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商品房外墻面的所有權(quán)到底歸誰所有
首先，全體購房人享有對外墻的所有權(quán)。在房屋買賣法律關(guān)系中，外墻作為房屋結(jié)構(gòu)部分，是合同標的物不可缺少的部分，應(yīng)該隨房屋完整交付。實際上根據(jù)《商品房銷售公攤規(guī)則》本幢房屋購房人全體為外墻支付了全部面積價款，外墻成為受讓人產(chǎn)權(quán)的一部分，出讓人開發(fā)商對外墻已經(jīng)實際進行了轉(zhuǎn)讓，本幢樓區(qū)分所有權(quán)人全體因取得各自專有產(chǎn)權(quán)而享有對外墻的區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)。
由于房屋出讓，開發(fā)商成為非所有權(quán)人或區(qū)分所有權(quán)人，其均不享有對外墻面的“單獨”處分權(quán)。基于物權(quán)法定原理，即使在每一份購房合同中對外墻面的使用權(quán)約定歸屬于非所有權(quán)人，也因為開發(fā)商的無處分權(quán)而無效，除非事前開發(fā)商與區(qū)分所有人全體對此達成了一致意見。
其次，外墻面應(yīng)該由全體購房人使用管理。理論上，專有部分的范圍劃至房屋單元界壁最后粉刷表層，而在外部關(guān)系上，比如買賣、保險、納稅等計算房屋面積時則計算至界壁中心的面積，而依照《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》，外墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)面積另一半則記入公攤面積，但并不能因此簡單地認為外墻一半專有一半共有。
再者，《物業(yè)管理條例》第五十五條也規(guī)定了“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營管理的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。”
總之，針對外墻面的使用權(quán)問題，只有全體區(qū)分所有權(quán)人基于所有權(quán)的身份可以使用、受益，而且這種權(quán)利的行使必須經(jīng)過區(qū)分所有權(quán)人的集體同意。如果您還有其他的法律問題，歡迎咨詢北京律師網(wǎng)相關(guān)律師。
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