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小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛案例
鄭州張先生來電咨詢：
2003年10月，我與趙某簽訂房屋買賣協(xié)議，約定將我名下的小產(chǎn)權(quán)房賣給趙某，價款為18.8萬元，趙某在協(xié)議簽訂之日起3日內(nèi)付清房款，同時我交房給趙某。協(xié)議簽訂后，我與趙某如約履行了協(xié)議，但因買賣的房屋所占用的土地屬于集體土地，房屋一直未能辦理過戶手續(xù)。5年后，該房屋因征地被劃入拆遷范圍，我訴至法院要求確認與趙某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，同時要求趙某退還房屋。請問，我們簽訂的房屋買賣協(xié)議是否有效?
律師解答：
1、在城市化迅猛發(fā)展的情況下，土地征收帶來巨大的拆遷利益，部分農(nóng)村居民將農(nóng)村的小產(chǎn)權(quán)房出售后，違背誠信和罔顧道德，以訴訟方式追討小產(chǎn)權(quán)房。按現(xiàn)行的法律規(guī)定，大多法院會確認這類的房屋買賣合同無效，買賣雙方各自返還房屋和房款。但僅此并不能解決買賣雙方的糾紛，因房屋升值或房款貶值所造成的糾紛是現(xiàn)實存在的。
2、雖然出賣人主張小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議無效通常會得到法院的支持，但這一行為顯然有失誠信和違背傳統(tǒng)的道德。如出賣方均可通過這種方式獲得巨大的利益，社會的道德危機便在所難免，且對買方來說顯然有失公平，法院似乎也會成為這種不誠信、不道德行為的幫兇。因此，法院在審理此類案件時，通常會考慮提起訴訟一方要求確認小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議無效的真正目的、房屋交付的時間長短、房屋的重置成本及一方因此獲得的利益大小，公平合理地進行處理。如賣方確實因出售房屋后不能解決住房問題而訴請法院確認房屋買賣協(xié)議無效的，則協(xié)議被確認無效后，買方不應(yīng)從中獲利。
3、一般來說，買賣行為結(jié)束的時間越久、買方使用房屋的時間越長，就越應(yīng)當維護交易的穩(wěn)定和安全，即使房屋買賣協(xié)議被確認無效后，買方因此可得到的利益就應(yīng)越大。總之，因房屋買賣協(xié)議無效的可得利益不應(yīng)由一方趙獨享有，而因考慮各方面的因素在買賣雙方之間進行公平合理的分配。但是，可得利益在買賣雙方之間的分配應(yīng)起到現(xiàn)行法律對此類交易行為的指引和教育作用，而不是縱容此類交易行為的發(fā)生，如此才能抑制小產(chǎn)權(quán)房的買賣交易。
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