專業房產律師團隊
提/供/專/業/法/律/服/務
全國服務咨詢熱線 18511557866
全國服務咨詢熱線 
國家征收土地補償標準(政府土地征收補償標準)
征收拆遷中，當我們感覺補償太低找拆遷辦或者村委會理論時，或許常常聽到這樣幾句話：“國家就是這么規定的”、“大家都是這么補償的”、“給你的補償已經很高了”……聽到這里，大家往往會很疑惑，國家真的是這么規定的嗎?我不信!那么國家到底是怎么規定的?征收方給的補償到底合理不合理?今天京平律師就教大家如何判斷補償是否合理。一方面，不被拆遷方的“花言巧語”所迷惑，做到心中有數;另一方面，在與征收方談判、理論時，掌握話語的主動權!
一、補償原則——大方向，不迷茫1、國有土地上房屋征收
《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人(以下稱被征收人)給予公平補償。”
解讀：征收的前提條件是“為了公共利益的需要”，國家可以強制性征收房屋，但是要給予被征收人公平補償。公平補償，一方面指補償與被征收房屋的價值至少是相當的，不應當讓為公共利益作出犧牲貢獻的被征收人吃虧;另一方面指全體被征收人應當適用統一標準。作為國有土地上的被征收人，可以對比參照此原則，以判斷補償是否合理。
2、集體土地征收
《國務院辦公廳關于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知》中提到：“征地涉及拆遷農民住房的，必須先安置后拆遷，妥善解決好被征地農戶的居住問題，切實做到被征地拆遷農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。”
《國土資源部關于完善征地補償安置制度的指導意見》中也提到：“土地補償費和安置補助費的統一年產值倍數，應按照保證被征地農民原有生活水平不降低的原則，在法律規定范圍內確定。”
解讀：確保被征收人生活水平不降低，長遠生計有保障，這是國家在立法精神層面基于被征地農民利益制訂的原則性規定，是征地拆遷補償的底線。
征收來臨，對于安土重遷的農民來說，遠離故土已經給他們造成了一次傷害，在補償上決不應再遭受二次傷害!征收補償首先要確保被征收人不能“越拆越窮”;其次后續的生活要有保障，這些主要體現在被征地農民社會保障資金繳納、失地農民工作安排等。
二、補償標準——真標準，心有底1、國有土地上房屋征收
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。”
第二十一條：“被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。
被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。”
總結，兩種補償方式：
貨幣補償：補償金額=被征收房屋市場價格(包括裝飾裝修費用)+搬遷費+臨時安置費用+營業性房屋停產停業損失+獎勵費。被征收房屋市場價格參照周邊類似房地產市場價。比如你周邊商品房市場售價10000元/平，那么你可以以此為參照，對比征收方給的補償單價是否合理。
產權置換：即給予安置房，相同地段最低1:1進行置換。比如你的房屋合法建筑面積為300平米，征收方應提供不低于300平米建筑面積的安置房予以置換。
2、集體土地征收
(1)征收耕地補償
征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。
征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。
被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。
總結，耕地的補償按照年產值的倍數計算，一般在10~30倍之間屬于合理的。另外各省級國土資源部門會制定省域內各縣(市)耕地的最低統一年產值標準，如果按照法定的統一年產值倍數計算的征地補償安置費用不能使被征地農民保持原有的生活水平，經省級政府批準應當提高倍數。除此之外，耕地的征地補償還可以參照各省制訂的區片綜合地價，區片綜合地價=土地補償費+安置補助費。
統一年產值標準和區片綜合地價可以在各省國土資源部門官網查詢。
地上附著物一般按照市場價格補償，青苗補助費最高按照一季產值計算，標準可以在各省國土資源部門官網查詢。
查詢方法，以山東省為例：
(2)拆遷房屋補償
集體土地上的房屋的補償安置標準，國家從法律層面，沒有統一適用的《集體土地上的房屋征收與補償安置辦法》。主要依據《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、及地方性法規、地方性規章。
總結，三種補償方式：貨幣補償：房屋拆遷補償=被拆遷房屋重置成新價+宅基地區位補償價×合法宅基地面積+裝飾裝修補償+搬遷費+補助費+獎勵費。被拆遷房屋重置成新價，即現在、當下重新建造同等面積、結構的房屋所需要的費用。宅基地區位補償價，即區片綜合地價。
產權置換：即給予安置房，按照合法房屋的實際面積和安置房屋面積1:1的最低比例進行置換。
遷建安置：有條件的，可以選擇宅基地遷建安置，另補償房屋的重置成新價。
雖屬于集體土地，但是已經劃入城市規劃區的農村房屋，或者屬于城中村，可以依據《國有土地上房屋征收與補償條例》相關規定，參照被征收房屋周邊商品房市場價格補償。
最后，如果補償不合理，我們該怎么辦?第一，不要提交房屋權屬證明原件，保留好房屋土地相關證件原件，房屋照片錄像等；
第二，不要耗著不協商，抓住每一次談判協商的機會，前提是對方有協商的誠意；
第三，通過信息公開等方式獲取、收集征收方的征收文件，找其違法點，抓起軟肋，及時通過復議、訴訟的法律程序來維權。
咨詢電話：18511557866
關注微信
電話咨詢
關注微信
