專業(yè)房產(chǎn)律師團隊
提/供/專/業(yè)/法/律/服/務(wù)
全國服務(wù)咨詢熱線 18511557866
全國服務(wù)咨詢熱線 
楊某購買某房地產(chǎn)開發(fā)的某公寓的商品房一套，2023年9月入住楊某與某物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同一份，約定由某物業(yè)公司管理楊某套房屋，每半年收取物業(yè)管理費一次，逾期每天加收應(yīng)繳費用的5%的滯納金
10月份，物價管理局同意某物業(yè)公司按照每平方米每月1.3元收取物業(yè)管理費用，楊某以該標(biāo)準(zhǔn)向某物業(yè)公司支付物業(yè)管理費用，2023年1月開始，楊某以某物業(yè)公司多收取2.1平方米房款為由拒絕支付物業(yè)管理費用，并要求物業(yè)公司退回多收取的房款。
2023年，某物業(yè)公司一直向楊某催付物業(yè)管理費用但無結(jié)果。6月，物業(yè)公司訴至法院請求判令楊某支付物業(yè)管理費用，并按照每天5%標(biāo)準(zhǔn)收取滯納金，一審法院認(rèn)為：物業(yè)公司與楊某簽訂的物業(yè)管理合同合法有效，楊某應(yīng)按照核定的標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)管理費用，楊某除了應(yīng)交付物業(yè)管理費用外，還應(yīng)支付滯納金，滯納金的標(biāo)準(zhǔn)按照地方的規(guī)定的每日千分之三的標(biāo)準(zhǔn)，楊某不服判決提起上訴。
結(jié)果：二審法院經(jīng)過審理做出了維持原判的判決。
【案例分析】
在物業(yè)管理服務(wù)合同中，雙方可能就業(yè)主遲延支付物業(yè)管理費用約定一個違約金標(biāo)準(zhǔn)，而且通常將其稱為滯納金，滯納金屬于違約金。本案中遲延支付物業(yè)管理費的滯納金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照最新調(diào)整后頒布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，這一標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)為滯納金的上限，即使當(dāng)事人約定的滯納金高于該標(biāo)準(zhǔn)，只能按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，約定的滯納金低于該標(biāo)準(zhǔn)的，按照約定執(zhí)行。
本案爭議的焦點在于合同抗辯權(quán)的行為和滯納金的標(biāo)準(zhǔn)的確定。
1、楊某拒絕支付物業(yè)管理費用，是否為合法抗辯，楊某支付物業(yè)管理費用的義務(wù)源于物業(yè)管理合同所產(chǎn)生的義務(wù)，按照約定面積標(biāo)準(zhǔn)交付房屋則是商品房買賣合同的約定義務(wù)，針對房屋面積的差額，楊某可以向房地產(chǎn)行使權(quán)利，但楊某向某物業(yè)公司行使所謂的抗辯權(quán)，顯屬不當(dāng)。
2、計算滯納金 物業(yè)管理合同約定的滯納金的標(biāo)準(zhǔn)為日5%，地方規(guī)定可以按日加收0.3%的滯納金，最高司法解釋規(guī)定了不同的標(biāo)準(zhǔn)。滯納金屬于法定債務(wù)，應(yīng)當(dāng)適用法律的規(guī)定，滯納金的收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家對利率的調(diào)整的情況做出相應(yīng)調(diào)整，以求合理公平。滯納金應(yīng)當(dāng)做出全國統(tǒng)一的規(guī)定，各地做出不同的規(guī)定，難以保障司法統(tǒng)一。
本案應(yīng)當(dāng)適用最高人民法院的司法解釋關(guān)于滯納金的規(guī)定，地方立法不宜對滯納金的具體標(biāo)準(zhǔn)加以規(guī)定。
《合同法》第一百一十四條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約四應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償金的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求法院或仲裁機構(gòu)予以增加，約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院適當(dāng)減少，當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約后，應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
咨詢電話：18511557866
關(guān)注微信
電話咨詢
關(guān)注微信
服務(wù)熱線 QQ咨詢：503301375
關(guān)注微信
