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隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，消費(fèi)者對(duì)住房也有了越來(lái)越高的需求。但在實(shí)踐在，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)商品房過(guò)程中，遇到的法律問(wèn)題也越來(lái)越多。雖然我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正朝著規(guī)范化、商品化的方向發(fā)展，但我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中仍然存在不少問(wèn)題，比如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大，造成土地利用上的浪費(fèi)和資金的占用；片面追求高額回報(bào)，建設(shè)大量脫離市場(chǎng)承受能力和經(jīng)濟(jì)水平的高檔房地產(chǎn)，而廣大人民所迫切需要的普通住宅建設(shè)卻不能滿(mǎn)足需要；商品房銷(xiāo)售面積與實(shí)際面積不符，質(zhì)量低劣，廣告虛假等，消費(fèi)者對(duì)這些問(wèn)題反映十分強(qiáng)烈，已成為一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。

消費(fèi)者如何簽訂商品房合同，如何解決在合同簽訂后遇到的法律問(wèn)題，李釗律師結(jié)合實(shí)踐操作經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)就商品房買(mǎi)受人如何預(yù)防糾紛產(chǎn)生及有權(quán)解除合同的情形及應(yīng)當(dāng)具備的條件進(jìn)行分析。同時(shí)，因合同的無(wú)效同樣也可以達(dá)到買(mǎi)受人退房的目的，因此，李釗律師將作一并的分析。

一、簽訂合同之前，應(yīng)知道商品房合同糾紛是怎么產(chǎn)生的有哪些類(lèi)型，通常在司法實(shí)踐中，比較常見(jiàn)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛主要有以下幾個(gè)類(lèi)型：

1、逾期不能正常交付型。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期不能正常交付買(mǎi)受人商品房是商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中比較常見(jiàn)的類(lèi)型，其中原因諸如資金短缺或?qū)徟掷m(xù)欠缺等導(dǎo)致建設(shè)工期延長(zhǎng)不一枚舉。近年來(lái)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能按照合同約定正常交付的原因又有了新的表現(xiàn)，司法實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，因開(kāi)發(fā)建設(shè)行為不規(guī)范而引發(fā)的此類(lèi)糾紛呈現(xiàn)的比較明顯。

2、故意隱瞞相關(guān)資質(zhì)型。我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為已經(jīng)作出了比較完善的規(guī)定，而在現(xiàn)實(shí)生活中，除了因房地產(chǎn)管理部門(mén)審核不嚴(yán)，出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然取得了商品房預(yù)售許可證明，但并不實(shí)際具備商品房預(yù)售法定條件的情形外，還有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)置法律法規(guī)于不顧，明明未取得商品房預(yù)售許可證明，卻哄篇買(mǎi)受人稱(chēng)已取得商品房預(yù)售許可證明；明明未取得合法的土地使用權(quán)，卻大張旗鼓地進(jìn)行工程建設(shè)；明明不具備簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的基本條件，卻通過(guò)采取簽訂名目繁多的認(rèn)購(gòu)、定購(gòu)協(xié)議的形式為買(mǎi)受人設(shè)立種種陷阱。

3、權(quán)屬證書(shū)缺失型。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不具備拆遷資質(zhì)，必須委托具備拆遷資質(zhì)的拆遷安置公司進(jìn)行拆遷安置，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付拆遷安置公司的報(bào)酬有時(shí)就是待建的商品房，拆遷安置公司對(duì)這部分商品房則以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的名義對(duì)外銷(xiāo)售，簽訂合同，辦理權(quán)屬證書(shū)同樣要借助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的名義進(jìn)行，一旦兩家產(chǎn)生利益沖突，買(mǎi)受人的權(quán)益難以得到保障。

4、廣告宣傳失實(shí)型。在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，人們因相信廣告而上當(dāng)受騙的事經(jīng)常發(fā)生，各種傳媒也不斷披露或名不副實(shí)，或夸大其詞，甚至是瞞天過(guò)海的廣告事件內(nèi)幕，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也因此受到一定的懲處，但其受到懲處的損失與因虛假?gòu)V告而產(chǎn)生的收獲相比微乎其微，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)感覺(jué)不到痛癢，仍我行我素。

5、房屋質(zhì)量低劣型。質(zhì)量是一切商品或者服務(wù)的靈魂，尤其在商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中體現(xiàn)的更加明顯。眾所周知，由于商品房?jī)r(jià)值較高，是人們生活中不可或缺的必需品，買(mǎi)受人往往傾其所有甚至舉債購(gòu)買(mǎi)，因此，購(gòu)買(mǎi)商品房的意義以百年大計(jì)來(lái)論絕不為過(guò)。但是，少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全然不顧買(mǎi)受人的利益，將開(kāi)發(fā)成本降至不能保證質(zhì)量的地步，鋌而走險(xiǎn)，野蠻施工，以次充好，坑害老百姓的利益。

二、消費(fèi)者在簽訂合同之后，如果發(fā)現(xiàn)所購(gòu)買(mǎi)的商品房不符合合同約定，則如何正確維護(hù)自己的合法權(quán)益，李釗律師就消費(fèi)者有權(quán)解除合同的情形及應(yīng)當(dāng)具備的條件進(jìn)行分

(一)商品房存在權(quán)利瑕疵，買(mǎi)受人可以解除合同的情形及應(yīng)當(dāng)具備的條件。

1、出賣(mài)人與買(mǎi)受人簽訂合同后，又將同一商品房抵押給第三人的，買(mǎi)受人可以解除合同。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了緩解資金周轉(zhuǎn)上的困難，常會(huì)與買(mǎi)受人簽訂合同后，又將同一房屋抵押給銀行以獲取貸款，在合同約定的交房期限到來(lái)之前又無(wú)法解除抵押，致使無(wú)法履行合同約定的義務(wù)，損害買(mǎi)受人的合法權(quán)益。《解釋》第八條項(xiàng)規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人”。

買(mǎi)受人行使這一解除權(quán)應(yīng)當(dāng)具備的條件是：(1)出賣(mài)人在與買(mǎi)受人訂立合同后，在未告知買(mǎi)受人的情況下又將同一房屋抵押給了第三人;(2)因出賣(mài)人將同一房屋抵押給第三人的原因，導(dǎo)致合同的目的不能實(shí)現(xiàn)的，即買(mǎi)受人無(wú)法在法律和事實(shí)上取得合同中約定的房屋。只有這兩個(gè)條件同時(shí)具備，買(mǎi)受人方可要求解除合同。如果出賣(mài)人在與買(mǎi)受人訂立合同后，經(jīng)過(guò)買(mǎi)受人的同意，或者已經(jīng)告知買(mǎi)受人該房屋抵押給了第三人，且在合同約定期限內(nèi)出賣(mài)人可以將該房屋交付給買(mǎi)受人并能辦理出房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)的，那么買(mǎi)受人就無(wú)權(quán)要求解除合同。

2、出賣(mài)人將同一房屋出售給兩個(gè)以上的買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人可以解除合同。《解釋》第八條第(二)項(xiàng)規(guī)定，合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十條“出賣(mài)人不得在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷(xiāo)售給他人。”開(kāi)發(fā)商這么做往往是為了獲取買(mǎi)受人的首付款，以解決資金上的燃眉之急，但這會(huì)使買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)的合法權(quán)益無(wú)法得到保障。但是，隨著各地網(wǎng)上簽約與備案的普及，這樣的情形會(huì)逐漸減少。

買(mǎi)受人行使這一解除權(quán)應(yīng)當(dāng)具備的條件是：(1)須出賣(mài)人在與買(mǎi)受人訂立合同后，又將該房屋出售第三人;(2)因出賣(mài)人將同一房屋出售給第三人的原因，導(dǎo)致第一買(mǎi)受人不能在法律和實(shí)際上取得房屋。如果第一買(mǎi)受人在法律和實(shí)際上可以取得所購(gòu)買(mǎi)的房屋，那么無(wú)論出賣(mài)人是否又與第三人簽訂了合同，第一買(mǎi)受人都不能解除合同。這時(shí)，可以行使合同解除權(quán)的應(yīng)當(dāng)是第三人。

3、拆遷人將補(bǔ)償安置房另行出賣(mài)給第三人的，被拆遷人可以解除安置協(xié)議。《解釋》第七條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。”即如果拆遷人將同一補(bǔ)償安置房另行出賣(mài)給第三人的情況下，被拆遷人可以請(qǐng)求解除合同。因補(bǔ)償安置房的價(jià)格通常會(huì)高于被拆遷的房屋，被拆遷人要向拆遷人支付相應(yīng)的差價(jià)，因此，被拆遷人在請(qǐng)求解除合同時(shí)，還可以要求拆遷人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求拆遷人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

被拆遷人行使這一解除權(quán)利應(yīng)當(dāng)具備的條件是：(1)必須是拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換的形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議;(2)在補(bǔ)償安置協(xié)議中明確約定補(bǔ)償安置房屋的位置、用途;(3)拆遷人將同一補(bǔ)償房屋另行出賣(mài)給第三人。

4、出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押、出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，將同一房屋出售給買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人得知情況后可以請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效或者解除合同。《解釋》第九條規(guī)定：“出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：……(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。”

根據(jù)《擔(dān)保法》第四十九條之規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。”因此，如果出賣(mài)人在與買(mǎi)受人簽訂合同時(shí)，只要出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)被抵押的事實(shí)，那么買(mǎi)受人得知后，就可以請(qǐng)求人民法院確定合同無(wú)效，并可以要求出賣(mài)人承擔(dān)賠償責(zé)任。很顯然，根據(jù)抵押權(quán)優(yōu)先的原則，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)這樣的房屋，其的權(quán)益是無(wú)法得到保障的。

根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十條之規(guī)定：“出賣(mài)人不得在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷(xiāo)售給他人。”該條屬禁止性規(guī)定，因此，如果出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人的事實(shí)，將同一房屋又出售給買(mǎi)受人的，那么買(mǎi)受人知情后可以解除合同。根據(jù)《解釋》第七條之規(guī)定，被拆遷補(bǔ)償安置人享有優(yōu)先取得房屋的權(quán)利。在這樣的情況下，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)該房屋的權(quán)利是無(wú)法得到保障的，因此，買(mǎi)受人知情后也可以請(qǐng)求解除合同。但是應(yīng)當(dāng)注意，買(mǎi)受人行使解除權(quán)應(yīng)以合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為條件，如出賣(mài)人在與買(mǎi)受人簽訂合同后，已經(jīng)通過(guò)合法的途徑解除了先前與他人訂立的合同，或者對(duì)被拆遷補(bǔ)償安置的人已經(jīng)另行做了妥善的安排，不會(huì)對(duì)買(mǎi)受人實(shí)現(xiàn)合同的目的造成障礙，那么買(mǎi)受人就不能解除合同了。

5、其他商品房權(quán)利存在瑕疵，買(mǎi)受人可以解除合同的情形。主要指出賣(mài)人所售的商品房違反了法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效，如被司法機(jī)關(guān)依法查封或者以其他形式限制商品房權(quán)利的;被依法收回土地使用權(quán)的;共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的;權(quán)屬有爭(zhēng)議的;未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)等。

(二)因房屋面積誤差過(guò)大，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同。

《解釋》第十四條及《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十條均規(guī)定，在合同無(wú)約定的情況下，出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)面積或建筑面積與合同約定面積不符，誤差比絕對(duì)值超出3%的，買(mǎi)受人可以解除合同，要求出賣(mài)人返還已付購(gòu)房款及利息。買(mǎi)受人行使這一解除權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)注意，首先看合同對(duì)此有無(wú)約定，有約定的按約定處理，無(wú)約定的則按上述的規(guī)定處理。出賣(mài)人有時(shí)為了降低交易風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)利用買(mǎi)受人缺乏經(jīng)驗(yàn)和法律意識(shí)的淡泊，在事先準(zhǔn)備好的格式條款中對(duì)此做出高于上述規(guī)定的誤差絕對(duì)值的約定，因此，買(mǎi)受人在簽訂合同時(shí)應(yīng)予注意。

(三)因房屋質(zhì)量不合格，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同的情形及條件。

1、因房屋主體質(zhì)量不合格時(shí)，買(mǎi)受可以請(qǐng)求解除合同。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十二條之規(guī)定：“商品房交付使用后，購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)退房;給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十五條對(duì)此也有同樣的規(guī)定。《解釋》第十二條則規(guī)定的更為全面，該條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”《解釋》將因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用的情形也囊括在買(mǎi)受人可以解除合同情形當(dāng)中。很顯然，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)這樣的房屋，連基本的人身與財(cái)產(chǎn)安全都無(wú)法得到保證，理所當(dāng)然允許其解除。

買(mǎi)受人行使這一解除權(quán)的條件必須是因房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，并且這一結(jié)論得到有資質(zhì)部門(mén)的認(rèn)可。如果僅僅是房屋墻面有細(xì)小的裂紋等非主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的原因，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，法院將不予支持。此時(shí)如果房屋尚在保修期內(nèi)，買(mǎi)受人可以要求出賣(mài)人承擔(dān)修補(bǔ)并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

2、因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同。《解釋》第十三條第一款規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”應(yīng)注意，該解除權(quán)的行使不以房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格為條件，而是以房屋質(zhì)量達(dá)到嚴(yán)重影響買(mǎi)受人的正常居住使用為條件。房屋質(zhì)量是否已達(dá)到嚴(yán)重影響正常居住使用，筆者認(rèn)為，也應(yīng)當(dāng)以有資質(zhì)部門(mén)的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)，否則易造成解除權(quán)的濫用。

(四)出賣(mài)人變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同。

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十四條規(guī)定，出賣(mài)人經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。出賣(mài)人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房;買(mǎi)受人退房的，由出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。

買(mǎi)受人行使這一解除權(quán)的條件是：(1)商品房銷(xiāo)售后，出賣(mài)人擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)，或者雖經(jīng)規(guī)劃部門(mén)的批準(zhǔn)與設(shè)計(jì)單位的同意，但變更導(dǎo)致所售商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形;(2)出賣(mài)人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，或者雖在規(guī)定的時(shí)間通知了買(mǎi)受人，買(mǎi)受人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)作出要求退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人特別要注意關(guān)于答復(fù)期限及形式上的規(guī)定，一些不負(fù)責(zé)任的出賣(mài)人在通知買(mǎi)受人上述變更時(shí)，并不會(huì)提醒買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)以怎樣的形式進(jìn)行答復(fù)。而買(mǎi)受人通常缺乏經(jīng)驗(yàn)，常常以口頭的形式表達(dá)自己的意見(jiàn)，這給出賣(mài)人謀取不當(dāng)利益留下了空間。

(五)因出賣(mài)人的原因?qū)е律唐贩抠J款申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同。

《解釋》第二十三條規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。”通過(guò)向銀行按揭貸款的方式購(gòu)買(mǎi)商品房是現(xiàn)在大多數(shù)買(mǎi)受人的首選，買(mǎi)受人按照合同的約定支付首付款后，如果是因?yàn)槌鲑u(mài)人的原因不能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行時(shí)，買(mǎi)受人就可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人還應(yīng)當(dāng)賠償損失。買(mǎi)受人行使這一解除權(quán)的唯一條件就是因出賣(mài)人的原因未能訂立商品房貸款合同。

(六)出賣(mài)人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效。

《解釋》第二條規(guī)定：“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得預(yù)售許可證明，這是強(qiáng)制性的規(guī)定，《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》對(duì)此均有詳細(xì)的規(guī)定。在實(shí)踐操作當(dāng)中，出賣(mài)人在取得商品房預(yù)售許可證之前，為了盡早將尚未竣工的房屋銷(xiāo)售出去以回籠資金，常與買(mǎi)受人簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》，以達(dá)到規(guī)避法律的目的。根據(jù)《解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。”因此，無(wú)論出賣(mài)人與買(mǎi)受人簽訂的是《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》還是《商品房認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》，只要內(nèi)容具備了商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，且已經(jīng)按約定收受了房款(如定金或預(yù)付款等)，均應(yīng)視為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。此時(shí)，如出賣(mài)人尚未取得商品房預(yù)售許可證明的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效。

(七)出賣(mài)人將尚未竣工驗(yàn)收合格的商品房交付使用的，買(mǎi)受人可以要求解除合同。

《浙江省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法〉辦法》第一款第(二)項(xiàng)規(guī)定，出賣(mài)人將未經(jīng)竣工驗(yàn)收(包括建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收和按規(guī)定必須的綜合驗(yàn)收)合格的商品房交付使用的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)買(mǎi)受人的要求負(fù)責(zé)退房，并承擔(dān)其他民事責(zé)任。根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律的規(guī)定，出賣(mài)人向買(mǎi)受人交付房產(chǎn)時(shí)，必須出具住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)、建設(shè)工程竣工備案表、房屋面積測(cè)量表。因此，如果買(mǎi)受人在接收房屋時(shí)，發(fā)現(xiàn)出賣(mài)人無(wú)法出具建設(shè)工程竣工備案表的，這說(shuō)明該商品房還未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，買(mǎi)受人可以據(jù)此解除合同并退房。

(八)出賣(mài)人對(duì)外部環(huán)境以及其他配套設(shè)施與承諾(包括構(gòu)成要約的商業(yè)廣告)不相符的，買(mǎi)受人可以解除合同。

出賣(mài)人為提高所開(kāi)發(fā)的商品房的品位，通常會(huì)在其的廣告宣傳中加入一些虛假的內(nèi)容以吸引買(mǎi)受人，如小區(qū)內(nèi)的綠地面積、健身娛樂(lè)設(shè)施、幼兒園、學(xué)校及交通上的便利等等。因現(xiàn)在的商品房大多是預(yù)售的方式，在未全部竣工前，買(mǎi)受人根本無(wú)法真正看到所購(gòu)商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施，只能從出賣(mài)人的宣傳資料上作書(shū)面的了解，也正是看到這些宣傳資料的誘人宣傳才決定下單購(gòu)買(mǎi)的。但在買(mǎi)受人接房后，往往會(huì)發(fā)現(xiàn)所購(gòu)商品房的周?chē)h(huán)境并非出賣(mài)人所宣傳的那樣，心中有一種強(qiáng)烈的被欺騙感。為促使出賣(mài)人誠(chéng)實(shí)守信，《解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”在《浙江省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法〉辦法》中對(duì)此規(guī)定的更為明確具體，在該辦法第二十八條第一款第(五)項(xiàng)中規(guī)定，小區(qū)綠化率、房屋間距、容積率等外部環(huán)境以及其他配套設(shè)施與承諾(包括構(gòu)成要約的商業(yè)廣告)不相符的商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除條件，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)消費(fèi)者的要求負(fù)責(zé)退房，并承擔(dān)其他民事責(zé)任，但因國(guó)家建設(shè)需要致使規(guī)劃改變的除外。

買(mǎi)受人行使這一解除權(quán)應(yīng)當(dāng)具備的條件是：(1)出賣(mài)人對(duì)小區(qū)的環(huán)境及相關(guān)設(shè)施等做了虛假的宣傳;(2)虛假宣傳的內(nèi)容具體明確;(3)虛假宣傳的內(nèi)容對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。買(mǎi)受人在購(gòu)房的過(guò)程中，應(yīng)注意保存出賣(mài)人的宣傳資料，如出賣(mài)人在媒體上發(fā)布的廣告等，也可以要求出賣(mài)人將廣告中自己關(guān)心的內(nèi)容寫(xiě)入合同，這對(duì)出賣(mài)人來(lái)說(shuō)是最好的試金石。如出賣(mài)人拒絕，則說(shuō)明其在這方面的宣傳是虛假的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)慎重考慮是否還要購(gòu)買(mǎi)。

根據(jù)《合同法》第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，買(mǎi)受人可以解除合同：(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。買(mǎi)受人遭遇了不可抗力，如自然災(zāi)害等導(dǎo)致喪失購(gòu)買(mǎi)能力時(shí)，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同。(2)在履行期限屆滿(mǎn)之前，出賣(mài)人明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的。(3)出賣(mài)人遲延履行主要債務(wù)，如在約定的時(shí)間內(nèi)不交付房屋，經(jīng)買(mǎi)受人催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的。(4)出賣(mài)人遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的。

根據(jù)合同意思自治的原則，買(mǎi)受人可以與出賣(mài)人在合同中約定解除合同的條件，根據(jù)《合同法》第九十三條之規(guī)定，解除合同的條件成就時(shí)，買(mǎi)受人可以解除合同。但應(yīng)注意，買(mǎi)受人在與出賣(mài)人約定合同的解除條件時(shí)，不能違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，否則即使該項(xiàng)約定寫(xiě)入合同，也不可能得到法律的支持。

以上是商品房交易過(guò)程中買(mǎi)受人可以解除合同的情形，只要出賣(mài)人的行為符合上述條件之一的，買(mǎi)受人即可請(qǐng)求解除合同。這些條件是對(duì)出賣(mài)人在商品房交易過(guò)程中行為的重要約束，以保護(hù)買(mǎi)受人的合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。買(mǎi)受人在行使解除權(quán)時(shí)，應(yīng)注意權(quán)利的行使條件和限制。《解釋》第十五條第二款規(guī)定：“法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”無(wú)論是法定或是約定解除權(quán)行使期限，在性質(zhì)上都屬于除斥期間而不是訴訟時(shí)效，即不適用中止、中斷和延長(zhǎng)的規(guī)定，期間屆滿(mǎn)時(shí)當(dāng)然消滅

（李釗律師：江蘇鐘吾律師事務(wù)所專(zhuān)職律師）

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