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很多人都有買賣房屋的經驗，但絕大多數人都只會考慮房屋的首付和月供是否能夠負擔。那么，你知道購買一套房子真正的成本有哪些嗎？
今天這篇文章就和大家詳細計算，實際上買一套房，我們需要付出哪些成本。
學會了這個計算方法，我們不僅可以在買房的時候更好地安排資金，更能知道賣房的時候售價多少對應多少收益。真正做到心中有數，買房賣方不糊涂。
我們以購買一套售價200萬，面積80平的二手房為計算案例。假定首付3成，剩余全部用商貸，房貸利率4.9%，等額本息，按揭30年。房子目前持有時間為5年。
購買這套房子的成本分為以下幾類：
一、首付成本
房屋總價200萬，評估價200萬，首付30%就是60萬，商貸140萬，月供7430元。
二、摩擦成本
購買二手房的時候，需要支付中介費，商貸費，稅費等一系列費用，這里總稱為摩擦成本。如果是一手房，可以替換為對應的費用。
中介費，按2.5%，是5萬。
商貸費，按0.6%，是8400
契稅個稅，各1%，共4萬。
增值稅，持有超過2年不收增值稅。
這里的計算方式是按廣州的政策，大家計算的時候，可以根據當地的政策和房屋的實際情況來調整。
總計房子的摩擦成本是98400元。
也就是說，購買這套房子，實際的總價是209.84萬，現金需要準備至少60萬+9.84萬=69.84萬。
這筆開支明細可以在「我的買房賬本」中記錄下來，方便回溯。
總價200萬的房子，面積80平，房屋的單價在2.5萬，實際單價是2.623萬。
三、貸款和利息成本
假定這套房已經供了5年整，用房貸計算器可以算出來貸款的成本。
5年中，每月還款7430元，總計還款44.58萬。
其中已還本金116232.09元，利息成本329567.91元，還剩余1283767.91元的貸款需要償還。
四、總成本
在這5年內，我們花費在這個房子上的總成本是多少呢？
總成本=首付成本+摩擦成本+5年貸款和利息成本
5年總成本=60萬+9.84萬+44.58萬=114.42萬
同時，在銀行還剩余1283767.91元要還，假如在還貸的第六年開始把這套房賣了了，截止這個時間點，這套房子我們要付出總計 1144200+1283767.91=2427967.91元。只有賣到這個價格，才算是真正盈虧平衡。
（當然，這里沒有計算5年內的房租收益，哪怕是自主其實也是可以換算房租收益的。如果想這樣計算，可以算進去，實際不需要賣到242萬多就能夠盈虧平衡。）
我們可以算下，242萬多的總價，相對于購入時的200萬，要漲價42萬多，也就是漲幅21.4%，年平均增長4.28%，賣出去才不會虧本。
其實，在房子買入的時候，我們就要考慮，這個房子將來有沒有升值的潛力。一套房子入手，如果不能夠逐年增值，哪怕原價賣出，其實都是虧的。
盡管很多人說，自住的房子不考慮賣掉，不需要管漲跌。但在大城市，很多人沒有辦法一步到位，都是先上車，在經濟條件好了之后，家庭成員增多，考慮孩子的教育問題，還是會有改善置換的需求。
在購房前詳細計算購房成本，對做出我們正確的購房決策還是有很大啟發和幫助的。具體體現如下：
1、可以讓我們明確首付和摩擦成本，避免資金不足。
也提醒我們，一套房子的摩擦成本其實是很高的，尤其是二手房。買房決策需慎重，避免頻繁換。
2、清晰知道實際的月供，建議月供*12不超過家庭年收入的50%
3、明確房子的盈虧平衡點，假如N年后賣出，需要賣到多少錢才能夠不虧本。
反過來也可以促使我們去思考自己的標的選擇，這個房子價格是否合適，是否有增值潛力，而不是頭腦發熱就做出決定。
回到現實層面，雖然算下來持有一套房子的成本不低，但房子帶給一個人的安全感和幸福感還是很高的。這就是為什么，哪怕要背負幾十年的房貸，人們還是前赴后繼，甘之如飴。
古語說：“有恒產者有恒心。”
在城市的萬家燈火里，有屬于自己的一盞，才讓我們有了歸屬感，踏踏實實為生活奮斗。
如果你在攢錢買房或者換房，非常建議從現在開始記賬來掌握自己每月的花銷和結余情況，幫助你更快達成存款目標，早日實現買房換房哦。
文章來源：隨手記社區 木子桃心說
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