專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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近20年來(lái)，房?jī)r(jià)飛漲，對(duì)于大部分家庭來(lái)說(shuō)，想要買一套房子不那么容易。曾經(jīng)有個(gè)段子說(shuō)，一個(gè)人彩票中了500萬(wàn)，別人問(wèn)他怎么花，他說(shuō)先還房貸。又問(wèn)剩下的怎么辦？他說(shuō)，剩下的還能怎么辦，慢慢還唄。
買房子雖然不容易，但早前買的房子隨著房?jī)r(jià)不斷上漲，現(xiàn)在已成為家庭財(cái)富象征。雖然說(shuō)現(xiàn)在很多90后、00后父母都有房子，但真到相親市場(chǎng)上去看，房子還是不可或缺的東西，這也是很多年輕人談婚論嫁的前提和基礎(chǔ)。有人說(shuō)，現(xiàn)在年輕人觀念都比較開(kāi)放了，租房也可以接受的，可現(xiàn)在的房租真心不便宜，與其給房東打工，還不如自己買房。
隨著父母年齡越來(lái)越大，做父母的總想為子女多留下一些什么，這也是中國(guó)父母兒女心比較重的原因，房產(chǎn)作為普通家庭重要資產(chǎn)也是重要安排事項(xiàng)。我們知道，房產(chǎn)過(guò)戶給子女有傳統(tǒng)的三種方式：贈(zèng)與、繼承和買賣。
不過(guò)，近日財(cái)政部和稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》中規(guī)定，房產(chǎn)贈(zèng)與免征個(gè)稅。我們一些人看到這個(gè)新規(guī)后犯迷糊，贈(zèng)與的方式過(guò)戶是不是最省錢的過(guò)戶方式？在新規(guī)下，我們看看哪一種過(guò)戶方式最省錢？房產(chǎn)過(guò)戶給子女，新規(guī)下“生前”與“身后”差別大，最好提前知道！
老人在生前贈(zèng)與房產(chǎn)，雖然在新規(guī)下，個(gè)人所得稅可以免除，但通過(guò)贈(zèng)與的房產(chǎn)稅還有三種，即公證費(fèi)1%、契稅3%，評(píng)估費(fèi)0.25%，計(jì)費(fèi)的基礎(chǔ)都是房屋的評(píng)估值。
舉例：評(píng)估值100萬(wàn)的房產(chǎn)，公證費(fèi)=100萬(wàn)*1%=1萬(wàn)，契稅=100萬(wàn)*3%=3萬(wàn)，評(píng)估費(fèi)=100萬(wàn)*0.25%=2500元。通過(guò)生前贈(zèng)與的方式過(guò)戶費(fèi)用總計(jì)為4.25萬(wàn)，相關(guān)費(fèi)用占整個(gè)房產(chǎn)評(píng)估值的4.25%。
我們見(jiàn)多了陌生人之間買賣房屋，家人之間的房屋買賣可能見(jiàn)得不多。實(shí)際上，家人之間的房產(chǎn)過(guò)戶，也可以通過(guò)買賣的形式實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)變更，跟陌生人之間買賣房屋一樣的程序和稅費(fèi)。
這里特別要注意的是，買賣房產(chǎn)的稅費(fèi)有“滿五唯一”和“滿二”區(qū)分。都是以房產(chǎn)證取得以后時(shí)間算，滿5就是房產(chǎn)證取得滿5年，滿2就是滿2年，唯一就是唯一住房。由于這類房產(chǎn)繼承大多屬于滿5年的，我們就以此為例說(shuō)明相關(guān)費(fèi)用：
為便于比較，還是以100萬(wàn)的房子為例，滿5唯一，假定面積90平米以上，按照最新規(guī)定，買賣交易產(chǎn)生的稅費(fèi)為：契稅=100萬(wàn)*1.5%=1.5萬(wàn)，個(gè)稅=100萬(wàn)*1%=1萬(wàn)，還有幾十元的登記費(fèi)就不算了。那么，父母買賣的過(guò)戶方式產(chǎn)生的費(fèi)用總計(jì)為2.5萬(wàn)，總費(fèi)用占房產(chǎn)交易價(jià)的2.5%。
這里需要注意的是，買賣過(guò)戶必須是在生前完成，因?yàn)殡p方當(dāng)事人都要到現(xiàn)場(chǎng)，跟正常買賣一樣辦理相關(guān)手續(xù)、交費(fèi)、取得新房產(chǎn)證。
在我國(guó)，繼承過(guò)戶是最為常見(jiàn)的方式。依照《繼承法》規(guī)定，按照第一順位繼承、第二順位繼承人等繼承老一輩留下來(lái)的房產(chǎn)。此前，有一起判例：某市一老人無(wú)子女，年紀(jì)大了就投靠侄女，侄女負(fù)責(zé)養(yǎng)老，老人離世以后留下一套安置房，由于沒(méi)有指定房屋繼承人，法院最終判養(yǎng)老的侄女獲得房產(chǎn)30%繼承權(quán)，剩下70%收歸國(guó)家所有，這屬于《繼承法》確定的結(jié)果。
身后房屋繼承，由于房屋屬于遺產(chǎn)，房屋過(guò)戶手續(xù)辦理也相對(duì)簡(jiǎn)單。在稅費(fèi)方面也比較少，只需繳納少量的公證費(fèi)和登記費(fèi)，不同地方不一樣，但總的費(fèi)用基本就在數(shù)百元到數(shù)千元之間。
結(jié)語(yǔ)：在新規(guī)下，通過(guò)以上三種過(guò)戶方式對(duì)比分析，表面上看，身后繼承房屋的程序最簡(jiǎn)單，費(fèi)用也最低，其實(shí)不然。清流君在此需要提示一點(diǎn)，如果是繼承下來(lái)的房屋再轉(zhuǎn)賣，需要繳納20%的個(gè)稅，并且其他稅費(fèi)還會(huì)按照正常買賣一樣交，總費(fèi)用就更高。
當(dāng)然，如果繼承下來(lái)的房子仍然滿足“滿5唯一”，那么這筆個(gè)稅就可以省掉，但對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，繼承房屋后，基本上很難做到“滿5唯一”了。比來(lái)比去，對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，還是只有在老人在世時(shí)以買賣的方式過(guò)戶給子女最省錢。
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