專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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一種觀點(diǎn)認(rèn)為，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)一般包含兩個(gè)訴訟請(qǐng)求：一為請(qǐng)求出租人與第三人買賣合同關(guān)系無(wú)效，二是請(qǐng)求與出租人建立“同等條件下”的買賣合同關(guān)系。這兩個(gè)訴訟請(qǐng)求是承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的具體化。為避免訟累，切實(shí)維護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，法院在保護(hù)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的判決中，可以在判決出租人與第三人買賣合同關(guān)系無(wú)效的同時(shí)，直接判決承租人與出租人買賣關(guān)系成立，出租人應(yīng)依法交付房屋，承租人應(yīng)(在同等條件、期限內(nèi))支付購(gòu)房款。如不判明，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)實(shí)際上可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)保護(hù)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的判決中，只要宣告買賣合同無(wú)效即可，無(wú)需再?gòu)?qiáng)行判決承租人與出租人優(yōu)先購(gòu)買房屋的關(guān)系成立及其他。出租人可再根據(jù)房市的情況重新確定房屋的價(jià)格，只要出租人出賣房屋，承租人可以再主張其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
上海高級(jí)人民法院認(rèn)為，承租人在訴訟過(guò)程中僅主張確認(rèn)買賣合同無(wú)效，而未要求行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，經(jīng)法院釋明后不變更訴訟請(qǐng)求的，對(duì)其訴訟請(qǐng)求不予支持。理由是：優(yōu)先購(gòu)買權(quán)作為法律賦予承租人的一項(xiàng)權(quán)利，其目的在于保證承租人可以相對(duì)優(yōu)先地取得租賃物的所有權(quán)。為此，法律允許承租人申請(qǐng)宣告惡意訂立的買賣合同無(wú)效，以實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的。也就是說(shuō)申請(qǐng)宣告無(wú)效等都是手段，而不是目的。而法律規(guī)定保護(hù)的是承租人實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買的目的。在當(dāng)事人不主張購(gòu)買的情況下，就說(shuō)明他沒(méi)有實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的的意思。因此，也就沒(méi)有繼續(xù)加以保護(hù)的必要。故承租人不主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而僅要求確認(rèn)合同無(wú)效的，不應(yīng)支持。
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