專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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一、開發(fā)商跑路了房產(chǎn)咋辦?
開發(fā)商跑路了房產(chǎn)可以向當(dāng)?shù)厝嗣裾从城闆r，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第十六條 當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：
逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
二、逾期交房約定的違約金過高該怎么辦?
約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。該條規(guī)定確立了違約金數(shù)額的調(diào)整規(guī)則，也就是說過分高于實(shí)際損失，確實(shí)可以依據(jù)司法手段突破當(dāng)事人約定將其“削低”，那么具體又是依據(jù)怎樣的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行“削低”的。
在司法實(shí)踐中，各個(gè)法院和仲裁機(jī)構(gòu)判斷違約金是否過分高于損失，一般都與守約方的實(shí)際損失相比。當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。然而真實(shí)情況是，如何認(rèn)定開發(fā)商逾期交房對(duì)購(gòu)房者造成的損失一直以來在司法實(shí)踐中都是一個(gè)難點(diǎn)，因?yàn)楹芏鄷r(shí)候無法認(rèn)定購(gòu)房者損失，沒有一個(gè)度，也就無從比較是否過分高于或是過分低于了。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條：如果合同中對(duì)逾期交房違約金未作約定，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
在我們的現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，有一些開發(fā)商可能因?yàn)榻?jīng)濟(jì)方面存在著很大的問題，所以導(dǎo)致相關(guān)的建房工程爛尾，這個(gè)時(shí)候?qū)τ谫?gòu)房者來說肯定會(huì)產(chǎn)生一定的損失。所以可以依據(jù)雙方當(dāng)事人所簽訂的商品房買賣合同，然后向人民法院進(jìn)行起訴，也可以向政府反映情況。
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