怎么區(qū)分建筑面積與占地面積

很多人會將建筑面積與占地面積混為一談，但是其實建筑面積與占地面積是兩種不同的概念，而且二者之間的意思相差甚遠，切忌混為一談。

因此接下來將由李雨華律師為您介紹關于如何理解物權法上的宅基地使用權的相關方面的知識，希望能夠幫助大家解決相應的問題。

一、怎么區(qū)分建筑面積與占地面積

1、建筑面積:

建筑面積是指建筑物各層水平面積的總和。包括使用面積、輔助面積和結構面積。

使用面積是指建筑物各層平面中直接為生產和生活使用的凈面積。

輔助面積是指建筑物各層平面中為輔助生產或輔助生活所占的凈面積，例如居住建筑物中的樓梯、走道、廁所、廚房所占的面積。使用面積和輔助面積的總和稱為“有效面積”。

結構面積是指建筑物各層平面中墻、柱等結構所占的面積。

2、占地面積:

對于建筑物而言，占地面積是指建筑占地面積物所占有或使用的土地水平投影面積，計算一般按底層建筑面積計算。通常用于計劃地塊的建筑密度，計算公式是：建筑密度=占地面積/土地面積。

可以指到手的空白地皮的平米面積，即地塊總面積。在最初進行報批立項時，會經常用到“占地面積”這個詞，就是這個意思。用地面積乘以容積率等于建筑面積。

二、建筑面積的分類

1、依據(jù)對建筑物建筑面積的組成部分可劃分：

總的建筑面積=地上建筑面積+地下建筑面積

這些術語是為了描述獨幢建筑物的總的建設規(guī)模，以及地上部分建筑規(guī)模的量和地下部分建筑規(guī)模的量。這些概念主要出現(xiàn)在《國有土地使用權出讓合同》中土地出讓金的計算依據(jù)、《建設工程規(guī)劃許可證》中建設項目的建筑規(guī)模的審批情況說明、項目竣工驗收后房屋的初始登記需做的《房屋測繪成果技術報告書》中等很多環(huán)節(jié)。

2、依據(jù)是否產生經濟效益劃分：

可收益的建筑面積、無收益的建筑面積、必須配套的建筑面積（無收益部分）

建筑物通過出售、轉讓、置換、租賃、投入運營等方式可產生經濟收益，經常在估算房地產的買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、課稅價值等時需要依據(jù)房地產（或建筑物）的可收益部分、無收益部分和必須配套部分的綜合分析判斷最終價值。

3、按建筑物內使用功能不同劃分：

住宅功能的建筑面積、商業(yè)功能的建筑面積、辦公功能的建筑面積、工業(yè)功能的建筑面積、配套功能的建筑面積、人防功能的建筑面積。

這類劃分主要依據(jù)人們對建筑物不同的使用功能來劃分，能更好的滿足人們生產或生活的不同需求。當然不同的使用功能所產生的經濟效益和使用目的基本不同。

4、按成套房屋建筑面積構成劃分：

成套房屋的建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有公用建筑面積

房屋的套內建筑面積和其分攤的共有公用建筑面積就是房屋權利人所有的總的建筑面積，也是房屋在權屬登記時的兩大要素。房屋的套內建筑面積是指房屋的權利人單獨占有使用的建筑面積，它由套內房屋使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。

分攤的共有公用建筑面積是指房屋的權利人應該分攤的各產權業(yè)主共同占有或共同使用的那部分建筑面積，內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室通常都不計入共有建筑面積。

共有共用建筑面積的處理原則為：a.產權各方有合法權屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。b.無產權分割文件或協(xié)議的，按相關房屋的建筑面積比例進行分攤。

三、建筑面積的規(guī)定

《上海市建筑面積計算規(guī)劃管理暫行規(guī)定》

第三條

建筑面積計算應當符合法律、法規(guī)以及國家和本市的技術標準和相關規(guī)定。

各項建設工程設計應符合國家和本市的相關建筑設計規(guī)范和標準，不得隨意虛構設計平面用途及性質。

建設單位（個人）、設計單位應當按照誠信原則，規(guī)范建筑面積計算，如實申報送審材料。

規(guī)劃管理部門在建設項目審批過程中，應當嚴格依照有關技術標準及相關規(guī)定審核建筑面積，對建設單位（個人）、設計單位報建中的不規(guī)范行為，應及時查明情況并責令糾正。