專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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一、房產(chǎn)糾紛
房產(chǎn)糾紛也稱房地產(chǎn)糾紛。
房地產(chǎn)糾紛是指公民、法人或其它組織之間及他們相互之間基于房屋和土地的權(quán)利義務(wù)所發(fā)生的爭議。具體而言，是指關(guān)于房屋和土地的所有權(quán)、經(jīng)營管理權(quán)和使用權(quán)等權(quán)益的爭議。
二、房產(chǎn)糾紛如何適用定金罰則
何時適用定金罰則呢?對此，實(shí)踐中存在著兩種不同的觀點(diǎn)。
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要購房人不與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，就違反了認(rèn)購書的約定，開發(fā)商就可以沒收定金;另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，只要購房人按期前去簽訂商品房買賣合同，購房人即履行了認(rèn)購書中的簽訂本約的義務(wù)，如果開發(fā)商不同意購房人提出的簽約條件，導(dǎo)致合同無法簽訂，則開發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
這兩種觀點(diǎn)都有失偏頗。按照第一種觀點(diǎn)，開發(fā)商可以隨意提出各種有利于自己的補(bǔ)充協(xié)議，只要購房人不能接受，開發(fā)商就可堂而皇之地沒收定金，這也是實(shí)踐中開發(fā)商動輒沒收購房人定金的主要原因。按照第二種觀點(diǎn)，則會出現(xiàn)只要購房人前去售樓處簽約，即使購房人漫天要價，開發(fā)商也必須簽訂正式買賣合同，否則就必須雙倍返還定金，這同樣有違公平和誠實(shí)信用的合同法基本原則，不利于房地產(chǎn)交易市場的健康發(fā)展。
定金罰則的適用應(yīng)當(dāng)符合公平、誠信的基本原則。今年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”
具體來說，如果因?yàn)楹贤环綗o故不在認(rèn)購書中約定的時間內(nèi)到約定的地點(diǎn)去簽訂買賣合同或擅自改變在認(rèn)購書中雙方已經(jīng)確認(rèn)同意的條款，比如房屋的基本狀況、價款等導(dǎo)致買賣合同無法簽訂的，則系因當(dāng)事人一方原因造成本約無法簽訂，應(yīng)對該方適用定金罰則。如果商品房買賣合同未能簽訂是因?yàn)殡p方就認(rèn)購書中沒有提及的簽約細(xì)節(jié)和其它條款進(jìn)行協(xié)商不能取得一致所造成，則系非一方原因而是不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由所造成本約無法簽訂，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商應(yīng)將定金原額返還，而不應(yīng)適用定金罰則。
為了避免不必要的爭議，在此提醒買賣雙方，最好根據(jù)上述處理原則，在認(rèn)購書中對定金罰則的適用做出盡可能詳盡的約定。
房產(chǎn)糾紛適用定金罰，還是有一定的前提的，大家在買賣時注意。以上就是關(guān)于這些問題的答案，希望對大家有幫助。如果您需要關(guān)于這方面的幫助，北京律師網(wǎng)提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。
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