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在買房的時候，除了要支付購房款，還需要繳納多項費用，其中有一項就是公共維修基金，少則五六千，多則上萬元。
如果一個小區有1000戶，公共維修基金總數可達到近千萬，這可是一筆巨款。
那么問題來了，這筆錢交了之后，去哪了？由誰保管？如何使用？是否想用就用？
很多人對此并不太了解。
今天小邕就跟大家來聊一聊。
01
關于小區的公共維修基金，你了解嗎？
我國的公共維修基金制度始于1998年。
2004年，公共維修基金演變為房屋辦理產權證時必須繳納的費用。
公共維修資金，也叫房屋專項維修基金、物業專項維修基金，是業主在買房時預存的一筆錢，它還有一個通俗叫法：房屋養老金。
這筆錢包括公共設施維修基金和房屋本體維修基金兩部分。
兩者的使用范圍明確區分，其中，公共設施維修基金用于公共設施的維修、保養和更換；房屋本體維修基金用于修理房屋本身的修理和維護。
示意圖（圖源|網絡）
買房時，我們按照什么標準來繳納公共維修基金？
一般來說，商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積繳納存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積繳存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。
金額不足時，需要業主及時補交，政府部門對實施情況進行監督。
不同城市的公共維修基金收費標準略有不同。
在南寧，公共維修基金按照建筑面積收費，每平米收取約77元。
一套建面約100㎡的房子，公共維修基金費用為7700元，對于不少給購房者來說，這是一筆不小的支出。
繳納之后，這筆錢被放在哪里？
一般來說，公共維修基金一開始是由開發商代收，再由開發商轉交至當地政府的維修資金管理部門代管。
所以，公共維修基金雖屬于業主所有，但業主們平常是接觸不到這筆錢的。
另外，公共維修基金遵循“錢隨房走”的原則，房屋轉讓時，該房屋相應的賬戶里的余額資金也會轉移給房屋的新產權所有人。
02
“房屋養老金”的使用有分歧
在一些新聞報道中，我們經常看到小區業主與物業公司之間因為公共維修基金的使用問題產生扯皮、糾紛事件。
比如2023年，奔騰安吉苑小區業主和物業公司在電梯維修費用上出現很大的分歧，該小區一棟住宅樓電梯屢屢出現故障，還曾有業主被困。
示意圖（圖源|網絡）
業主希望使用公共維修資金對電梯進行維修，然而，小區物業給出了“維修費用由業主先墊資，待公共維修資金申請下來后再返還”的方案。
這引來了不少小區業主質疑：小區有維修資金，為什么還要讓業主來承擔費用？
根據物業的說法，申請公共維修基金最快需要2個月時間，而由業主先墊資是最快的方式。
無獨有偶，今年8月份，隆源國際公館小區部分樓棟高層外立面出現瓷磚脫落、瓷磚不平整、漏水等現象，業主們要求申請使用公共維修基金來修復。
外墻瓷磚鼓起（圖源|網絡）
但小區物業表示，因沒有爭取到三分之二的業主簽字，公共維修基金的申請很難推進。
今年7月，有業主反映棕櫚灣3期20棟樓3-6層樓的外立面多處墻皮脫落，墻體有黑色水泥裸露，小區物管申請公共維修基金后，僅對樓棟部分電梯墻壁進行了刷白，沒有維修外墻，小區業主對這個做法提出質疑。
外墻脫落（圖源|網絡）
物業回復，動用專項維修資金修補外墻的提議，業主同意人數未達到三分之二，修補一事擱淺。
不難發現，作為房子的“養老錢”，業主更關注的是公共維修資金的管理與使用是否正當、流程是否合規、維修報價是否真實等。
而物業公司在使用公共維修基金時，因對政策把握不準、信息公開不及時等，很容易引起業主的質疑與詬病。
另外，小區公共維修基金還存在挪用的問題。
比如2023年，南昌市青山湖區天澤園小區業委會反映，該小區的天寶物業，偽造業主以及上一屆業委會成員的簽名非法套取小區的維修基金，在2023年的6月份從小區的維修基金轉移出了300多萬。
小區公共維修資金事關業主自身權益，在申請及使用該資金過程中，應該做到信息公開，保障業主的知情權，才能更好地杜絕挪用現象。
你家小區有這樣的情況嗎？
03
這筆“房屋養老金”到底怎么用？
話說回來，公共維修基金到底怎么用？哪些情況下可以用？又是如何申請？
按照2007年重新修訂的《住宅專項維修資金管理辦法》的規定，公共維修基金專項用于物業保修期滿后住宅公共部位、公共設施設備保修期滿后大修、中修及更新、改造的資金。
那住宅公共部位、公共設施設備包括哪些？
一般來說，住宅公共部位包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
公共設施設備包括電梯、消防設施、道路、下水管、非經營性車場車庫、公益性文體設施設備及其使用的房屋、監控系統等。
示意圖（圖源|網絡）
一般情況下，出現以下問題可以使用房屋維修基金：
①單元電梯保修期滿后存在安全隱患或發生故障，需要進行維修或改造；
②給水排水系統設施設備存在安全隱患或發生故障；
③屋頂、屋面、外墻發生滲漏、地下室突發積水的情形；
④房屋外墻存在脫落、剝落等隱患；
⑤小區的消防設施設備需要維修或改造；
⑥出現其它可能會嚴重危及人身安全的情形。
而小區日常的維修費用，如清潔衛生費用、綠化養護費用、共用設施設備的日常維護，是包含在物業費內，不屬于公共維修基金使用范圍。
另外，這筆錢如何申請使用？
根據2007年的《住宅專項維修資金管理辦法》規定，公共維修基金的啟用必須占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，即所謂的“雙2/3原則”，然后報房管部門備案審核，通過后即可支取使用。
簡單來說，想動用公共維修基金，需要經過小區三分之二以上的業主同意。
示意圖（圖源|網絡）
近年來，相關部門為提高公共維修基金使用效率，還增加了緊急使用的情形，可實現快速撥付資金進行維修。
如根據《廣西壯族自治區物業管理條例》第八十七條的規定，外墻墻面、建筑附屬構件有脫落危險的情形屬于嚴重影響物業正常使用的緊急情形。
申請緊急使用維修資金的，只需列支范圍的3名業主參與，不需要再請業主表決即可及時維修。
在維修方案公示的同時，物業服務企業可以持相關材料向管理機構申請預支資金，簡化了審批手續，優化了審批流程，做到申請撥付當日辦結。
04
如何用好公共維修基金？
小區就像一個大家庭，而公共維修基金就是這個大家庭的“養老錢”。
公共維修基金的使用，關系到住宅公共部位、公共設施設備的維修、更新、改造和養護，更與業主生活舒適度、幸福感息息相關。
可以說，公共維修基金在促進小區和諧建設方面發揮著重要作用。
根據南寧住建局文件顯示，南寧2023年使用維修資金3373.73萬元，涉及房屋建筑面積2543.37萬㎡，業主25.94萬戶。截至2023年6月，全市累計使用維修資金13756.50萬元。
示意圖（圖源|網絡）
近年來，業主對于公共維修基金如何查詢、申請使用以及被濫用等問題一直比較關注。
如何用好公共維修基金？這是一個需要各方共同探討的長期議題。
為了普及公共維修基金知識，提高申請使用效率，南國早報聯合南寧市住房和城鄉建設局推出物業服務公益課堂。
據了解，此次講座將有相關專業人員對公共維修資金的提取政策、提取過程容易出現的問題進行專業分析，并給出意見。
講座將于9月22日下午，在廣西日報傳媒集團廣西云指揮中心舉行，感興趣的朋友可以關注一下。
作者| 劉玉嬋
審核| 吳曉苑
校對| 盧秋霞
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