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房產部分自用、部分用于出租，房產稅應該如何計算繳納？實務中，由于相關法律法規的規定不夠詳細，容易帶來爭議。
案例
A公司持有一商業綜合體項目，一部分房產由本公司自營超市，一部分房產出租給眾多小商戶。租賃合同約定，出租房產的面積為套內使用面積，室內公共停車場不收停車費用，顧客可以隨意停放。
企業財務人員認為，根據現行稅法的規定，自用房產按房產原值減除10%~30%后的余值計征房產稅，出租房產按租金收入計征房產稅。據此，為準確計算應繳納的房產稅，自用房產的計稅依據應該按房產賬面總原值扣除出租部分對應的房產原值，再乘以稅法規定的減除比例來計算，而出租部分的房產原值，則應按照出租建筑面積占總建筑面積的比例來計算。
本案的爭議點主要在于：出租建筑面積占總建筑面積的比例應如何確定？企業認為，出租合同載明的使用面積應換算為建筑面積，并應將停車場、消防樓梯、電梯等公共配套設施的面積按一定比例分攤，計入出租建筑面積中。
分析
企業的這種做法是否合法？又是否合理呢？
《房產稅暫行條例》規定，房產稅由產權所有人繳納，產權有糾紛或產權人不清晰的，由房產使用人繳納。自有房產按房產余值的1.2%繳納房產稅，出租房屋以租金收入按12%稅率繳納房產稅。同時規定，本條例由財政部負責解釋，施行細則由省、自治區、直轄市人民政府制定，抄送財政部備案。
由此可知，《房產稅暫行條例》只對房產稅從價和從租的計征方式、各方式下的計稅依據和稅率作了規定，對同一房屋部分自用和部分出租的情況下，如何確定各自比例，并沒有明確的規定。
在實務中，部分省市對此作了一些規定。舉例來說，原重慶市地稅局規定，納稅人的房屋部分出租、部分自用的，應分別計算繳納出租部分和自用部分的房產稅。自用部分的房產原值，按以下公式計算確定：自用部分的房產原值=自用部分的建筑面積÷（自用部分的建筑面積+出租部分的建筑面積）×房產原值。
原山東省地稅局則規定，同一房產，部分用于出租的，出租部分按租金收入計算繳納；自用部分以自用房產面積占總面積的比例乘以按規定比例扣除后的房產余值計算繳納。
原海南省地稅局規定，企業的綜合樓既有自用，又有出租的，應按企業的賬面記載分別計算征收；企業賬面分不清的，由企業申報，經所在地的稅務機關審查核實，按房屋自用和出租的面積比例，計算出房屋自用部分的原值計稅；對出租部分，按租金收入計稅，如租金收入中含有其他收入，如商業柜臺租金收入，市場管理費收入等，在計征房產稅時，可給予剔除。
原河北省地稅局規定，對房產部分自用，部分出租的，按自用與出租所占比例，分別計算繳納房產稅，無法劃分的，按房產原值征收房產稅。
原河南省地稅局規定，納稅單位和個人的一幢房產，一部分自用，另一部分出租的，應按各自占用的建筑面積比例劃分，分別按計稅余值和租金收入計稅。無法準確劃分的，由主管稅務機關確定。
從目前的稅收法律法規來看，公共設施是否可以計入分攤，尚未作出明確規定。按照“法無禁止即可為”的原則，只要相關法律法規中無明確的禁止性規定，公民或法人就可以自行約定。因此，筆者認為，A公司提出的主張不違反法律法規的規定。
而本案中，A公司與承租方簽訂的出租合同中已明確注明，出租面積是套內使用面積，產權證上載明的則是建筑面積，同時，A公司室內停車場不收費，可以推斷承租方及其客戶均可無償使用停車場資源。因此，筆者認為，企業主張出租合同約定的租金包含了停車位等公共設施的使用權益，從經營角度來講，分攤其建筑面積具有合理性。
建議
當前，隨著經濟發展和城市規劃理念變化，商業綜合體越來越多，在稅收法律法規尚不明確的情況下，從租計征和從價計征房產稅的具體操作，面臨著一定的爭議。筆者認為，在實際操作中，企業財務人員和稅務機關應注意以下幾點。
首先，租賃合同的具體擬制和管理，應引起企業財務人員的重視。合同中應明確載明出租的是建筑面積，避免出現“使用面積”或含糊的“面積”字樣，以免引起爭議。此外，稅務機關在開展稅務稽查時，要抽查租賃合同，結合實地勘查，核實建筑面積的真實性，堵塞企業故意偷逃稅款的漏洞。
其次，停車場、共用食堂、健身場所等公共設施具體應如何做稅務處理，要結合具體情況做分析。因此，筆者建議企業，在租賃合同中明確承租戶使用公共設施的權益。同時，明確公共設施是否收費，收費包含在合同中還是實際使用時單獨收取等細節。
最后，稅企雙方存在爭議時，建議引入第三方專業機構，以其出具的測繪報告為依據，準確確認分攤依據。考慮到各類綜合體出租房產結構差異大、期間變化快，在精確數據難以直接取得的情況下，可以由測繪機構出具一個使用面積與建筑面積的分攤比率，以便快速獲得一個雙方均無異議的結果。
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