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我是羊叔，擁有多年廣州房產研究和投資經驗，長期持續關注廣州地區的樓市 信息，熟悉購房政策、買房策略和學區房信息，歡迎關注及交流。
以下廣州購房答疑內容，來自公眾號“羊叔說房”的粉絲精選提問：
提問：羊叔，你好，在廣州工作，一直租房住，現有購房打算，但聽說新政使得南沙限購收緊，真的假的呀？還能在廣州買房嗎？
羊叔：你好，雖然這里確實實行了人才新政限購，但南沙各銷售中心還是有很多外地人在此咨詢。黃埔同樣實行收緊政策，但這里直接不接受人才新政政策。相比之下，南沙可以接受延遲1年網簽。南沙各板塊的屬性劃分很明顯：南沙灣屬于老牌豪宅區；黃閣屬于新晉住宅區；蕉門金洲屬于政務中心；靈山島、橫瀝島屬于高端商務區；萬頃沙屬于工業區。南沙概念型新區，需要通過不斷的概念刺激來提升價值，概念較強的當屬靈山島（品質感較高）、橫瀝島、蕉門金洲（配套集中、成熟）。自住區也有一些很好的區域推薦：南沙灣——自然資源數一數二、教育資源優質、交通便利；黃閣——板塊定位偏向居住功能、有汽車產業、交通便利、商業場所遍布、學校質量有待考量；萬頃沙——可以分為工業集中區（在售樓盤集中在此）和旅游度假區。總而言之，投資是個漫長的過程，自住一定要選擇有無可替代優勢的樓盤！廣州買房建議，詳見知識星球內部分享。
提問：羊叔，你好，深圳人，今年深圳買房出了好多調控政策啊，有點擔心不知道能不能在廣州南沙這邊買房，想知道南沙現在這么多項目，買哪里未來升值潛力大啊？
羊叔：你好，南沙的可關注板塊： 蕉門金洲板塊，是目前南沙建設最為成熟，配套最為完善的板塊，以文化旅游，服務，商業等為主要產業。擁有萬達廣場等大型商業體，以及地鐵4號線，教育方面等的配套也是比較好的，所以自住類購房者可以優先考慮。
明珠灣板塊，這里的靈山島尖區域是投資者們的首選，靈山島尖的規劃喜人，將引進從小學到高中十余所學校，已有中山大學附屬第一醫院同時還將引進兩所綜合醫院。
南沙灣板塊，這個板塊是南沙的富人板塊，因為這里有稀缺的海洋資源，郵輪客運等各方面配套都是高端走向。板塊內有4號地鐵線，以及華師附小，南沙小學，廣州市二中，南沙中學等教育資源。
黃閣板塊，是南沙最靠近廣州的板塊，主要產業是工業，整體的熱度不是很高但是其高鐵樞紐規劃可以作為投資規劃。具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見知識星球內部分享。
提問：羊叔，你好，對于新手買房的話，在廣州買房有什么買房的建議嗎？
羊叔：你好，以下是要知道的買房知識點：一、買房前務必明確房東賣房目的，不要買有家庭或財產問題的房子，避免錢付了沒拿到房或者拿到有問題的房子；二、性價比很高的房子十天之內沒有賣掉，那就是坑，不要被中介忽悠；三、付定金前一定要了解房子的產權情況，要多加考慮，權衡多方面利弊，在簽協議時盡量讓對方按照你的想法來簽署；四、賣房要多家中介一起掛，不要單獨委托給其中一家；五、買房遷戶口十分重要，一套房產可以有兩個戶口，不會影響學區房的讀書問題；六、大多數銀行都會查首付款來源，首付款要盡早進入賬戶，買房前不要刷信用卡等過度消費，會影響按揭貸款；七、網簽后不要立即付首付，先到銀行申請貸款，通過后再付；八、離婚后去掉一方名字的新產證，個稅和增值稅征收時間按最初時間點算，如果是有抵押或按揭的房子，必須先去銀行辦理抵押更變；九、如果要賣繼承或受贈的房子，必須滿足滿五和唯一兩個條件才能免除個稅；十、買房稅費需要上家和下家各自承擔；十一、新版征信系統中目前尚未明確“共同借款人”信息，如果參貸人和主貸人離婚，那么參貸人依舊可以首房首貸；十二、看中的房子交給熟悉的中介來做，可以節省中介費，賣房選擇鏈家，買房不要選鏈家，很多時候房價是中介加上去的；十三、看房可以用一個新的微信號，不然日后容易被電話騷擾；十四、在看房過程中要注意拉攏中介，幫助自己獲得主動權和利益。
提問：羊叔，你好，目前預算總價150-200萬左右，預算有限，買不了太好的房子，但是想要先買一套自住，最好以后好出手的房子，未來想要通過賣掉這個再置換一套更好的房子，可以給我一些選擇的建議嗎？
羊叔：你好，首先要明確確實在預算有限的情況下選擇較少：市區老破小適合想在公司附近住，能夠忍受其物業較差的人群，這里地段優越、配套齊全，上班方便，買這里最好在地段、加裝電梯、小區環境中選擇兩個要素。東曉南適合海珠、越秀、天河通勤的剛需，200萬以內可以選擇朝向和戶型不錯的電梯房，價格洼地在未來會被逐漸填平，因為東曉南有地鐵(未來地鐵10號線落成可直達珠江新城西和天河北)和廣紙舊改(離東曉南很近的廣紙板塊土拍5w+。洛溪南浦適合海珠、番禺通勤的剛需，成片住宅區，交通屬于2號線，環境安靜，200萬以內可以選到大型舒適樓盤，但樓齡、設施較舊。白云新市墟適合2號線、5號線、8號線通勤的剛需，五產業無地鐵使其成為價格洼地，但未來有14號線二期和12號線落成。具體買房選籌，詳見知識星球內部分享。
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