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01 連云港市中級人民法院審結(jié)了這樣一起涉新冠肺炎疫情的房屋租賃合同糾紛案：
基本案情
原告訴稱其與被告簽訂了《房屋租賃協(xié)議》，將其所有的房屋出租給被告使用。協(xié)議約定：租期自2023年7月1日起至2026年7月1日止，年租金為5萬元，每年4月30日前一次性支付當年租金；若被告拖欠租金超過一個月的，原告有權(quán)終止協(xié)議，收回房屋，并承擔5萬元的違約金，且每無故拖欠租金一天，原告有權(quán)按照租金的5‰向被告收取違約金。因被告沒有按期繳納2023年7月至2023年7月的租金，原告于2023年8月向被告發(fā)出《通知函》，載明被告未按期繳納房租已構(gòu)成違約，原告有權(quán)終止協(xié)議收回房屋。因被告置若罔聞，后原告起訴至一審法院要求被告返還房屋，支付租金、房屋占有使用費、違約金及律師費。
被告辯稱，2023年新冠肺炎疫情爆發(fā)，被告的經(jīng)營場地自2023年1月20日至2023年6月30日前封閉不許開放。后期場地開放了，但受疫情管控影響很大。被告依據(jù)八部委出臺的相關文件及不可抗力等因素向原告申請減免和緩交租金，但原告遲遲不予答復，因而被告不同意解除合同，也不應承擔違約責任。
審理和裁判
一審法院：
一審法院認為，原告與被告簽訂的《房屋租賃協(xié)議》合法有效，雙方應遵照履行。在原告依約將涉案房屋交付被告經(jīng)營使用后，被告就2023年9月至2023年7月期間租金屢次遲延交付，現(xiàn)被告又不按照合同約定在2023年4月30日前支付2023年7月1日至2023年6月30日期間租金，構(gòu)成違約，原告解除合同的條件成就，涉案合同于被告法定代表人收到原告發(fā)出的解除合同《通知函》之日解除。故一審法院支持了原告要求被告返還房屋的訴訟請求。一審法院采信了被告主張因新冠肺炎疫情的發(fā)生，應免除其3個月租金的抗辯觀點。一審法院最終判決被告返還原告房屋、支付自2023年10月1日起至實際返還之日止的房屋占有使用費、支付原告部分違約金。
二審法院：
連云港市中級人民法院經(jīng)審理認為，依據(jù)《更高人民法院關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（二）》一、關于合同案件的審理第6條之一款規(guī)定：“承租國有企業(yè)房屋以及 *** 部門、高校、研究院所等行政事業(yè)單位房屋用于經(jīng)營，受疫情或者疫情防控措施影響出現(xiàn)經(jīng)營困難的服務業(yè)小微企業(yè)、個體工商戶等承租人，請求出租人按照國家有關政策免除一定期限內(nèi)的租金的，人民法院應予支持。”本案中一審被告所承租的房屋符合該條規(guī)定，故一審法院免除一審被告三個月的租金符合法律規(guī)定。依據(jù)《更高人民法院關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（二）》一、關于合同案件的審理第5條之一款規(guī)定：“承租房屋用于經(jīng)營，疫情或者疫情防控措施導致承租人 *** 困難或者營業(yè)收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請求解除租賃合同，由承租人承擔違約責任的，人民法院不予支持。”本案中，雙方約定的租金繳納方式為預交下一年度租金。一審被告已經(jīng)于2023年6月足額繳納了2023年7月至2023年6月的租金，加之新冠肺炎疫情爆發(fā)于2023年1月，之后延續(xù)數(shù)月，且涉案房屋相鄰的房屋被作為疫情隔離點使用數(shù)月，一審原告作為國有企業(yè)未對一審被告減免疫情期間租金的請求作出回應，反而于2023年8月要求解除合同，于法于理無據(jù)。既然一審被告已經(jīng)將2023年7月至2023年6月、2023年7月至2023年6月的租金（已扣除因疫情免除的三個月租金）繳納至法院賬戶，合同可以繼續(xù)履行。故改判駁回了一審原告的全部訴訟請求。
法官評述
新冠肺炎疫情期間， *** 的管控行為給社會經(jīng)濟尤其是商業(yè)經(jīng)營者帶來了不小的沖擊，值此危難之際更需要合同雙方當事人互相體諒、共渡難關。新冠肺炎疫情屬于典型的不可抗力，因此而造成不能履行合同義務的，不承擔相應的違約責任。需要注意的是，在合同糾紛中，違約方需要舉證證明自己的違約行為系新冠肺炎疫情導致且發(fā)生于新冠肺炎疫情發(fā)生之后，若違約行為發(fā)生于新冠肺炎疫情之前持續(xù)至新冠肺炎疫情發(fā)生之后，不能免除相應的違約責任。
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