北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

本系列只是回憶，鉤沉北京20多年來的樓市片段。隨筆而已，既不映射現實，也不預測未來。樓市的歷史有點兒特殊，總能讓人感覺慶幸或后悔。

但這就對了，所謂普通人的生活，就是一次次的僥幸和錯失機會。后悔也好，慶幸也罷，往事就在這里。

一、

地杰長安驛能不能投資？這是人家發來的咨詢。又是公寓項目，懶得多說，按照常規簡單回復了：租金高，升值慢，流動性弱，看自己注重什么決定吧。

一般來說回復完了也就沒什么事兒了，頂多再問兩句就算了。但這位老先生不同，一看就是認死理兒的老學究式，洋洋灑灑竟然發過來千字長文，口氣強硬的要和我辯論。

核心觀點就三個：一、這里的地段好，二環邊建國門使館區，絕對黃金位置；二、房齡新檔次高，物業還好；三、價格低，才5萬多一平，比周邊的老破小都便宜的多。

老先生還說了，這是為了兒子才投資的。兒子很有前途，剛進入科研所。現在是為了第三代，準備賣掉老家的房子湊首付，買下這套房漲到合理價格后為孫子置換學區房。

我問預期的合理價格是多少？回答說10萬以上，因為旁邊有這價格的，憑什么漲不上去？而且東城的學區房現在就是10萬以上，建國門跟二環里這么近，一定能漲上去。

我無語了，能理解一個當父親的心情，為了兒子已經傾盡所有，現在又開始為孫輩準備。這就是中國的父母，為了子女不惜付出任何代價，可敬可佩。

但是，這世界有很多東西并不是如人所愿的，市場有自己的運行規律，不以任何人任何組織的意志為轉移。當然可以操控市場，但這要付出巨大的成本和代價。

我沒什么可說的，大概率是解釋不清楚的。而且人一旦被利潤所迷惑，那就會忽視所有其他的思考角度。還是《增廣賢文》的這句話，人見利而不見害，魚見食而不見鉤。

思來想去還是多寫了幾句，但愿能說服這抱著發財夢的父親。我并不是可惜他的錢，在我們開發商眼中，買房人的錢根本無所謂，賠了又與我何干，早就麻木了。

我可惜的是這剛踏入社會，而且是進入科研所的年輕人。這個領域的收入不高，工作又辛苦，如果家中的投資再有失誤，或許又會讓體系失去一個人才。雖說工作很高大上，但仍然要用財富做支撐的，尤其是年輕人，否則更難抗拒其他公司的誘惑，畢竟經濟基礎決定上層建筑。

二、

地杰長安驛，既然知道是在二環邊的建國門使館區，檔次高物業好配套全，租金也高，那憑什么價格低？要知道這里可是CBD啊，恨不得匯集了全世界的商貿精英。他們天天在附近工作生活，怎么就沒發現這么個投資洼地啊，難道是都傻，都瞎，都善良嗎？不可能的，資本是水，哪兒低向哪兒流，只要是有縫隙就會被填滿。

打個比方，這就像一個人，或一類人吧。相貌堂堂，名校畢業，為企業賺錢也不少，但他們的工資卻很低，正常嗎？肯定不正常啊，事出反常必有妖，那這些人或者是數量不稀缺，或者是性格不忠誠，總之是各企業都認為他們有風險，所以才不出高價的雇傭。而資本的特性是什么？最關鍵的一條就是，厭惡風險！

長安驛也是這種情況，既然是各項條件都好，但卻價格低，這地段的高檔公寓才5萬多。那就說明背后有你看不到的風險，否則資本早就搶著投資了。

三、

長安驛的產品性質是公寓，這和普宅是完全兩種產品。普宅是自己住的，不求豪華，只求安穩的家，經常一住就是十年20年半輩子。而公寓是給大家住的，別人住的，所以從一開始就是投資品，賺租金。那這就有特性了，頻繁出手，動不動就賣，不忠誠。這種產品在北京還非常多，繁華地段兒有的是。那就必定造成價格上不去，因為商品價格是由供需關系決定的。

上帝是否公平不知道，他老人家管的事兒太多。而市場是公平的，只有那幾條顛破不破的規律。凡選擇必有成本，凡獲得必有代價，既然是租金高，那付出的代價就是升值慢。或者是，租金高是用升值慢換來的，二者不可兼得，天底下的好事兒不可能什么都占著。

旁邊的公寓為什么價格高？

指的可能是楓丹公館，確實很高，12萬左右。之所以這么貴其實很簡單，其他的都無所謂，房齡新顏值高才是核心競爭力。這就相當于找個情人，沒人不喜歡年輕漂亮的，而且愿意多花錢。但是別著急啊，過幾年再看看接盤的愿意出多少錢？

普宅為什么保值性好？

因為買房人大多數都想的是長期自住。這就相當于找老婆，或是小家碧玉或是大家閨秀，當然也有歲數大的糟糠之妻。無論是哪種，想的都是長期維系這份關系與感情，自然愿意投入去維護。

而公寓是什么？

是名媛，有真有假，有新出道兒的也有徐娘半老的。但甭管哪種，想的都是露水夫妻短暫相處。曾經擁有就夠了，壓根兒就沒想過天長地久。短期租用的是肯定這么想的，而買來出租賺錢的也算大多數，既然是為了短期盈利，你肯定就不能投入太多啊。誰考慮什么長期維系，犯不上，就琢磨眼下這三五年挺好的。

所以，無論那種以出租為主的公寓，很少有升值好的。因為所有人想的都是短期牟利，那利潤點就在房租上。一旦房價漲的多還就不劃算了，買家減少，價格自然回落，因此價格才漲的慢。

剛上市房齡新的時候還好說，相當于新名媛出道兒，年齡顏值都在巔峰期，自然有土豪權貴來捧場。可年頭兒長了或顏值衰減，那就只能是門前冷落車馬稀了。就算有的能老大嫁作商人婦，但這也是極少數情況，大多數買家還是要買來賺錢的，不圖長遠。這世上永遠有新名媛上場，富人們也就會迅速的轉換追捧熱點，繁華過后自然是落寞。

總之公寓這種產品在北京極少有升值好的，長期的更少。所以就是自住和收租金還可以，對于過幾年惦記用升值去置換的并不合適，肯定做不到。

四、

羅里吧嗦的寫了一大堆，反復的聊了三四天，但對方這父親還是不理解，反復強調的還是最開始的問題。到最后急了，愿意為自己的投資買單，拉黑我完事兒。唉，很有挫敗感。真的不是在乎他們的錢，而是或許真的影響了一位航天人才的未來生活，沒辦法。

其實我對長安驛還算是熟悉，很早就惦記過這里，當然是老板讓關注的。可這里已經是十多年的爛尾樓了，開發商們就是再關注也都不敢出手。

最早應該是1992年就有了這項目了，那年是鄧公南巡，引發了又一場改革大潮。那一年對北京來說也算是重要的地產年份，張市長赴港招商，四大家族聯手進京搶地盤，房地產走上了風口。

剛開始這塊兒地的項目叫丹陽公寓，具體什么內幕我也說不清了，反正是拆遷受阻，爛尾了。這一拖就是十多年，中間幾次易主也都沒什么進展。直到申奧成功之后，二環邊總有個爛尾樓實在不像樣子。所以在政府的主導下進行盤活，要求必須在奧運會召開之前解決。

最終，韓建集團拿下了這塊燙手山芋，以不掙錢也要為首都奉獻的精神，開始重組項目。當然開發商是肯定不會賠錢的，因為這個項目又配了西直門的兩塊地，華正大廈和金貿中心。雖然也是爛尾樓，但相對來講好得多，大概率能賺錢，兩邊一找補也就差不多了，至少是不虧。

說兩句韓建集團，其實就是房山的韓村河建設集團。本來是個很普通的村辦企業，老家都快到涿州了。但在領頭人的帶領下，十年時間創下了巨額的財富，名列北京十大首富村之一，90年代就家家都是集體蓋的小洋樓了，相當的牛。這些年的名聲不算太響了，我也不知道怎么回事兒。

五、

韓建集團接手丹陽公寓之后，據說算了算賬，也就是必須賣到2萬一平才能回本。其他別人都算過無數次了，在當時的市場行情下完全沒可能。要知道那是2005年，北京的普宅均價才4000多，公寓也就是1.5萬到頭兒了。所以如果沒有政府給補貼，這項目誰也干不了。

丹陽公寓的占地面積不大，但容積率極高，我印象中接近8.0了。密度如此之大，建筑成本也自然就很高。為了省錢吧，韓建在修改規劃設計之后并沒有全都拆除，只是拆了部分地上部分，然后借用原有地基接著蓋，這樣能剩下小一半的錢。這也說不好是否違規，只要質量能保證安全就行吧，反正肯定是通過驗收了。

之后就改名銀鉆公寓了唄，當然好像也費了挺大勁，因為丹陽公寓的項目名，90年代的時候還有個推廣名是“百吉名門”，很多手續是按這個名字辦的，弄了個亂七八糟。但甭管怎樣吧，改成銀鉆公寓后正好趕上了樓市啟動，賣2萬根本不叫事兒了，2.2萬起價，期望值一下子拉高到3萬了。

但爛尾樓項目麻煩的就是手續，我曾經負責過這種業務，復雜到真跟一團亂麻似的理不清。每個時期都有不同的政策，要一步步的去找依據來解決，當時折磨的我都快跳樓了。銀鉆公寓這個也肯定是這樣，好長時間都沒辦下新的預售證來。

估計是老板等不及了，總這么往里砸錢不見回款不行啊，地主家也沒有余糧啊。于是索性開始了違規售房，先收回點兒錢來再說。但違規就是違規，沒多久就讓人給舉報了，所謂的內部銷售根本站不住腳，鬧了個亂七八糟。

之所以辦不下證來，大概率就是在丹陽公寓時代賣過房子。現在想改名重新申辦就得把以前賣的退了，然后再重頭兒來。可是，誰熬了這么多年也不能輕易放過開發商啊，必須刁難出血賠償來才行。所以每個爛尾項目都得是扯皮，否則就得多掏錢。

六、

估計是老板又煩了，要不就是請哪位大師給算過了風水，或者就是重新定位包裝。反正到2007年就改成了長安驛！

要說這么名字起的真挺好的，比什么某某公寓要上檔次。然后請的還是香港設計師，大堂和各種設施做的確實不錯。價格也漲了唄，從開始的2萬左右直接跳漲到3萬多，之后又借著四萬億的春風一路飆高，到2023年達到頂峰，5.4萬。

看清了沒有，2023，十年前，瑪雅世界末日的前夕，這里就已經賣到了5萬多了，今天還是這數，這能叫升值好嗎？但別看當年那么貴，就是有人買。沒別的，就是因為新，因為檔次高顏值高！

任何一個公寓項目，吃的都是青春飯，越年輕時尚的時候價格越高。但這東西很難持久的，江山代有才人出，各領風騷三五年。而一旦老了或維護的不太好，立刻被市場所冷落，就是這么無情，畢竟人家圖的就是短期享受，是消費。

七、

總之，我希望拉黑我的這位父親看到這些，再謹慎考慮一下投資。畢竟200多萬的資金呢，不是小數目。我能理解確實是為了孩子好，但千萬別好心卻沒達到效果。這點兒錢無所謂，別影響了孩子的生活與工作，培養出個科技人才來太不容易了。

僅供參考。

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