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導讀：商品房預售是指開發商在商品房建設過程中或者竣工驗收前，向社會公開銷售尚未交付使用的商品房的行為。在商品房預售中，買賣雙方通常會先簽訂一份房屋認購協議，作為對雙方交易意向和條件的初步確認。在簽訂正式合同之前，出現糾紛主要涉及的是認購協議的效力問題，雙方是否存在過錯等來作出裁決。
裁判規則：在出賣人證件齊全的情況下，一般認為房屋認購協議是有效的，以此來主張解除或者退還認購款的請求不予支持。但是在出賣人存在過錯，比如無法按時交付房屋，合同目的無法實現，以及其他法定或者約定事由的出現等，對于請求解除協議返還認購款的請求是可以得到支持的。另，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
律師解讀：對于商品房預售中出現的糾紛，無論出賣人還是買受人都需要在交易時做到風險的考量，盡量通過協議的方式將可能遇到的風險進行約定。根據檢索近一年來200+案例，分析，主要存在如下幾點需要注意的事項：
1、在簽訂認購協議時，看下出賣人是否已經拿到房屋預售許可證，若沒有，可能存在合同無效的情形，注意資金支付后的安全性問題。
2、在簽訂認購協議時，看下是否有專門的資金監管賬戶，若沒有專門的資金監管賬戶，很可能會導致購房款的挪用，出現樓盤爛尾的情況。
3、在簽訂認購協議時，考察下開發商的資質，盡量規避地方資質差、信譽差的小開發商，很可能導致交款后房未建，錢也執行不回來的情形。
4、在簽訂認購協議時，是否存在政策性原因，無法辦理過戶登記的問題，此時，要求退認購款是進行過錯責任劃分的。
5、在簽訂認購協議時，看下需要購買的房子是否設定了抵押，若有抵押，要在協議中約定好出賣人涂銷抵押登記的時間。
典型案例
1、出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。簽訂房屋認購書之后出賣人取得商品房預售許可證的，若無其他法定或約定解除合同使用的，認購協議有效，請求解除的，不予支持。遼寧省鐵嶺市中級人民法院 (2023)遼12民終92號
2、房屋認購書是雙方真實意思表示，未違反法律法規的強制性規定，合法有效，對雙方均具有約束力。因公司違反合同約定，未在約定時間內辦理涉案房屋的涂銷抵押權登記手續，原告請求確認合同解除，予以支持，并要求被告返還購房款。廣東省廣州市花都區人民法院(2022)粵0114民初號
3、原被告簽訂的商品房認購協議書，系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律規定，雙方均應恪守履行。被告未按協議約定與原告簽訂《商品房買賣合同》，系違約行為，致使原告不能實現合同目的，對此給予確認解除認購協議，返還購房意向金。河南省商水縣人民法院(2023)豫1623民初876號
4、簽訂認購協議后，公司拒絕與之簽訂正式的買賣合同，且原房屋已經出售給案外人，涉案房屋因房價上漲，上漲部分應為原告的實際損失，此部分損失應由被告出賣人承擔。上海市第二中級人民法院(2011)滬二中民二(民)終字第321號
5、認購協議系雙方真實意思的表示，約定的內容不違反法律法規強制性規定，該合同合法有效，效力及于雙方當事人。原告已按約定向被告支付房屋預訂款，因被告一直未修建雙方約定的房屋，致使合同目的不能實現，現原告要求被告退還房屋預訂款，其行為不愿意與被告繼續履行認購協議，被告現已構成根本違約，對于請求退還房屋預訂款予以支持。湖南省吉首市人民法院 (2022)湘3101民初3400號
6、原告主張解除《認購協議書》的理由為兩被告至今未與其簽訂《商品房買賣合同》，且將案涉房屋用于為案外人設定抵押權，導致雙方無法簽訂《商品房買賣合同》，原告行使的是法定解除權。被告富樂華公司至今未解除案涉房屋的抵押登記商品房預售中關于房屋認購協議的裁判規則，導致《認購協議書》的目的無法實現。故對于原告主張解除其與被告富樂華公司簽訂的《認購協議書》的訴訟請求，本院予以支持。 廣西壯族自治區防城港市港口區人民法院 (2022)桂0602民初2473號
7、協議約定網簽之前，可以書面提出退房申請。根據合同約定及雙方的溝通記錄、庭審陳述，確認原告已經提交了退房申請，符合合同約定，應予支持。湖南省邵陽市中級人民法院 (2022)湘05民終2033號
8、原告主張被告故意隱瞞房屋缺陷，致使其在不知情的情況下，在含有不利因素提示格式條款的認購書及認購客戶須知上簽字，但原告并未就此向法庭舉證證明被告故意隱瞞的房屋缺陷是何種情形，況且被告已在售樓處現場公示《項目紅線內外不利因素提示》，故原告請求解除認購協議，退還定金和首付款的主張不能成立。山東省淄博市中級人民法院 (2022)魯03民終2511號
9、由于政策原因，原告不具備資格，合同自始不能履行，而合同的簽訂雙方均有過錯，公司作為出售房屋的一方，明顯過錯較大。結合合同實際履行情況、當事人的過錯程度，并結合當事人訴辯意見等因素，本院酌情確定翔良公司應支付原告違約金為25,000元。上海市松江區人民法院(2022)滬0117民初4645號
10、原告向法院請求確認房屋認購協議有效，協議未違反法律、行政法規的強制性規定，系雙方真實意思表示，合法有效，予以確認。但是原告請求簽訂正式的商品房買賣合同因需進一步確定，屬自愿與意思自治范圍，對其要求強制締約行為不予支持。浙江省蒼南縣人民法院 (2022)浙0327民初3547號
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