05%的合同印花稅。

以面積50平方米的房屋為例，經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估下來(lái)，評(píng)估價(jià)格為30萬(wàn)元(評(píng)估費(fèi)為×0.5%=1500元)，辦理繼承的話(huà)，繼承人需要繳納的公證費(fèi)用為6000元，合同印花稅為150元，加上100元的登記費(fèi)、5元的權(quán)證印花稅，各項(xiàng)稅費(fèi)加起來(lái)有6255元，加上評(píng)估費(fèi)共計(jì)7755元。

二、贈(zèng)與過(guò)戶(hù)

與房產(chǎn)的繼承過(guò)戶(hù)不同，房產(chǎn)的贈(zèng)與還需要繳納一筆契稅。

首先房產(chǎn)的贈(zèng)與人與受贈(zèng)人之間需要訂立一份房屋贈(zèng)與的書(shū)面合同，也就是贈(zèng)與書(shū)。然后，贈(zèng)與人和受贈(zèng)人要帶著這份贈(zèng)與書(shū)和房屋的產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)到房屋所在地的公證處進(jìn)行房屋贈(zèng)與的公證。

這個(gè)過(guò)程中涉及到了兩筆費(fèi)用，一筆費(fèi)用是公證費(fèi)，和繼承權(quán)公證一樣，房屋贈(zèng)與的公證費(fèi)收取的比例也是受益總額的2%，但不低于200元。沿用剛才的例子，除了1500元的房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)，房屋贈(zèng)與公證費(fèi)是6000元;還有一筆費(fèi)用是契稅，目前對(duì)契稅的征收比例是房屋評(píng)估價(jià)值的1.5%，那么需要支付的契稅就是 ×1.5%=4500元。

最后一個(gè)環(huán)節(jié)就是到房地產(chǎn)交易中心去辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。需要的材料有房屋贈(zèng)與的申請(qǐng)書(shū)，贈(zèng)與人和受贈(zèng)人的身份證件、原來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、贈(zèng)與書(shū)及公證材料以及繳納的契稅收據(jù)。這個(gè)環(huán)節(jié)需要繳納的費(fèi)用還有包括100元的登記費(fèi)、5元的權(quán)證印花稅、房屋評(píng)估價(jià)0.05%的合同印花稅。上文中我們已經(jīng)計(jì)算過(guò)了，這筆費(fèi)用加起來(lái)為255元。

三、買(mǎi)賣(mài)方式加入子女姓名更省費(fèi)用

如果是按照贈(zèng)與的手續(xù)來(lái)辦理的話(huà)，可以參照上文中對(duì)于房屋贈(zèng)與的手續(xù)來(lái)進(jìn)行辦理，不過(guò)不同的是，如果產(chǎn)權(quán)證上已經(jīng)有夫妻雙方的名字，把子女的名字加入產(chǎn)權(quán)證，假定子女的受益額為房屋評(píng)估價(jià)值的三分之一，其中所需要的公證費(fèi)用、契稅都相應(yīng)按照評(píng)估價(jià)值的三分之一來(lái)計(jì)算。

比如一套面積90平方米的房產(chǎn)，經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)評(píng)估公司的評(píng)估，評(píng)估下來(lái)的價(jià)值為105萬(wàn)元(評(píng)估費(fèi)為 ×0.5%+×0.25%=5125元)，兒子的受益額相當(dāng)于評(píng)估價(jià)值的三分之一，也就是35萬(wàn)元，需要的公證費(fèi)用是 ×2%=7000元，契稅是×1.5%=5250元。在辦理產(chǎn)權(quán)證變更的時(shí)候要繳納的費(fèi)用是100元的登記費(fèi)、5元的權(quán)證印花稅以及×0.05%=175元的合同印花稅，共計(jì)元。

相比之下，如果選用“部分交易”的方式來(lái)辦理，費(fèi)用就會(huì)減少很多。如果將1/3的產(chǎn)權(quán)出售給兒子，可以與兒子簽訂一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，具體的成交價(jià)可以自行填報(bào)，提請(qǐng)財(cái)政局審批。一般情況下，人們總是希望這樣的交易價(jià)格越低越好，如果填報(bào)的金額低得離譜，被財(cái)政局駁回，結(jié)果自然是“買(mǎi)賣(mài)不成”了。所以只要自己的估價(jià)基本符合市場(chǎng)行情，一般都會(huì)通過(guò)審批的。這樣操作的最大好處是自己申報(bào)交易價(jià)格，少掉了房地產(chǎn)評(píng)估中心這個(gè)環(huán)節(jié)，也就不用支付數(shù)千元的房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)了。此外，用交易的形式，不需要進(jìn)行公證，公證費(fèi)用7000元也省去了。但是因?yàn)閷儆谶@種過(guò)戶(hù)有交易的性質(zhì)，所以要增加一筆交易費(fèi)用，交易費(fèi)用是按照5元/平方米來(lái)計(jì)算的，像上述房產(chǎn)房產(chǎn)繼承和贈(zèng)與哪個(gè)費(fèi)用高？，轉(zhuǎn)讓三分之一的產(chǎn)權(quán)給兒子，要支付的交易費(fèi)是90÷3×5=150元。這樣算下來(lái)，同樣是在房產(chǎn)證上給兒子添個(gè)名字，以交易的形式共需要繳納的稅費(fèi)為5680元，比起贈(zèng)與的方式可要省下1萬(wàn)余元了。

需要指出的是，如果子女尚未成年，屬于限制民事行為能力人，購(gòu)房時(shí)還要監(jiān)護(hù)人來(lái)代理。在訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，需帶上子女的出生證或獨(dú)生子女證、子女和監(jiān)護(hù)人的圖章，在買(mǎi)受人一欄和簽字的地方寫(xiě)上子女的名字，在法定代理人簽字的地方簽上父母的名字。此外，這種“部分交易”的方式還可以延伸到其他人的身上。如果在房產(chǎn)證上需要添上其他非嫡系親屬的名字，也可以采取這樣的方式，同樣簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，將幾分之一的產(chǎn)權(quán)出售給他人。

四、夫妻姓名的“加減法”

相比之下，在房產(chǎn)證上夫妻姓名的加減法倒是簡(jiǎn)便了許多。如果要在產(chǎn)權(quán)證上加上另一方的名字，辦理“添名”的手續(xù)也比較簡(jiǎn)單，要求夫妻雙方都要到場(chǎng)，填好相應(yīng)的表格，帶上結(jié)婚證、原來(lái)的房屋產(chǎn)權(quán)證、夫妻雙方的身份證明就可以了。需要繳納的費(fèi)用主要有100 元的登記費(fèi)、5元的權(quán)證印花稅。

當(dāng)然，也有不少夫妻因?yàn)楦星椴缓隙值罁P(yáng)鑣，離婚時(shí)候如果雙方達(dá)成協(xié)議，一方同意把將產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)給另一方所有，把另外一位的名字從產(chǎn)權(quán)證上減去，辦理的手續(xù)也不復(fù)雜。在房屋沒(méi)有抵押給他方的情況下，只要離婚的夫妻雙方都到場(chǎng)，填完需要的表格后，憑著雙方的身份證件、離婚協(xié)議書(shū)、原來(lái)的房屋產(chǎn)權(quán)證就可以辦理。繳納的費(fèi)用包括100元的登記費(fèi)和5元的權(quán)證印花稅。

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