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最近有同學私信我說看到澳洲的房產投資，總價250W（RMB），租金能有1W（RMB）是不是真的？由于在悉尼有多處房產，算是對當地房產有些了解。可以負責任的說，可能性是有的，但概率并不大，7000左右的租金是有大概率可能的。不過土澳稅比較高，非本國公民要收地稅（land tax），且投資土澳房產，其實有不少坑的。例如高中時的班長曾在布里斯班預付20W訂金預訂一套別墅，但最后由于純海外收入無法通過澳洲當地銀行貸款而最終不了了之，訂金也未能退回。
但我看出了這里澳洲中介使用的售房技巧，即租金回報率的技巧，一個亮閃閃的數字，250W總價，租金1W，一年12W，超過4%的租金回報率。所以，一個有意思的問題，租金回報率是多少的房子擁有投資價值呢？
相信大多數人的回答會是：4%。我一直的印象也是如此，但是為什么是4%這個數字租金回報率多少，算是房產投資的好標的？，好像從來沒有人解釋過。的確，在美歐澳日這些傳統發達國家，他們的房貸利率是1~3%，那么顯然4%是可以有至少1%的正收益。
假設一套100W澳幣的房子，每年租金4W（4%），房貸3W（3%），那么收益是1W。
恭喜你，如果你是這么理解收益問題的，以上全錯。因為澳洲的首付是10%，100W的房子，貸款最低金額是90W的，3%房貸則每年還息2.7W，因此收益應該是......
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