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(一)房屋質量問題的主要表現

屋面漏雨;煙道、排氣孔道、風道不通;室內地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水;內外墻及頂棚抹灰、面磚、墻紙、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮;門窗開關不靈或縫隙超過規范規定;廁所、廚房、洗澡間倒坡積水;內墻板潛水，陽臺積水;水塔、水池、有防水要求的地下室漏水;室內上下水、供熱系統管道漏水、漏氣、暖氣不熱，電器、電線、照明燈具墜落;室內外上下水管道漏水、堵塞;鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體結構及其他承重結構變形、裂縫超過國家規范和設計要求，室內氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害氣體含量超標

(二)出現質量問題的原因

工程設計不合理、施工方偷工減料或者使用不合格的原料、施工方任意改變工程設計圖紙、擅自變動房屋建筑主體和承重結構、施工單位缺乏資質導致施工不合格、監理單位缺乏資質等原因導致監督不到位、轉包或者違法分包等。

(三)主要案例

1.20XX年，韓某與某房地產公司簽訂商品房買賣合同，王某以21萬余元購買被告開發的宣城市某商城住房一套。20XX年，某房地產公司開發的房屋經工程驗收合格后，將房屋交付給韓某。韓某在裝潢過程中發現房屋房體有裂縫及滲水現象，要求某房地產公司對房屋質量進行檢測。同年9月，經某省建筑工程質量監督檢測站檢測與分析，某房地產公司所交付給韓某的房屋部分貫穿墻體的裂縫趨于穩定，墻體裂縫和樓板裂縫不會影響主體結構安全使用，但是應對墻體的裂縫、爆灰和預制板拼縫予以有效修補。法院判決支持了韓某的訴訟請求，認可了房屋檢測分析報告的效力，判令開發商對房屋出現的問題予以維修，并賠償了韓某房屋因此貶值的損失。

2.韓先生購買了一套公寓，交房時，由于韓先生在國外，故未能按期辦理人住手續。3年后，韓先生回國，領取鑰匙人住。在人住3個月后，該室廚房熱水管突然脫落，由于當時韓先生不在家，漏水漫人客廳，淹壞了鋪設的木地板。韓先生認為該房屋質量不合格，訴至法院，要求開發商承擔賠償責任。但開發商認為，該房屋已經竣工驗收合格，且3年前即已向韓先生發出入住通知，是由于韓先生自身原因未辦理人住手續，應視為已經交房，由于上下水的保修期是自交房之日起1年，因此，目前已過保修期，開發商不應當再承擔任何責任。法院經審理后，認為，雖然l年前開發商即向韓先生發出交房通知，但由于韓先生未對該房進行驗收，該房屋的保修期應從韓先生實際入住日起算，因此，開發商應為韓先生修理水管并承擔賠償責任。

(四)房屋出現質量問題的法律責任

房屋建造質量的法律責任的規定主要體現在《中華人民共和國建筑法》、《建筑工程質量管理條例》、《中華人民共和國合同法》、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中。

1.施工單位對建筑質量承擔保修責任

根據建筑法的規定，房屋出現質量問題的，應當由施工單位承擔責任。

(1)基本規定：《中華人民共和國建筑法》第六十二條的規定，建筑工程實行質量保修制度。

(2)房屋最低保修期限：

《建筑工程質量管理條例》第四十條明確規定了建設工程的最低保修期限：

在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

①基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限;

②屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;

③供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期;

④電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。

建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

《建筑法》第四十一條的進一步明確，建設工程在保修范圍和保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。

(3)建筑工程的保修范圍

《建筑法》第四十一條第二款建筑工程的保修范圍應當包括地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統工程等項目。

(4)施工單位不履行保修義務的處理

《建筑法》第七十五條建筑施工企業違反本法規定，不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，責令改正，可以處以罰款，并對在保修期內因屋頂、墻面滲漏、開裂等質量缺陷造成的損失，承擔賠償責任。

2.商品房購房人也可以向房屋出賣人追究責任

對商品房購房人來說，直接找施工單位進行維修并賠償非常費時費力，所以在《最高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中，規定了可以向房屋出賣人追究相應責任，包括要求修復或者要求解除房屋買賣合同。房屋出賣人承擔責任后，可以向施工單位追償。

根據最高院的規定，在房屋保修期內，出賣人應當承擔修復責任。出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經檢驗確屬不合格，買受人可以請求法院解除合同和賠償損失。因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人可以請求法院解除合同和賠償損失。

3.房屋質量問題造成其他損失的責任承擔

房屋一旦出現質量問題，不僅會造成房屋本身的損害，還可能造成人身或者其他財產的損失，根據《建筑法》第八十條的要求，“在建筑物的合理使用壽命內，因建筑工程質量不合格受到損害的，有權向責任者要求賠償。

4.房屋超過合理使用年限后的質量責任

如果房屋超過了合理使用年限的，產權所有人應當承擔維修責任。

根據《建筑法》第四十二條的規定，建設工程在超過合理使用年限后需要繼續使用的，產權所有人應當委托具有相應資質等級的勘察、設計單位鑒定，并根據鑒定結果采取加固、維修等措施，重新界定使用期。

(五)居民在遇到房屋質量問題的處理方法

一般而言，法院在處理房屋質量問題時，首先會看造成房屋質量問題的原因是什么。在房屋出現質量問題時，居民首先應當通過房屋質量檢測機構對房屋問題進行檢測，明確房屋質量出現問題的原因，并通過拍照或者房屋檢測機構現場記錄的方式固定房屋受損的證據。

在取得房屋質量鑒定報告后，應當注意看房屋是否還在保修期內。處在保修期內的，居民可以向出賣人要求修復房屋并賠償損失，符合最高院的規定即嚴重影響居住的，居民還可以要求解除購房合同。房屋已過保修期的，居民可以通過物業管理方建立的房屋公共維修基金來解決維修問題(專有物業除外)，但是房屋質量問題經檢測機構鑒定后，認定系主體結構不合格的，買房人仍然有權要求解除房屋買賣合同。對于保修期，商品房買賣合同與《建筑工程質量管理條例》規定的一般比較明確。

對于房屋質量問題造成其他財產或者人身受到損害的，受害的居民可以向責任人要求賠償損失。

對于已經超過了合理使用年限的房屋，應由產權所有人對房屋承擔修復和維護的責任。

此外，如果是房屋受損不是出于質量問題，而是由于不可抗力或者意外事故如火災、颶風等原因造成的，那么已經投保財產險的居民，可以向保險公司要求賠付相關損失。