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最近，相信不少人都在抖音、朋友圈刷到了“房貸利率低至4.2%”的消息。
有關(guān)這個消息，文案十分統(tǒng)一，均為：“只要部分銀行按揭滿一年，即可由5.8%、5.9%轉(zhuǎn)為4.2%，一套二套均可轉(zhuǎn)，流程合理合規(guī)，現(xiàn)在就可以辦理，最高能節(jié)約幾十萬。”
該消息一出也確實讓人興奮不已，但同時我們也發(fā)現(xiàn)了，無論是抖音博主、還是微信朋友圈的中介人士，在“傳播”此類消息時，均“隱藏”了具體哪家銀行可辦、操作流程是怎樣的，同時，號召大家進行單方面私聊。
并且，根據(jù)反映的信息來看，要獲取該方法還需要付費。
“你去私聊這些人，沒得到更多有用的信息不說，還會告訴你操作要收費。一般都要2%-3%的手續(xù)費呢，最少也是1%起了。”有網(wǎng)友就表示。
那么，房貸利率轉(zhuǎn)至4.2這一政策是真的嗎？具體又是怎樣的呢？接下來，我們就一起來看一看。
據(jù)我們了解，這是重慶某銀行推出的一項業(yè)務(wù)，小助理撥打該銀行客服電話詢問了此政策，客服回復："我們確實有一項‘住房儲蓄產(chǎn)品’，可以用于去置換用戶在其他銀行辦的住房貸款，或者買房辦貸款用，需要先存后貸，貸款利率最低為3.3%，貸款年限最高可以做到22年，也可以選擇20年。"
從客服回復來看，該政策確實是真的，但是要想辦理此項產(chǎn)品，也需要以下幾個條件，并且還有一些“附加事項”。
1、貸款年限在一年以上，且總還款金額達到5%-10%的，首套房和二套房均可辦理此項產(chǎn)品；
2、必須先預存總貸款金額的10%-30%至該銀行，且存為定期；同時，預存的比例不同利率也會不同；
3、貸款年限最長不超過22年，且不能超過原貸款年限；即如果用戶還剩27年的貸款要還，最多可以換成22年，還剩15年，最多可以換成15年；
4、公積金組合貸款的，可以只貸商貸部分；
5、最高只能貸款199萬，即如果用戶的總貸款為300萬，用戶只能轉(zhuǎn)199萬至該銀行，而剩余的101萬將繼續(xù)在原銀行貸款；
6、辦理該產(chǎn)品后，月供跟傳統(tǒng)的房貸計算器所換算的月供金額有所區(qū)別，將會按照該銀行特有的計算方式來換算。
7、轉(zhuǎn)按揭可以拿合同正常提取公積金。
值得注意的是，該產(chǎn)品并非網(wǎng)上流傳的“先息后本抵押貸/經(jīng)營貸”；同時，根據(jù)該銀行工作人員所訴：“本產(chǎn)品不需要用戶墊資解壓，我們銀行可以為用戶免費解壓轉(zhuǎn)按揭；用戶直接到營業(yè)廳咨詢辦理，中間也不會收取任何‘服務(wù)費’。”
根據(jù)目前得到資料顯示，該產(chǎn)品至少存在以下兩點好處：
第一，利率確實低了不少；如果用戶先預存總貸款金額的10-30%至該銀行，那么該用戶最終的房貸利率為LPR-40bp，也就是4.2%。遠遠低于現(xiàn)在普遍銀行的5.2%（首房首貸）、5.4%（二貸）。
第二，貸款利息變少了；該產(chǎn)品把貸款年限下調(diào)，最高僅為22年，明面上看貸款年限低了，貸款利息也將會少了很大一部分。
比如，按照同樣貸款100萬算，根據(jù)最新的利率計算：4.6%+最高的二貸基點80%，即為5.4%，貸款30年，所產(chǎn)生的總利息為1021511元。而根據(jù)網(wǎng)傳的4.2%、22年來算的話，總利息則為533786元；以此前的5.8%、5.9%來算，貸款30年總利息則分別為1112311元、1135291元。對比來看，幾者之間最高利息相差601505元。
節(jié)約了這么大一筆，乍一看產(chǎn)品確實不錯，但，真的這樣簡單嗎？該產(chǎn)品沒有任何弊端嗎？我們接著往下看。
首先，以100萬的貸款為例，先預存總貸款金額的10%-30%，也就是當于要存10-30萬的定期，而這筆錢在27個月后就會直接提還進用戶的本金中，但這27個月卻不會納入房貸貸款期限內(nèi)，也就是說用戶反而會將多還27個月的房貸。
其次，對于公積金組合貸款用戶來說，此產(chǎn)品明顯不劃算。眾所周知，公積金貸款明顯比其他貸款方式利率更低，完全沒必要換；而剩下的商貸部分也不是用戶想換就能換的，必須要原貸款銀行同意才能換。值得注意的是，據(jù)小助理了解到，大部分銀行并不同意這樣的操作，如果原銀行不同意，那么客戶依舊只能按照比例償還。
再次，用戶將會存在有兩筆房貸的情況；以總貸款300萬為例，用戶只能轉(zhuǎn)199萬至該銀行，而剩余的101萬繼續(xù)在原銀行貸款，也就是說用戶不僅在該銀行有一筆房貸要還，在原銀行仍然存在房貸。
而關(guān)于購房者們最關(guān)心的月供問題，小助理在這里也為大家算了一筆賬：
貸款100萬、5.8%利率：
貸款30年月供為：5867.53元，總利息為：111.23萬
貸款22年月供為：6713.07元，總利息為：77.22萬
貸款100萬、4.25%利率：
貸款22年月供為：6291.67元，總利息為：643817.02萬
根據(jù)22年貸款期限來看，單月月供減少了421.4元，總利息則減少了128382.98元。
值得注意的是，對比來看，原來5.8%的貸款利率下，貸款30年，每月月供為5867.53元；而換算至4.25%的利率、貸款22年后，每月月供達到了6291.67元，雖然總利息有所減少，但用戶每月還貸壓力明顯增加，是否所有用戶都能承擔這個壓力呢？
綜上所述，該產(chǎn)品確實在利率以及利息方面有所降低，但幾大附加事項也存在不少“操作難度”；此外，該產(chǎn)品也并不適合所有購房者。
最后，小助理也在這里提醒所有購房者：理性操作！結(jié)合自己實際需求再決定是否辦理！
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