專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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1、首付要算清別忽略了“差價(jià)”
剛需購房者，多為首次置業(yè)者群體，經(jīng)濟(jì)能力比較有限，購房知識(shí)也較為匱乏，因此很多人并不知道二手房的首付計(jì)算方式。
“和一手房不同，二手房在購買時(shí)存在一個(gè)差價(jià)的問題，如果沒有算清楚并備足資金，就會(huì)因?yàn)槭赘赌芰κ艿较拗贫鼮楸粍?dòng)?！痹诮谫I賣交易過程中，就曾遇到這樣的情況：很多購房者在甄選房源時(shí)，都沒有注意差價(jià)問題，等看中了，甚至要簽合同了才發(fā)現(xiàn)首付不夠。
據(jù)其介紹，不少購房者以為，首套房首付三成就是成交價(jià)乘以30%得出的數(shù)據(jù)，殊不知，還要加上銀行評(píng)估時(shí)產(chǎn)生的差價(jià)，才是最終要支付的實(shí)際首付款。以成交價(jià)60萬的房子為例，首付3成是18萬，但是如果銀行對(duì)該套房子評(píng)估價(jià)為48萬元，那么除了18萬之后，購房者還要支付成交價(jià)與評(píng)估價(jià)的差價(jià)12萬元，因此首付將達(dá)到30萬元。
一般而言，二手房首付款的計(jì)算方式為，首付=房屋售價(jià)+相關(guān)稅收-銀行評(píng)估房?jī)r(jià)×貸款成數(shù)。套用該計(jì)算方式，還是以成交價(jià)60萬元的房子為例，稅費(fèi)大約為3萬元，銀行評(píng)估該房產(chǎn)價(jià)值50萬元，首套購房銀行貸款7成，那么首付款即為60+3-50×0.7=28，最終得出首付款為28萬。
2、關(guān)注月供壓力：莫超過月收入50%
剛需群體在購房時(shí)，基本上都要辦理按揭貸款，因此在實(shí)際買賣交易過程中，中介機(jī)構(gòu)還時(shí)常碰到這樣一類購房者，他們往往只是關(guān)注首付是否足夠，卻沒意識(shí)到自己今后的月供壓力問題。
據(jù)了解，二手房申請(qǐng)銀行貸款時(shí)，銀行會(huì)指定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估。在貸款年數(shù)相同的情況下，如果評(píng)估價(jià)比較接近成交價(jià)格，其中的差價(jià)更小的同時(shí)，首付壓力也就隨之減小。反之，每月還貸數(shù)額上升，月供壓力也就加大許多。
比如，成交價(jià)60萬元房產(chǎn)，評(píng)估價(jià)50萬元，首付款28萬元，那么剩余七成貸款15年，基準(zhǔn)利率，每月還款2885.2元，如果評(píng)估價(jià)為40萬元，首付款38萬元，那么貸款七成15年，基準(zhǔn)利率，每月還款1983.58元。“有些客戶買房時(shí)，只是一味地希望評(píng)估價(jià)高一些，首付款低一些，卻沒有關(guān)注到今后的月供壓力，最后真的成為‘房奴’了?！?/p>
多數(shù)剛需族都是工薪階層，他們都是用每月的工資收入來還房貸，如果壓力過大，勢(shì)必影響到生活質(zhì)量，或者其他的生活開支。一般而言，房屋月供的壓力，最好控制在家庭收入的30%之內(nèi)，不要超過50%。
3、自行交易房產(chǎn)：看清房屋性質(zhì)算稅費(fèi)
稅費(fèi)，同樣是二手房交易中不可忽略的一部分費(fèi)用，購房者在買房時(shí)，應(yīng)該將相關(guān)稅費(fèi)計(jì)入購房成本，列為購房預(yù)算中。一般而言，稅費(fèi)涉及營業(yè)稅、契稅等，但是有些房源還涉及遺產(chǎn)稅或贈(zèng)與稅等方面費(fèi)用，且數(shù)額不小。
記者采訪了解到，如果通過大型規(guī)范的中介公司購買二手房，在看房之前，關(guān)于該套房產(chǎn)的稅費(fèi)問題，經(jīng)紀(jì)人一般都會(huì)事先和購房者說明。“我們?cè)谑占吭吹臅r(shí)候，都會(huì)核對(duì)產(chǎn)權(quán)情況、產(chǎn)權(quán)人情況、戶口情況等，也會(huì)將這些情況和客戶說明，避免稅費(fèi)問題而引起的矛盾和糾紛。”邱*恭如是說。
但是，如果是自行交易的房產(chǎn)，購房者就應(yīng)該落實(shí)該套房產(chǎn)是否為贈(zèng)與房產(chǎn)。“有個(gè)簡(jiǎn)單的識(shí)別方法，就是看看對(duì)方房產(chǎn)證的性質(zhì)。”如果房產(chǎn)證上標(biāo)明“分析”或者“贈(zèng)與”，說明房東取得該套房的方式為贈(zèng)與，并非正常的二手房交易，那么房東再賣該房產(chǎn)時(shí)就涉及20%的贈(zèng)與稅。
另外，還要了解產(chǎn)權(quán)人及配偶是否都健在，或者婚姻狀況等，倘若產(chǎn)權(quán)人及配偶其中一方已經(jīng)去世，購買該套房時(shí)就會(huì)涉及遺產(chǎn)稅的問題。另外，如果產(chǎn)權(quán)人離婚，或者離婚后再婚的情況，就需要有婚姻證明、法院判決書、當(dāng)時(shí)購買房產(chǎn)時(shí)的婚姻狀況證明、貸款期間婚姻情況是否有變化等，情況就變得更為復(fù)雜，同時(shí)也更應(yīng)該注意或者咨詢專業(yè)人士。
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