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一、定金——合同履約的保證
所謂定金，是指合同當事人為了確保合同的履行，依據法律規定或者當事人雙方的約定，由當事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前，按照合同標的額的一定比例，預先給付對方當事人的金錢或其替代物。
我國《擔保法》規定：定金應以書面形式約定，不得超過主合同標準額的20%。定金合同是從屬于主合同的從合同，其成立的前提是主合同已經成立生效。當事人一旦以書面形式對定金作了約定并實際支付了定金，即產生相應的法律后果。定金既是履約的保證，又是一種支付，同時還是一種賠償，即通過支付一定數額的金錢來表明合同雙方有意并要真誠履行簽訂的合同，如果購房者違約，定金不退，如果開發商違約，就要向購買方雙倍返還定金。
【案例】商女士一直想購買一套二手房。2009年8月，經過多方踏查，看中了陳先生位于文化廣場附近的一套100多平方米的房子，談好交易價格40萬元，與陳先生簽訂了《購房合同》，當場交了2萬元購房定金。
誰知，第二天陳先生的朋友看中了這套房子，想買給父母，因為房子臨近文化廣場，父母休閑方便，又與某重點中學近，將來孩子上學也很方便，愿意出43萬元購買這套房，一次性付款，陳先生隨即將房屋賣給了朋友。
本來商女士談好的房子，陳先生卻私自轉手給了他人，而且不愿退還雙倍定金，只想還回商女士的2萬元。商女士提出了仲裁申請。有關人士表示，根據《中華人民共和國合同法》規定：收受定金的一方不履行合同約定的，應當雙倍返還定金。后來，商女士收到了陳先生退還的4萬元。
二、訂金——預付性質的支付
在房產交易過程中，訂金只是預付款性質的一種支付，不具有定金的性質，定金也就當然不能適用。
“訂金”在法律上沒有明文規定。出現在房屋認購書中的“訂金”，是購房者對開發商的保證，在實踐中一般被視為預付款。如果買方交付的是“訂金”，不論哪一方反悔，賣方都只須原數退還“訂金”就可。
《擔保法》規定：“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。”從法律上來講，即使訂金給付方違約，收受方也應予以退還。
【案例】投資人士盧某第一次賣房時就遇到了這樣的經歷，當時一位女士看好了他要出售的房子，交了5000元訂金，是手寫的收條，等到辦理交易手續時那位女士說他的房子價格有點兒貴，希望再便宜點兒。
盧某不同意，那位女士就提出不買了，要求退還訂金。盧某說你都耽誤我賣房子了，我沒向你要錢就不錯了。可咨詢了業內人士后，盧*彬才發現一字之差區別很大，只好自認倒霉，退還了人家5000元錢，房子沒賣出去，還耽誤了很多功夫。
三、訂金與定金的區別
《擔保法》規定：“定金應當以書面形式約定。”如果開發商收取了定金后，并沒有與客戶簽訂書面合同，那么兩者之間的房屋買賣關系并沒有形成。在房屋買賣合同沒有形成的情況下，客戶向開發商交的2萬元錢就可能是“定金”，也可能是“訂金”。
如果當時雙方簽訂了書面的預售商品房合同，則可以在合同中約定“定金條款”，那么買方反悔不買時，開發商就完全有權沒收定金。
科普華君網律師指出，開發商只有取得預售許可證，才能對外公開發售，才能收取買受人的定金。作為消費者，應先搞清楚開發商是否有合法的銷售證件，是否有權收取定金。在不具備合法銷售證件的時候，開發商如果提前向社會發售房產，認購時交納的是保留金，購房者隨時可以選擇退房，保留金如數退還，對購房者的約束力較小。
科普華君網溫馨提示： 《民法典》自2023年1月1日起正式施行，《婚姻法》《繼承法》《民法通則》《收養法》《擔保法》《合同法》《物權法》《侵權責任法》《民法總則》同時廢止。如果您涉及《民法典》規定的房產問題# 點擊這兒#進行查看！若需幫助可#咨詢科普華君網房產糾紛律師#咨詢電話：18511557866
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