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實踐中，有的房地產開發公司在商品房開發過程中資金不足，于是采取與他人同時簽訂《房屋銷售認購書》和高息借款合同的方式進行融資。如果房地產公司不能償還借款，出借人即可持《房屋銷售認購書》，主張以房抵債。然而，后來房地產公司往往又將同一商品房出售給他人，且他人已經支付全部或大部分購房款，甚至有的已交付使用。這就出現了“一房二賣”的情況。在這種情況下，該商品房應當歸誰所有？筆者認為，后來的購房人是實際購房人，其房屋債權應當得到優先保護。
一是支付購房款全款或大部分房款的購房人具有優先權。在商品房買賣合同中，支付全部房款或大部分房款的真正購房人，對房產享有的權利具有對抗第三人的效力。根據最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第2條“消費者交付購買商品房的全部或大部分款項后，承包人就該商品享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人”的規定，真正購房人的債權比建筑承包人的法定優先權優先受到保護。舉輕以明重，真正購房人的債權更應當優先于只是普通債權的出借人的債權。
二是出借人不能直接對房屋主張權利，而只能要求對方承擔違約責任。以房抵債的出借人所持的認購書，從法律性質上來講，只是一份預約合同。按照民法原理，預約合同與本約合同具有不同的性質與效力。當事人訂立本約合同的目的，是要通過本約的履行，滿足各自需求；而訂立預約合同是由于事實上或法律上存在訂立本約合同的障礙，為了保證將來能夠簽訂本約合同而先行簽訂一份預約合同。當發生違約情況時，預約合同的債權人享有請求債務人履行訂立本約合同的權利，而不得徑行依預約合同所預定之本約內容請求履行交付；買賣預約合同債權人所享有的權利是“預約權”，僅在預約當事人之間有效，不具有對抗第三人的效力。如果買賣預約之出賣人將預約標的物出賣給第三人，預約買受人不得主張該買賣合同的權利；買賣預約一方當事人不履行訂立買賣合同本約之義務，構成違約，但根據合同自由原則，不得請求法院強制違約方訂立買賣合同；買賣預約一方當事人不履行訂立買賣合同本約之義務，構成根本違約，但預約合同之本質決定，違約責任僅限于賠償機會損失（信賴損失），而不包括可得利益（履行利益）。因此，出借人不能直接對房產主張權利，而只能要求房地產公司承擔違約責任。
三是出借人的認購書難以轉化為商品房買賣合同。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規定實際購房人的債權應優先保護，“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同”。因此，《房屋銷售認購書》要滿足兩個條件，才可以轉化為商品房買賣合同：一是具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容；二是房地產公司已經收受了購房款。那么，以房抵債出借人所持的認購書即使具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容，但是由于其證明交付購房款的憑據是借條，而借條表明的是借貸關系，是另一種法律關系，不能證明其交付了購房款。因此，以房抵債出借人手中的認購書不能認定為商品房買賣合同。根據最高人民法院《關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第24條“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴”的規定，以房抵債出借人與房地產公司之間法律關系應當按照借貸關系審理，出借人不能對認購書下的房產主張權利。
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