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近期的購房利好政策，不止于金融層面，稅收優惠方面，真金白銀的補貼也來了——
9月30日，財政部、稅務總局發布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策公告》：自2023年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。
其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。
對于這個政策，國家稅務總局同日進行了解讀，但非專業人士看起來比較費勁；各路自媒體也都有不同版本的解讀，但比較零散，不成系統。那么，作為買房、賣房者，如何快速掌握政策核心要義，并爭取能享受到政策利好呢？本期，小編為大家提綱挈領，作一下精簡深層解讀。
之一：新政核心解讀
總結發布的公告，簡而言之，要想享受個稅退稅優惠，需要符合三個條件：
1. 先賣后買，且1年內買房；
2. 在同一城市買賣，不能跨城市退稅；
3. 必須為同一產權人或產權人之一，賣房與買房人是相關聯的。
也就是說，從10月1日開始到明年，你賣掉一套房子，再買入一套房子，可以減免個人所得稅。
1.退稅金額的多少和網簽價有關，和房子的面積大小無關。
2.退稅是階段性的，最遲到明年底。
3.賣房小于買房金額差額退個稅，賣房大于買房退全額。
4.政策是全國執行，但是同城買賣退稅，不同城市不能退。
5.企業不能享受個稅退稅，政策只適用于個人住房。
6.共有產權的話，各退各的稅費，不能退到一個人名下。
不難看出，這個政策明顯就是鼓勵存量客戶再交易，進行置換，為了盤活房地產市場。
之二：需要關注的幾個關鍵點
此次個稅退稅政策，有幾個關鍵點需要注意：
一是時間點和節點的限定范疇。該政策適用時間是2023年10月1日起，到2023年12月31日止。那么到底是以網簽日為準？還是以交稅日為準？退稅政策是以完稅時間為準，并非網簽或者過戶時間。也就是說，假如你9月份二手房網簽了，但10月1日后才交的稅，那么恭喜你，可以在買房之后享受該退稅優惠；假如你10月1日前已經交稅完成，那就失之交臂了。
值得注意的是，賣房和買房這兩個動作，必須在從賣出房之日算起1年內完成，最遲2023年底之前完成。如：2023年10月1日賣出房子，2023年10月1日必須買入房子，而不是2023年12月31日。目前看，窗口期滿打滿算也就只有15個月。二手房賣出仍舊以完稅時間為節點，如果買入的是一手房，則可以網簽時間為節點，因為交稅抵稅一般都延后，在辦房產證時才繳納。
二是房屋主體條件的限定。此次的政策只針對發生個人所得稅的房產交易，即：滿二或滿五但不是唯一，或是唯一但不滿五，交易過戶時需要繳納個稅的房屋。如果所交易的房產是滿五且唯一免個人所得稅的，則享受不到退稅政策，因為你本來就沒交稅。
值得注意的是：個人所得稅在繳納的時候，是有兩種方式可以選擇的，即全額的1%-2%或者差額的20%，不同城市有差別。以青島為例，一般都是以全額2%來征收，但北京、鄭州等城市按照差額20%來征收，這可不是一個小數字 。
三是稅額基數的界定。實踐中，很多人在二手房實際交易過程中，往往為了少交契稅，簽“陰陽合同”，即網簽備案一個價格，私下成交一個協議價格。那么到底以哪個為稅收額征收標準呢？稅收額基數都是以網簽備案價為準，也就是實際在房產交易中心繳納個稅時核定的金額，而不是以買賣雙方口頭或私下達成的協議價為征收標準。
這樣一來，對賣房的人來說，就會產生一個影響，不愿意配合買房人降低網簽備案價了，因為買房人交個稅越多，往后賣房人買房時退稅額也越多，因為實踐中賣房人的個稅往往都是由買房人代交的。
因此，考慮到備案價同時還對應貸款額度和稅費繳納額度，以及此次的抵扣額度，到底是做高還是做低？就讓未來二手房交易時網簽價的測算難度大大增加，買賣雙方的需求肯定不一樣的。買房人想提高貸款額度，備案價高就得多交契稅和個稅，賣房人當然樂見其成。買房人想少交契稅和個稅，就得壓低備案價，但賣房人有個稅考慮，就不一定愿意配合了。
四是賣出多套房個稅是否可以合并退稅。另外，還有一種特殊情況，如果賣房人一年內賣掉兩套、三套等都發生個稅的情況下，能否合并抵扣到購入的最新一套里面去？目前政策還沒有明確答復，需要等后續政策細則。
之三：新政對樓市格局影響
政策的初衷是鼓勵改善型住房需求的，賣一買一，促進房產交易和加快周轉。那么會對樓市格局產生什么影響呢？小編認為可能帶來以下變化：
一是在一定程度上帶來二手房掛牌量增加。改善型需求，需先將目前持有的房產出售套現后，才有資金購買改善型住房，并享受退稅政策，而前提必須是賣出房產，因此有相當一部人會開始步入市場，嘗試掛牌銷售。但是，從目前二手房市場的環境看，一是掛牌量本來就很大，二是最大困難不是稅費負擔重，而是找不到合適的買家，或者說，買方目前由于房地產市場的低迷，大多處于持幣觀望狀態，這確實是一對矛盾。
二是有利于促進滿二或滿五不唯一房源市場交易。這部分房源按道理在市場交易是需要交個稅的，且按市場一般操作，往往是買房替賣方來承擔的，現在通過賣一買一，除了前期“沾便宜”之外，又享受到退稅政策，再多一塊“隱形補貼”，會加速這部分房產流動性，并刺激改善需求加快入市，再次購房住房，結束觀望。
三是對于持有多套房產、豪宅等出售的人來說是利好。持有房子多套的人賣房子，除原來正常賣出價格外，后續買房還可以額外增加了一筆個稅返還收入，機會難得。對豪宅或一線城市而言，由于房價較高，動輒一套房子上千萬，個稅退稅額更高，省個一二十萬都很正常。尤其是像北京這樣的城市，房價高，又按差額20%征個稅，一套房子如果1000萬買入，1500萬賣出，退稅額就高達百萬，政策的效果會更明顯。
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