裁判要旨

1.業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

2.在物業管理服務協議約定的違約金過高時，根據“補償性為主、懲罰性為輔”的違約金立法宗旨和公平原則，可以對違約金的計算標準依法酌定為按中國人民銀行同期貸款利率支付，2023年8月20日后按全國銀行間同業拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率，并以相應時間點應付未付的物業費為基數，分段計算。

基本案情

原告某物業公司德州分公司向山東省德州市德城區人民法院起訴稱，2023年4月19日，原告與被告陶某簽訂了物業服務協議，約定由原告對被告所有的房屋進行物業管理，被告依約給付物業費，并約定了物業費的收費標準、交費方式和違約金。協議生效后，原告依約為被告提供了物業管理服務，但被告并未依約繳納物業費，經原告書面催收未果，故訴請法院判令：1.被告立即支付2023年4月19日至2023年1月31日物業管理費13827元，以及逾期支付物業管理費所產生的滯納金共計118568元(暫計至2023年1月31日)；2.請求判令被告承擔本案全部訴訟費用。

山東省德州市德城區人民法院經審理查明：被告陶某系案涉房屋的業主，房屋建筑面積為282.5平方米。2023年4月19日，原、被告雙方簽訂某物業服務協議一份，約定由原告按協議約定的內容和標準向被告提供物業管理服務，被告向原告按時交納物業管理費及其他費用；2023年9月14日之前物業管理服務費收費標準為3.8元每月每平方米，從2023年9月15日開始物業費收費標準為4.6元每月每平方米，采用預交形式，業主應當在入住時繳納一年的物業管理費；業主若逾期交付的，每逾期一天則應向被告支付應繳納款項1%的違約金。原、被告簽訂該物業服務協議后，被告欠繳自2023年4月19日至2023年1月31日物業費計10091元，欠繳2023年9月15日至2023年1月31日的物業費計3736元，共計13827元。2023年12月18日，原告向被告郵寄送達物業費催款通知書，通知書載明自2023年4月19日起至2023年1月31日被告欠繳物業費共計13827元。該物業通知書快件于2023年12月20日被簽收。原告另提交多組照片及銀行回單以證實其按物業服務協議的約定進行了物業服務。

法院認為，根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第一條第三款的規定：“民法典施行前的法律事實持續至民法典施行后，該法律事實引起的民事糾紛案件，適用民法典的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外”。本案原、被告間簽訂物業服務協議的法律事實雖發生于民法典施行前，但被告未按約定及時支付物業費，上述物業服務和拖欠物業費的法律事實一直持續至民法典施行后，原告的起訴亦在民法典施行之后，依據上列司法解釋規定，本案理應適用民法典的規定。

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條規定：“業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。”本案中，原、被告簽訂的物業服務協議，被告在協議中簽名并摁手印，對合同內容進行了確認，簽訂合同系當事人真實意思表示，合同內容亦不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，德城區法院予以確認。原、被告均應依約履行協議約定義務，原告進行了物業服務，被告未按約定及時足額交納物業費已構成違約，原告向被告進行了書面催收，因此，原告有權要求被告按服務協議約定支付2023年4月19日至2023年1月31日期間的物業費，具體欠繳金額為3.8元/月/平方米×282.5平方米×9個月+3.8元/月/平方米×282.5平方米÷30天×12天+（4.6元/月/平方米-3.8元/月/平方米）×282.5平方米×16個月+（4.6元/月/平方米-3.8元/月/平方米）×282.5平方米÷30天×16天=13827元。

關于原告要求被告支付違約金118568元。德城區法院認為，原、被告簽訂的物業服務協議約定按每逾期一天支付應繳納款項1%的違約金的標準過高，根據“補償性為主、懲罰性為輔”的違約金立法宗旨，綜合考慮被告違約行為的情節、過錯程度及給原告造成的損失，法院依據公平原則，對違約金的計算標準依法酌定為按中國人民銀行同期貸款利率支付，2023年8月20日后按全國銀行間同業拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率計算。原、被告簽訂物業服務協議約定被告應當在入住時繳納一年的物業管理費，被告于2023年4月19日欠繳納物業管理費10091元，于2023年9月15日欠繳納物業管理費3736元，原告本次訴訟主張計算至2023年1月31日的違約金，法院予以支持。綜上，被告逾期交納物業費應向原告支付的違約金應為以相應時間點應付未付的物業費為基數，自2023年4月19日起至2023年8月19日止按中國人民銀行同期貸款利率計算，自2023年8月20日起至2023年1月31日期間按全國銀行間同業拆借中心公布的同期一年期貸款市場報價利率計算。原告違約金請求數額中超出該數額的部分法院依法不予支持。

裁判結果

山東省德州市德城區人民法院判決：

一、被告陶某于本判決生效后五日內給付原告某物業公司德州分公司物業管理費13827元，并承擔相應違約金（第一部分以10091元為基數，自2023年4月19日起至2023年8月19日止按中國人民銀行同期貸款利率計算，自2023年8月20日起至2023年1月31日止按全國銀行間同業拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率計算；第二部分以3736元為基數，自2023年9月15日起至2023年1月31日止按全國銀行間同業拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率計算）；

二、駁回原告某物業公司德州分公司的其他訴訟請求。

案例解讀

原告物業公司要求被告陶某依約支付物業管理服務費，原告需舉證證明其已經按物業服務協議的約定進行了物業服務。本案中，原告物業公司向法庭提交了多組服務照片和安保、保潔、電梯維修等費用支出的發票，法院對原告依約進行了物業服務的事實予以認定。

此外，原告物業公司要求被告陶某按照協議約定支付日1%的違約金，法院認為該違約金的標準過高，根據“補償性為主、懲罰性為輔”的違約金立法宗旨，綜合考慮被告違約行為的情節、過錯程度及給原告造成的損失，依據公平原則，對違約金的計算標準依法酌定為按中國人民銀行同期貸款利率支付，2023年8月20日后按全國銀行間同業拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率，并以相應時間點應付未付的物業費為基數，分段計算。

相關法條

《中華人民共和國民法典》第六條 民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方的權利和義務。

《中華人民共和國民法典》第六條民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方的權利和義務。

《中華人民共和國民法典》第四百六十五條第一款依法成立的合同，受法律保護。

《中華人民共和國民法典》第五百七十七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。