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原創 省司法廳 黔微普法

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《房屋租賃合同司法解釋》），于2021年1月1日正式施行，結合《民法典》的修改對原司法解釋進行了修正。貴州熱線通過對來電話務進行分析統計，發現“房屋租賃合同糾紛”是很多小伙伴都比較關心的話題，貴州律師就來給您說說關于房屋租賃合同。

名詞解釋

房屋租賃合同是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時將房屋完好地歸還出租人的合同。

合同約定的租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效，并且租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。

PS：不定期租賃合同，雙方當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方

律師說法

出租人就同一個房屋簽訂了多份房屋租賃合同，如何確定履行順序？

在一房數租的情形下，按照以下順序確定承租人，其他不能取得租賃房屋的承租人可以請求解除合同、賠償損失的。

1.已經合法占有租賃房屋的；

2.已經辦理登記備案手續的；

3.合同成立在先的。

房屋租賃合同簽訂后需要去不動產登記中心辦理登記備案手續嗎？

《房屋租賃合同司法解釋》刪除了原解釋第四條關于“辦理登記備案手續”的規定，根據《民法典》第七百零六條 當事人未依照法律、行政法規規定辦理租賃合同登記備案手續的，不影響合同的效力。

什么情況下，承租人可以單方解除合同？

根據《民法典》第七百二十四條 有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租賃物被司法機關或者行政機關依法查封、扣押；

（二）租賃物權屬有爭議；

（三）租賃物具有違反法律、行政法規關于使用條件的強制性規定情形。

租賃合同成立后，承租人可以進行轉租嗎？

如果經過出租人同意，承租人可以將租賃的房屋轉租給第三人，但是轉租期限不能超過承租人剩余租賃期限，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力。轉租后，原承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。

如果承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同，但是應當在知道或應當知道轉租的六個月內提出異議，超期未提出的，視為出租人同意轉租。

轉租后，承租人拖欠租金怎么辦？

如果轉租后承租人拖欠租金，出租人可以請求承租人在合理期限內支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

這時次承租人可以選擇代承租人支付其欠付的租金和違約金，但是轉租合同對出租人不具有法律約束力的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金，可以充抵次承租人應當向承租人支付的租金；超出其應付的租金數額的，可以向承租人追償。

租賃期限內承租人死亡的，共同居住或者經營的人還可以繼續承租嗎？

根據《民法典》第七百三十二條 承租人在房屋租賃期限內死亡的，與其生前共同居住的人或者共同經營人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

什么是承租人的優先購買權？有例外嗎？

承租人的優先購買權是指出租人如果要出賣該租賃房屋，應當在合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下優先購買的權利。承租人在接到通知后，應當在十五日內作出是否購買的明確表示，未表示的，視為放棄購買。

如果出租人未通知或者有其他損害優先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。

此優先購買權也存在兩個例外：（一）賣給出租人近親屬的；（二）賣給其他按份共有人的。

PS: 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優先購買權。

《房屋租賃合同司法解釋》適用的范圍包括？

《房屋租賃合同司法解釋》適用于城鎮房屋的租賃合同糾紛，不包括公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，對于鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件超實用！房屋租賃合同司法解釋最全解讀看這里，可以參照本解釋處理，但法律另有規定的，適用其規定。

租賃合同無效，但是承租人已經使用房屋的，需要支付費用嗎？

房屋租賃合同無效后，出租方可以請求參照合同約定的租金標準要求房屋使用方支付房屋占有使用費。

關于租賃合同期間的裝飾裝修，《房屋租賃合同司法解釋》是如何規定的？

《房屋租賃合同司法解釋》第七條 承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

第八條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

第九條承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；

（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；

（三）因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；

（四）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。

第十條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。

第十一條承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

如果經過出租人同意，承租人對房屋進行擴建，擴建費用由誰承擔？

這要分情形處理，對于經過出租人同意的擴建，如果辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；如果未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。

買賣不破租賃的例外是什么？

通常租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動，承租人有權請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同，以下兩種情況為例外：（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

律師建議

1.建議采取書面形式簽訂房屋租賃合同；

2.承租方記得核查房屋產權信息；

3.如果選擇房屋中介機構，建議留存中介機構營業執照信息；

4.如果發生糾紛，建議雙方積極溝通協商，但請留存相關證據；

5.如有需要，可隨時撥打貴州公共法律服務熱線。

完

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