專業房產律師團隊
提/供/專/業/法/律/服/務
全國服務咨詢熱線 18511557866
全國服務咨詢熱線 
一、哪些情形下承租人不能主張優先購買權
優先購買權是法律賦予特定對象的先于其他權利人主張自己財產權利的權利。
承租人不得主張優先購買權的四種情形：
1.房屋共有人行使優先購買權的;
2.出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
3.出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的;
4.第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。
二、行使優先購買權要滿足什么條件
承租人有優先購買權，但是有行使條件，承租人的優先購買權需在以下條件同時具備的情況下才能行使：
1.存在合法有效的租賃合同。
2.在同等條件下，即承租人與其他購買人在標的物(即出賣的房屋)、價款、支付方式等方面相同。
3.在一定的期限內行使。承租人在接到通知后的合理期限內未作購買的意思表示或明確表示不予購買的，視為放棄優先購買權。
實踐中常遇到的情況有：
1、有限責任公司的股東向股東以外的人轉讓其出資時，必須經全體股東過半數同意;不同意轉讓的股東應當購買該轉讓的出資，如果不購買該轉讓的出資，視為同意轉讓。經股東同意轉讓的出資，在同等條件下，其他股東對該出資有優先購買權。
2、出租人出售房屋的，應該提前15日(原三個月已被廢止)通知承租人，在同等條件下承租人享有優先購買權。
3、共有人處分自己享有的份額的，其他共有人享有優先購買權。
4、知識產權法上的優先購買權。
①委托合同完成的發明，專利申請權歸研發人，研發人若轉讓專利申請權，委托人有優先購買權。
②職務技術成果的使用權、轉讓權歸單位，單位轉讓職務技術成果時，完成人有優先購買權。
③合作技術開發合同完成的發明，專利申請權歸合作人共有的，一方轉讓時，他方有優先購買權。
實踐中，侵犯有優先購買權的合同同樣也是無效的。房屋所有人在出售出租房時，須提前3個月通知承租人，且同等條件下，承租人享有優先購買權。如果房屋所有人侵犯了共有人和承租人的優先購買權，他們有權向法院提出訴訟，宣告購房合同無效。
咨詢電話：18511557866
關注微信
電話咨詢
關注微信
