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購房合同被認定無效,損失有誰來承擔
案件簡介：
2010年7月，通過安徽某拍賣有限公司公開拍售，鄒某某以4100元每平方米的單價，購得安徽省某農場開發的移民遷建工程西湖花園A區39平方米的門面房。依據簽訂的購房合同，鄒某某交清購房款，并交納了拍賣傭金。合同約定，農場負責為鄒某某辦理房屋產權證和土地使用證。門面房交付后，鄒某某進行了裝修。4年來，鄒某某多次找開發商要求辦理“兩證”，但始終沒有回音。
無奈之下，鄒某某起訴要求判令解除購房合同，返還其購房款、拍賣傭金、裝修費用及各項利息損失共62萬余元。
壽縣法院審理認為，鄒某某購買的房屋未經依法登記取得權屬證書，亦未經政府有關部門批準，違反了法律強制性規定，其購房合同系無效合同。與鄒某某簽訂房屋買賣合同的某農場移民遷建工程管理處，系農場的二級機構，不具備法人資格，其行為由農場負責，無效合同的后果應由農場承擔。某拍賣公司在房屋手續不全的情況下進行拍賣，存有過錯，鄒某某要求解除合同的請求應予以支持。鄒某某主張的裝修費用系其自身原因造成，不予支持。
庭審中，鄒某某與農場達成給付門面房使用費5500元的主張，不違反法律規定，法院予以確認。經合議，法院判決購房合同無效，鄒某某返還房屋，農場退還購房款及利息，拍賣公司返還拍賣傭金及利息，鄒某某支付房屋使用費。
法官說法：
《合同法》第52條規定：“違反法律、行政法規的強制性規定”情形的，合同無效。第58條規定：合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。第107條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
《城市房地產管理法》第38條規定：“未依法登記領取權屬證書的”房地產不得轉讓。第40條規定：以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
《民事訴訟法》第64條規定：當事人對自己的主張，有責任提供證據。最高法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第2條規定：當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。
本案中，某農場開發的商品房未依法報經有批準權的人民政府審批、并未取得權屬證書，即與他人簽訂房屋買賣合同，違反了法律、行政法規的強制性規定，其與鄒某某簽訂的購房合同屬于無效合同，沒有法律約束力。某拍賣公司在商品房開發手續不全的情況下組織拍賣，存有過錯，依法應在其過錯范圍內承擔相應的法律責任。商品房交付后進行的裝修，系鄒某某自身原因造成，因此裝修費的損失不應由他方承擔。
注：因上述案件發生于2010年，案件引用法律為舊民訴法，故法條序列號與新民訴法（2023年生效）不一致，若需要運用民訴法知識，請參考新民訴法。
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