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買房時，為什么糾結？

因為，一套房子，讓普通人以家庭為單位，付出太多了

兩代人的全部積蓄，叫做首期

一個家庭三十年的收入，叫做貸款

所以，

剛需首套，到底該怎么選？這個問題，常常困擾著剛需客戶~

房子如此常見，選擇為何那么困難。

來，今天這篇文章就是幫助所有剛需找到選房的鑰匙，

不糾結，不迷路！

人性決定什么才是對的

什么是剛需？

——顧名思義，就是嗷嗷需要房子但是錢少的人。

樓市每年成交量大概在16萬-18萬億左右，其中，剛需客戶占比75%上下。

毫不夸張地講，剛需客戶撐起了樓市~

為什么剛需客戶會成為購房主力？

——芊芊學子畢業(yè)后，來到大城市工作成為新移民；

——北、上、廣、深、杭一線城市充滿機會和挑戰(zhàn)；

——強二線城市人口落戶政策，吸引人才落戶；

買房，是新移民生活在他鄉(xiāng)，安身立命的底氣。

買房=扎根

城市新移民畫像

以深圳為例~

——2023年成交4.5萬套新房；

——其中75%是新移民的剛需客購買

在深圳或者說一線城市“扎根”，最直接的表現(xiàn)就是買房。

然而，剛需購買房子時，常常糾結拿不定主意。

剛需買房，到底在糾結什么？

我們用婚姻做個類比，便于大家明白剛需的糾結癥怎么來的。

剛需買房糾結癥之一：什么都想要

剛需買房，就像找媳婦~

——總想著找一個，人美、胸大、能賺錢的軟妹子。

是的，這樣的軟妹子人人都喜歡，可是，你是青年才俊富二代嗎？

剛需買房糾結癥之二：現(xiàn)實差距

我們能理解剛需買房的不易~

——畢竟，首付需要兩代人才能湊齊

——而且，還需要背負三十年的月供

所以，剛需在首付總額度限定的前提下，總希望能發(fā)現(xiàn)這條街最靚的“妞”。正如剛需看遍整個城市的新房，還是在區(qū)域和項目之間糾結，

我到底該怎么選？

在這樣的想法下，教育好、交通好、醫(yī)療好、環(huán)境好、商業(yè)好、環(huán)境好 、朝向佳、戶型佳、裝修佳、景觀佳，沒有讓剛需憧憬未來的美好，反而成為折磨著剛需的因素。

怎么選才是對的？

其實，不是剛需不知道怎么選，而是你一直希望選到更好的。

更要命的是~

——剛需選房不僅在項目硬件之間糾結，

——希望能升值，還要快速升值的那種。

說到底，這是人性的貪婪在作祟

既要、又要、還有，什么都想要，這本身就沒有錯！正如你希望自己的媳婦，人美、心善、高學歷一樣，這沒有錯啊。但是，在財、迷、油、鹽的現(xiàn)實生活中，我們最終選擇了更適合自己的“糟糠之妻”。

剛需購房需要成熟，接受現(xiàn)實！

首付款限定的前提下，房屋升值與居住舒適度兼?zhèn)洌旧砭褪莻蚊}！

剛需購買首套房~

首選要自己問自己“升值和舒適”你首選哪個？

——只有稚童，才吵鬧著要這、要那。

——成年人的成熟，懂得選擇意味著放棄和擁有！

這是剛需購房的靈魂拷問，也是選房的第一步

剛需選對房的前提，明確目標不做無畏的糾結。

專業(yè)決定怎么選

其實，只要剛需買房最難邁過的門檻，是人性。只有能明確購房首要目標，選房并不難 。

因為，專業(yè)知識可以學習、也可以購買。

例如，我們將剛需選房的知識，歸納為“靶向十環(huán)”，你學習后就能明白選房的大原則。

選房靶向十環(huán)之一：板塊怎么看？

部分城市軌道交通十分發(fā)達，將核心商務區(qū)與新區(qū)連接起來，居住和工作兩

地化日趨明顯。在這樣的前提下，剛需客戶選擇板塊，首先考慮的因素，

一定是地鐵。

為啥力薦地鐵因素？因為~

——工作、生活兩地化的潮汐人口，只有地鐵的運載力能做到。

——產(chǎn)業(yè)發(fā)展，人口導入，經(jīng)濟活力，都需要軌道交通激活；

我記得以前有個口號“要致富，先修路”

現(xiàn)在這個口號升維了，變成“想升值，選地鐵”

關于地鐵的升值潛力，我們給大家說個深圳的例子。

深圳沙井片區(qū)地鐵口物業(yè)的分析~

——同等質(zhì)素的兩個項目，臨近地鐵口距離不同，

——二手房銷售價格巨大

——地鐵口1000米內(nèi)的雙優(yōu)戶型（朝向+景觀），同比漲幅達25%

——地鐵口與房子的距離超過2公里，同比漲幅為0。

板塊因素中，有兩個因素與舒適度和升值強相關

——地鐵，兩年內(nèi)開通的地鐵，是區(qū)域板塊成熟的前提；

——學校，步行10分鐘到學校，讓孩子更安全；

所以，選擇區(qū)域板塊，首先要看看區(qū)域內(nèi)的地鐵和學校。規(guī)劃中的地鐵沒有意義，升值太慢了，必須是2-3年內(nèi)能兌現(xiàn)的規(guī)劃才值錢。

選房靶向十環(huán)之二：項目怎么選？

選擇戶型，有個順口溜，大家記住！

——先看外，再看內(nèi)

——先看大，再看小

翻譯成人話，大致意思如下：

樣板房：內(nèi)部的裝修，不如窗戶外的“景致”重要；

項目：先看小區(qū)建筑面積，再看戶型，小區(qū)越大，房企重視度越高。設計階段投入的人力、物力越多，戶型一般都不會差。

切記~

——剛需不要貪便宜，選擇小區(qū)內(nèi)價格最低的戶型。

——剛需不要貪便宜，選擇無景觀、朝向最差的戶型

不糾結，不迷路！剛需首套，到底該怎么選？

如果，剛需想升值在前，舒適在后，那么~

——選擇區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ρ软椖孔陨硪蛩馗匾?/p>

因為，區(qū)域普漲，項目好自然漲的更多。

如果，剛需購房，希望舒適在前，升值在后，那么~

——選擇項目因素要重要，選擇邏輯如下

毫無疑問，朝向是重要的。

只是一線城市基于地塊和采光限制，很難找到真正南北通的房子，多數(shù)都是東南、西南等等。

所以，這里沒有將朝向列出，你需要根據(jù)實際情況判斷。

一些動態(tài)的因素

時代一粒塵，落在普通人身上，就是一座山。

房地產(chǎn)行業(yè)寒冬，部分知名房企暴雷，帶來了諸多問題。

——西安當?shù)刂脴I(yè)爛尾，1600多戶無家可歸；

——深圳鶴塘嶺花園公共區(qū)域未完工交付，業(yè)主生不如死；

——恒大多地項目停工，海花島沒有未來；

現(xiàn)在，選房企也成為了剛需購房者的頭等大事

每個城市天然稟賦不同，城市格局也不同，選房時要動態(tài)調(diào)節(jié)相關因素。

例如，深圳地鐵規(guī)劃完善~

——所有新區(qū)都有地鐵，所以，選擇時，重點不在地鐵，因為

不缺地鐵資源。

反而，應該關注教育資源，因為深圳上學太特么難了。

例如，廣州教育資源豐富，選擇時應首選地鐵資源。

一線城市新房限價~

——定價邏輯已經(jīng)脫離項目物理因素和區(qū)位條件，

——部分區(qū)域價格已經(jīng)嚴重透支，

過去五年持續(xù)猛漲的區(qū)域，升值潛力將遞減，慎重！

而有些項目土拍價格屬于“地王”，需要避而遠之。

再者，剛需買房往往會走入一個誤區(qū)~

——將升值理解成價格洼地，這是大錯特錯的想法。

一套房子少則幾百萬，多則上千萬 ，如此大額的投資，勢必需要你具備一些專業(yè)知識+成熟理性。

畢竟，買房是個技術活。

給剛需上車客戶，做個總結，第一套房怎么選？

第一步：靈魂拷問"認清自己的目標

第二步：首付限額之下選區(qū)域

第三步：同一區(qū)域選地鐵最近的項目

第四步：同一項目選雙優(yōu)，朝向+景觀