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租賃糾紛調查及防范策略科普華君網訊近幾年來，許多城市都進入了大拆遷、大建設的城市發展格局，拆遷給房屋租賃市場巨大的發展機遇，同時各地房屋租賃糾紛也直線上升，租賃糾紛類型主要有哪些，租賃過程中存在哪些風險，如何防范這些風險的發生，記者帶著這些問題走訪了鎮江市兩級法院。據潤州法院法官介紹，鎮江市區08年開始進行巨量拆遷，08年完成175萬平方米，09年完成拆遷381萬平方米。但從2004年以來，市區法院一審共受理并審結房屋租賃案件251件，其中08年以前僅有8件，08年為27件，其余發生09年之后，也就是近97%的案件發生在該市市區巨量拆遷啟動之后。在潤州法院法官的幫助下，記者分析了該市房屋租賃糾紛的類型、產生原因、潛在風險以及應對策略，希望對規范房屋租賃市場，減少各種潛在風險和矛盾糾紛有所幫助。發生在身邊的房屋租賃糾紛典型案件之一：未驗收房屋糾紛多，拖欠租金、水電、物管費用152萬2008年5月，市區某娛樂公司和某實業公司簽訂協議，由娛樂公司租賃實業公司位于大市口區域的某大廈三、四層用來開設餐飲，租賃期自2008年5月起至2023年5月。合同約定娛樂公司逾期或不足額支付租金、物業管理費或水電費累積超過30天的，實業公司有權選擇解除合同。合同簽訂后，租賃房屋所在大廈的竣工驗收及消防驗收工作尚未結束，經多方協商，在征得開發公司和物業管理公司同意后，娛樂公司先行進場裝修，6月，娛樂公司安排施工人員進場開始裝修。7月1日至28日間，娛樂公司五次向實業公司發函聯系，要求解決消防驗收、用電增容、扶梯井口封閉等問題，其間，實業公司進行了相應的配合工作，29日，娛樂公司發出“關于終止、解除房屋租賃合同的函”，認為房屋存在隱患、消防驗收問題，違反了合同約定，決定解除與原告所簽的房屋租賃合同。次日，實業公司回函，其中說明不存在違約行為的理由，并對娛樂公司單方解除合同的行為不予認可。此后，雙方對此問題進行了十余次交涉。8月，該大廈通過工程竣工驗收，9月，娛樂公司停止了裝修工程，11月，該大廈消防驗收合格。當月，實業公司要求娛樂公司支付墊付的水電、物管費用36萬元。12月，娛樂公司發函，原定于9月開業的餐飲項目未按期實現的根本原因是裝修過程中大廈的消防未經整體驗收合格，并列舉消防設施未移交，屬于公共部分的過道電梯井未處理，數條伸縮縫未處理等問題，希望實業公司適當賠償。2009年4月，實業公司代替娛樂公司向物業管理公司交付水電、物管等各項費用12萬元。5月，實業公司向法院提起訴訟，要求解除合同，娛樂公司支付租金及各項墊付費用。審理中，法院實地勘驗現場后，認為，雙方日簽訂的房屋租賃合同，系雙方當事人真實意思的體現，雙方均應按合同履行義務。娛樂公司接收房屋后15個月中，未交納任何租金和水電費等，符合雙方約定的解除條件。據此，法院判決解除雙方租賃合同，娛樂公司向實業公司支付租金及各項墊付費用共計152余萬元。典型案件之二：租賃臨時建筑怠于起訴，兩年租金“腰斬”為一年房屋使用費1992年，在修建鎮句公路（現在的朱方路）時，當時鎮江鐵中（南京鐵路局鎮江職工子弟學校）向有關部門申請在路旁修建了一批臨時房屋，使用期限2年，到期后未辦理展期，但房屋一直保留到現在。后鎮江鐵中改名為中山中學，2006年12月，中山中學與朱某等7人簽訂租賃合同，將該批房屋租給朱某等7人做生意，租期一年。2008年1月，租賃期滿后，中山中學忙于學校合并事務，并未向朱某等催要租金，朱某等至今也未再繳納租金。4月中山中學被市教育局撤銷，其資產合并至鎮江某中學。2009年11月，某中學向法院提起訴訟，要求朱某等7人與中山中學簽訂的租賃合同無效，立即遷出所占據房屋，并支付2008、2009兩年的租金從2千元到1萬5千元不等。
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