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最高人民法院于2003年通過(guò)《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，多方咨詢(xún)五六懂法網(wǎng)絡(luò)編輯該法中有哪些內(nèi)容。 為此，五六懂法網(wǎng)編輯收集整理了以下相關(guān)內(nèi)容： 如果能幫上忙的話(huà)就太好了。 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》于2003年3月24日由最高人民法院審判委員會(huì)第1267次會(huì)議通過(guò)。 現(xiàn)已公布，將于2003年6月1日起施行。

二三年四月二十八日

為準(zhǔn)確及時(shí)審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《合同法》等有關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

第一條本解釋所稱(chēng)商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱(chēng)出賣(mài)人)向社會(huì)銷(xiāo)售未完工或者竣工的房屋，將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人，由買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。

第二條出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定與買(mǎi)受人簽訂的商品房預(yù)售合同無(wú)效。 但是，在起訴前取得商品房預(yù)售許可證書(shū)的，可以認(rèn)定為有效。

第三條商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料是要約的請(qǐng)求，出賣(mài)人對(duì)商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)房屋及相關(guān)設(shè)施作出的說(shuō)明和承諾具體確定，且對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂及房屋價(jià)格確定有重大影響的，視為要約。 該說(shuō)明和承諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第四條出賣(mài)人以認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、認(rèn)購(gòu)等方式向買(mǎi)受人收取定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，因當(dāng)事人一方原因不能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，應(yīng)當(dāng)依照法律有關(guān)定金的規(guī)定處理。 因當(dāng)事人雙方不能歸責(zé)的事由，不能簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金退還給買(mǎi)受人。

第五條商品房認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、認(rèn)購(gòu)等協(xié)議具備《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收到購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未依照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，要求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。

當(dāng)事人約定辦理登記備案手續(xù)作為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定中排除，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

第七條拆遷人與被拆遷人以所有權(quán)交換形式簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償安置。 拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出售給第三人，拆遷人要求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)當(dāng)予以支持。

拆遷人要求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。

第八條有下列情形之一，商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同，返還已支付的購(gòu)房款和利息，賠償損失： 另外，可以要求賣(mài)方承擔(dān)不超過(guò)已支付的購(gòu)買(mǎi)價(jià)款一倍的賠償責(zé)任。

(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人將該房屋抵押給第三人。

(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，出賣(mài)人又將該房屋出售給第三人。

第九條出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，有下列情形之一，合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以要求退還已經(jīng)支付的購(gòu)房款和利息，賠償損失，并可以要求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已經(jīng)支付的購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

(一)故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證書(shū)的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證書(shū)。

)二)故意隱瞞已出售房屋被抵押的事實(shí)。

(三)故意隱瞞已出售房屋出售給第三方或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

第十條出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，交付使用房屋，以無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)予以支持。

第十一條房屋轉(zhuǎn)移占用，視為房屋交付使用。 但是，當(dāng)事人另有約定的除外。

房屋損毀、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，在交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)； 買(mǎi)受人接到出賣(mài)人書(shū)面移交通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面移交通知規(guī)定的移交使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)。 但是，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

第十二條房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者交付使用房屋后，經(jīng)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量驗(yàn)證不合格的，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同并賠償損失的，應(yīng)當(dāng)予以支持。

第十三條房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同并賠償損失的，應(yīng)當(dāng)予以支持。

交付使用的房屋有質(zhì)量問(wèn)題的，在保修期內(nèi)出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任； 出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)延期修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。 修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間產(chǎn)生的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。

第十四條出賣(mài)人交付使用的房屋內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不一致的，合同有約定的，按照約定處理； 合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3% )，按合同約定價(jià)格實(shí)際結(jié)算，買(mǎi)方要求解除合同的，不予支持。

(二)面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%，買(mǎi)受人要求解除合同，退還已經(jīng)支付的購(gòu)房款和利息的，應(yīng)當(dāng)予以支持。 買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比3%以?xún)?nèi)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按約定價(jià)格補(bǔ)充，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人； 房屋實(shí)際面積小于合同規(guī)定面積的，面積誤差比3%以?xún)?nèi)部分的房?jī)r(jià)款和利息由出賣(mài)人退還給買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人按2倍退還給買(mǎi)受人。

第十五條《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第九十四條規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后仍未在三個(gè)月合理期限內(nèi)履行，當(dāng)事人一方要求解除合同的，應(yīng)當(dāng)予以支持。 但是，當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定的，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。 當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)自解除權(quán)產(chǎn)生之日起一年內(nèi)行使。 逾期不行使的情況下，解除權(quán)消失。

第十六條當(dāng)事人因約定的違約金過(guò)高導(dǎo)致請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)按照違約賠償金超標(biāo)造成損失的30%適當(dāng)減少。 因低于當(dāng)事人約定的違約金發(fā)生的損失而增加請(qǐng)求的，應(yīng)當(dāng)按照違約造成的損失確定違約金的金額。

第十七條商品房買(mǎi)賣(mài)合同未規(guī)定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照下列標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，根據(jù)未支付的購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)算逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

逾期交付房屋使用的，按逾期交付房屋使用期間有關(guān)主管部門(mén)公布的或者有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地區(qū)同類(lèi)房屋租賃標(biāo)準(zhǔn)確定。

第十八條因出賣(mài)人原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特別約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

(一)辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的房屋所有權(quán)登記的期限

(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物尚未竣工的，自房屋交付使用之日起90日；

(三)商品房買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物已竣工的房屋，自合同簽訂之日起90日。

合同未約定違約金或者損失金額難以確定的，可以按照已經(jīng)支付的購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)提逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

第十九條商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記期限屆滿(mǎn)滿(mǎn)一年，因出賣(mài)人原因致使買(mǎi)受人不能辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同并賠償損失的，應(yīng)當(dāng)予以支持。

第二十條出賣(mài)人與承包人簽訂商品房承包合同，出賣(mài)人約定將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋交付承包人以出賣(mài)人名義銷(xiāo)售的，承包銷(xiāo)售期滿(mǎn)未售出的房屋，由承包人按照合同約定的承包價(jià)格購(gòu)買(mǎi)。 但是，當(dāng)事人另有約定的除外。

第二十一條出賣(mài)人自行銷(xiāo)售已經(jīng)由承包人約定承包銷(xiāo)售的房屋，承包人要求出賣(mài)人賠償損失的，應(yīng)當(dāng)予以支持。 但是，當(dāng)事人另有約定的除外。

第二十二條商品房買(mǎi)賣(mài)合同引起買(mǎi)受人與出賣(mài)人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知承包人參加訴訟。 出賣(mài)人、承包商、買(mǎi)受人對(duì)各自權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方當(dāng)事人的訴訟地位。

第二十三條按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式支付，因當(dāng)事人一方原因不能簽訂商品房擔(dān)保貸款合同，致使商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同并賠償損失。 因當(dāng)事人雙方不能歸責(zé)的原因不能簽訂商品房擔(dān)保貸款合同，致使商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法繼續(xù)履行的最高人民法院關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)的司法解釋最新頒發(fā)的條款，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同。 出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收到的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還給買(mǎi)受人。

第二十四條商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)或者撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同無(wú)法實(shí)現(xiàn)目的的，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)當(dāng)予以支持。

第二十五條以擔(dān)保貸款為支付方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)或者撤銷(xiāo)、解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，抵押權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人提出訴訟請(qǐng)求的，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理。 未提出訴訟請(qǐng)求的，只處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。 抵押權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者被取消、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也解除的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收到的房屋貸款和購(gòu)房款的本金和利息分別退還抵押權(quán)人和買(mǎi)受人。

第二十六條買(mǎi)受人未按照商品房抵押貸款合同約定償還貸款，或者抵押權(quán)人未辦理商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人起訴買(mǎi)受人，請(qǐng)求處分商品房買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下買(mǎi)受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣(mài)人參加訴訟。 抵押權(quán)人同時(shí)起訴出賣(mài)人的，出賣(mài)人為商品房擔(dān)保貸款合同提供擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)作為共同被告。

第二十七條買(mǎi)受人未按照商品房抵押貸款合同約定償還貸款，但已取得房屋權(quán)屬證書(shū)，并與抵押權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人要求買(mǎi)受人償還貸款或者優(yōu)先從所抵押房屋中受益的，由出賣(mài)人作為當(dāng)事人補(bǔ)償追加出賣(mài)人但是，出賣(mài)人提供擔(dān)保的除外。

第二十八條本解釋自2003年6月1日起施行。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生爭(zhēng)議的案件，本解釋公布施行后尚處于一審、二審階段的，適用本解釋。

《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答〉》施行后簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同引起的糾紛案件，在本解釋公布施行前終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘咭勒諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》施行前發(fā)生的商品房買(mǎi)賣(mài)行為，適用當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)。

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