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關鍵詞：優先購買權保護

引言

我國民商法上優先購買權有承租人的優先購買權、共有人的優先購買權、股東的優先購買權、合伙人的優先購買權。國務院1983年頒布的《城市私有房屋管理條例》第11條規定，房屋所有人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，承租人有優先購買權。最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第118條有相同的司法解釋。《合同法》第二百三十條也規定了房屋承租人對出租的房屋有優先購買的權利。這是承租人優先購買權的法律依據。《民法通則》第78條第3款和最高人民法院關于貫徹執行《民法通則》的司法解釋第92條規定了共有人的購買權，適用于按份共有，對于共同共有，只有在共同共有財產分割后，且財產屬于一個整體事配套使用時，共有人出售財產時，其他共有人才有優先購買權。這是因為，共同共有關系存續期間，共同共有人不能在共有財產中確定自己的份額，不能轉讓自己的權利，因此也就不存在優先購買權。股東的優先購買權分為有限責任公司的股東在轉讓出資時其他股東的優先購買權;公司新增資本時，原有股東的優先購買權;以及中外合資經營企業，合營一方轉讓其全部或部分出資時，合營他方的優先購買權。《合伙企業法》第20條規定合伙企業進行清算前，合伙人不得請求分割合伙財產，而且合伙人在經過其他合伙人一致同意的情況下，可以向合伙人以外的人轉讓其在合伙企業中的全部或部分財產份額，因此其他合伙人的優先購買權不能按共有人的優先購買權來對待，是一種獨立的優先購買權形態。這些優先購買權主要是依照法律直接規定而不是根據當事人之間合同產生的，主要屬于法定優先購買權。但是有關法律均未明確法定優先購買權的法律性質及法律效力，學術上對其法律性質說法不一，對法律效力研究也很少。法律規定的疏漏及理論上的模糊，給現實中優先購買權的行使及保護帶來了困難。本文主要以承租人的優先購買權為出發點來展開討論。

請看下面一個案例：

原告邱XX租用被告XX縣飲食服務公司房屋，約定租期自2000年12月15日起至2004年5月3l止。2001年3月29日被告來經通知原告，與第三人俞X訂立房屋買賣合同，將原告租用的房屋以10萬元價格出賣給第三人，并辦理了房屋所有權轉移登記。原告訴至法院主張被告侵害其優先購買權，要求確認被告與第三人之間房屋買賣合同無效，而他對該房屋具有優先購買權。法院認為，被告未經通知原告即將該房屋出賣給第三人，侵害了原告的優先購買權，其與第三人房屋買賣合同應當無效。因原、被告房屋租賃合同尚未到期，應當繼續履行，當被告出賣該房屋時，原告在同等條件下享有優先購買權。法院作出判決，一、被告與第三人簽訂的房屋買賣合同無效;二、原告在租賃合同有效期間對租賃房屋在同等條件下享有優先購買的權利。判決生效后，原告向法院申請執行。法院在能否執行和如何執行兩問題上都存在分歧意見，主導意見是只有被告向第三人出賣房屋，原告才能主張同等條件下優先購買權，現被告與第三人房屋買賣合同已經無效，被告沒有再向第三人出賣房屋，法院又不能強制被告賣房，所以，本案不能強制執行。

一、關于優先購買權法律效力的理解

(一)從規范意旨出發把握優先購買權法律效力

從所供討論案例看，法院對優先購買權法律性質和法律效力的理解是，原告行使優先購買權，只能使被告與第三人房屋買賣合同無效，原告與被告間并不因此成立買賣合同關系，當然原告不能依據根本不成立的合同要求被告向其轉移房屋所有權。法院的這種理解讓人困惑，照此辦理，權利人行使優先購買權能得到什么利益?被告不愿再次出賣房屋又奈他何?即使被告再次出賣房屋，權利人再次行使優先購買權，結果與這一次又能有什么不同，還不是一樣不能實現?在本案法院看來，法律關于優先購買權的規定實際上無法實現因而沒有意義。然而法定優先購買權當然不是沒有意義，它不僅應當得到實現，而且在適用中正確運用法學方法也當然能夠實現，而象本案法院這種認識卻不折不扣地導致權利不能實現。

按社會一般人即有學者所謂的“中人”角度來理解，主張優先購買權也不應當只能使出賣人與第三人間合同無效，而應當是能優先于其他人向出賣人支付價款并取得標的物所有權。要更準確把握優先購買權法律性質和效力，應從規范意旨角度來考慮。法律規定按份共有人優先購買權主要是為了穩定共有關系;保護共有財產的完整與安全;減少共有人數量，增強物的利用效率。規定房屋承租人優先購買權主要目的，一是與“買賣不破租賃”規則目的一致，是為了穩定租賃關系，使承租人不因租賃房屋產權轉讓倉猝間無房可住;二是為了促進物的利用效率，減少承租人對該房屋投入的浪費，而且房屋所有人和使用人同一，也增強房屋利用效率。可見，按份共有人優先購買權和房屋承租人優先購買權都是為了保障權利人優先取得物的所有權。而本案法院的理解和實踐，則使法定優先購買權的規范意旨無法實現。因為合同尚不能成立，還談什么“購買”和取得，當然更談不上“優先”了。

(二)否定“出賣人與第三人合同效力”之質疑

無論從社會一般人角度，還是從規范意旨角度看，優先購買權都應該具有三項主要法律效力，首先要能成立買賣合同，否則“購買”便是無稽之談;第二合同權利要能優先實現，這是“優先”應有之義;第三要能實際取得物權，這是權利所蘊利益的最直接體現。這三項主要效力可分別稱為形成效力、優先效力和追及效力。形成效力，即權利人可依單方意思表示使法律關系發生、變更和消滅，并產生各種權利及請求權，而相對人則受到拘束，必須容忍和接受此法律效果。優先購買權的形成效力表現在出賣人與第三人成立買賣合同關系時，權利人主張優先購買權就能使其與出賣人之間按同等條件產生買賣合同關系，并產生債權請求權。優先效力，一般認為，是指物權優先于債權的效力，債權之間不具優先效力。但按優先購買權法律規定，按份共有人、房屋承租人基于與出賣人之間形成的買賣合同關系具有的債權，與第三人對出賣人的合同債權相比，卻具有優先實現的效力。基于優先效力，優先購買權人可以排在第三人前面，要求出賣人向其轉移所有權，以實現其債權。追及效力主要體現是，如果出賣人基于與第三人之間買賣合同向第三人轉移了所有權，優先購買權人可主張出賣人與第三人間物權變動行為無效，使物權回復至該物權變動行為之前的狀態。追及效力涉及第三人利益保護的問題，應受到善意取得制度限制。但房屋作為不動產不適用善意取得，而且房屋租賃合同依法要向房管機關備案，具有公示效力，如果租賃合同未經登記備案，則不能對抗第三人，追及效力就不能實現。優先購買權的形成效力、優先效力和追及效力可以有效地實現法律關于優先購買權的規范意旨。本案法院否定了優先購買權的形成效力，認為原告行使優先購買權并不能導致其依同等條件與被告形成買賣合同關系;對優先效力理解也很片面，認為只是能使被告與第三人買賣合同無效;沒有提到追及效力，對被告將房屋產權過戶給第三人的問題置之不理。這樣處理，原告具有優先購買權依法應享有的利益當然無法實現，法律的規范意旨落空。

二、法定優先購買權的行使

(一)行使時間

有觀點認為，提前的“三個月”、“合理期限”是優先購買權的行使期間。這個觀點不妥當。優先購買權是同等條件下成立合同并優先實現合同債權的權利，出賣人與第三人買賣合同不成立，沒有確定的合同條款，則不存在同等條件，優先購買權便沒有成立基礎。所以優先購買權只在出賣人與第三人成立買賣合同時才產生，只有自此時起權利人才能行使權利，本案法院也采這種觀點。出賣人與第三人成立買賣合同，是優先購買權行使的條件之一。

(二)權利及具體化

據以研究的案例中，原告向被告主張優先購買權，是行使權利的行為，向法院起訴，是要求法院以國家強制力保障其權利實現。但從審判、執行情況看，原告這一愿望并未能實現。原告訴訟請求既有事實根據又有法律依據，法院事實上也以判決支持了原告的請求，為什么原告優先購買權還不能實現呢?首先因為法院對優先購買權法律性質和效力的理解問題，己如上述，第二個重要原因就是原告的訴訟請求和法院的判決都未能將“優先購買權”具體化。

(三)訴訟請求

原告可以向法院起訴要求被告履行依優先購買權形成的合同，要求被告按合同轉移標的物的所有權。對這項訴訟請求，法院應當首先作出確認之訴的處理，確認原告與被告間己形成買賣合同關系，并確定合同的具體條款，在此基礎上，依合同法規定，確定是否可以強制被告履行轉移標的物所有權的合同義務。如果被告主張不安抗辯權得到支持而原告不提供擔保，或被告主張同時履行抗辯權得到支持而原告不履行付款義務的，法院應當駁回原告的訴訟請求。這種情況原告敗訴不是因為其優先購買權存在瑕疵，而是因為被告合同履行抗辯權的有效行使。否則，法院應當作出強制被告履行合同義務的判決。

三、法院對優先購買權案件的處理

(一)確定具體的權利義務

優先購買權只是一個抽象的法律概念，其法律特征、要件、效力和法律關系的具體內容，法律均未明確規定，當