專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊
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二手房交易需要注意些什么?
1、核實賣方的身份。
如果是個人，看他的身份證;
如果是單位，到工商局看它的檔案資料;
如果賣方有代理人，看他有沒有經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。
2、到房管局查驗賣方的房產(chǎn)證。
看該房屋是否有房屋共有權(quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件;
如是夫妻共有財產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意;
如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見;
如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件。
3、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的中介機(jī)構(gòu)，必要時可查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的"兩證"，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書。
4、仔細(xì)核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。
5、如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標(biāo)準(zhǔn)價，標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房在出讓時須按成本價補(bǔ)足費用。
由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權(quán)，因此，應(yīng)要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見;
另外，軍隊、醫(yī)院、學(xué)校的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售。
6、如果所購房屋是已購公房或經(jīng)濟(jì)適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準(zhǔn)書。
7、如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬不能購買:
已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋;
被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋;
屬違法或違章建筑的房屋;
存在產(chǎn)權(quán)爭議的房屋。
8、對房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的審查。
在這一環(huán)節(jié)，購房者除對房屋戶型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進(jìn)行查看外，還須進(jìn)一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細(xì)節(jié);
了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)。
9、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在房屋買賣合同當(dāng)中。
交易雙方當(dāng)事人對房地產(chǎn)管理部門申報的成交價明顯低于市場價時，或者以所購房屋進(jìn)行抵押貸款時，要對所購房屋進(jìn)行評估;
簽約過程中應(yīng)特別注意，對交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時則無法舉證。
合同的必備條款主要包括:
房屋面積及附屬設(shè)施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責(zé)任等;
如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)。
在二手房的交易過程當(dāng)中，對方是否擁有房屋的完全所有權(quán)力是一個十分重要的問題。
對于非法交易的房屋當(dāng)事人需要承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。
在進(jìn)行二手房交易時還需要對房屋的來源用途等前任房主信息做出充分的了解，在合約的簽訂問題上也需要多加確認(rèn)。
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