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一、開發商違約要不要承擔責任?
開發商違約需要依法承擔違約責任。簽訂了書面正式房屋買賣合同，合同雙方都需要按照約定履行合同義務，若開發商違約需要按照合同約定承擔違約責任，對于購房者造成的損失進行經濟賠償。如果是開發商違約行為導致購房者退房的，開發商除退還房屋全部價款及相應利息外，還應包括違約金，如果違約金不足以彌補購房貸款損失和房屋裝修損失等的，差額部分購房者還可以向開發商繼續要求賠償，具體金額根據與開發商約定的合同而定。
二、開發商惡意違約責任如何承擔
開發商在銷售過程中，對開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應視為要約(是指希望和他人訂立合同的意思表示)。那么后期不論什么原因出現變更，都要承擔相應的責任。
另外，開發商在賣房時，其相應的規劃也是合同要約，即使小區后期規劃變更得到行政主管部門的批準，開發商也要承擔相應的責任。
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(是指希望他人向自己發出要約的意思表示)，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應視為合同內容，當事人違反的，應承擔違約責任。
開發商的違約行為主要包括：逾期交房;面積出現誤差;設備裝修不符合合同的約定;變更規劃設計;房屋質量不合格;未按期辦理產權過戶手續。
綜上所述，開發商存在違約行為，購房者應當根據購房合同中的違約責任條款進行確認，看購房合同中是否有對上述違約責任的處理約定，如有約定，按合同約定處理，如未約定違約責任的處理辦法，按法律規定可對開發商的違約行為要求賠償，賠償標準以具體損失為限。
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