在日常的財稅咨詢工作中經常會碰到一些企業的財務朋友和一些初創型公司的老板向我咨詢有關房租發票方面的問題：公司經營租賃了個人的房屋，房租發票如何取得？開票過程需要承擔多少的稅金？相信這也問出了很多朋友們的心聲，今天筆者將根據現行政策將相關內容整理成文，希望對大家帶來一些幫助。

根據實務調研情況，并考慮稅收優惠臨界點以及因個稅計算方式不同對稅負的影響因素，目前市場上個人出租月租金在105000以內（含稅）的房屋：住房綜合稅負率：2%—9.84%；非住房綜合稅負率：6.5%—21.08%。個人出租月租金在105000以上（含稅）的房屋：住房綜合稅負率：11.76%；非住房綜合稅負率：25.13%。為方便大家理解稅費的詳細計算過程，下面我們通過具體的案列，對個人出租房屋月租金在增值稅臨界點105000上下，分別需要繳納的各項稅費進行全流程計算。

注：上圖為西安市某稅務窗口個人出租房屋的辦稅參考資料。

案例1：

張先生將手上的一套寫字間出租給了德居正公司用來辦公，月租金10萬元，將手上的一套住房出租給德居正公司當作員工宿舍，月租金3000元。假設租賃期為1年，請問張先生需要繳納多少稅？

一、非住房：寫字間交稅明細如下：

開票金額=月開票金額*12=10*12=120萬

1、增值稅：免征（適用月租金10萬以內免稅）

2、附加稅、水利基金：免征（適用月租金10萬以內免稅）

3、房產稅：12%，減半征收。

房產稅=100000*0.12*0.5=6000

4、印花稅：0.1%，減半征收。

印花稅=100000*0.1%*0.5=50

5、個稅：20%

月租金4000以下：（月租金-房產稅-印花稅-800）*20%

月租金4000以上：（月租金-房產稅-印花稅）*80%*20%

個稅=（100000-6000-50）*0.8*0.2=15032元

稅金合計=（6000+50+15032）*12=252984元

二、住房：員工宿舍交稅明細如下：

開票金額=月開票金額*12=3000*12=36000元

1、增值稅：免征（適用月租金10萬以內免稅）

2、附加稅、水利基金：免征（適用月租金10萬以內免稅）

3、房產稅：4%，減半征收。

房產稅=3000*0.12*0.5=18元

4、印花稅：免征。

5、個稅：10%

月租金4000以下：（月租金-房產稅-印花稅-800）*20%

月租金4000以上：（月租金-房產稅-印花稅）*80%*20%

個稅=（3000-18-800）*0.1=218.2元

稅金合計=（18+218.2）*12=2834.4元

小結：上述案列主要講述情形為月租金10萬以內免征增值稅（即含稅月租金≦105000元），住房和非住房兩種模式下的稅金計算。在以上案例情形下個人出租房屋實際稅負情況：住房的稅負率為7.87%；非住房稅負率為21.08%。

案例2：

張先生將手上的一套寫字間出租給了德居正財稅公司用來辦公，月租金20萬元，將手上的一套住房出租給德居正財稅公司當作員工宿舍，月租金15萬元。假設租賃期為1年，請問張先生需要繳納多少稅？

一、非住房：寫字間交稅明細如下：

開票金額=月開票金額*12=20*12=240萬

1、增值稅：含稅月租金/（1+5%）*5%

增值稅=200000/（1+5%）*5%=9523.81元

2、城市維護建設稅：增值稅金*7%，減半征收。

城市維護建設稅=9523.81*7%*0.5=333.33元

3、教育費附加：增值稅金*3%，減半征收。

教育費附加=9523.81*3%*0.5=142.86元

4、地方教育費附加：增值稅金*2%，減半征收。

地方教育費附加=9523.81*2%*0.5=95.24元

5、水利基金：含稅月租金/（1+5%）*0.06%

水利基金=200000/（1+5%）*0.06%=114.29元

6、房產稅：含稅月租金/（1+5%）*12%，減半征收。

房產稅=200000/（1+5%）*12%*0.5=11428.57元

7、印花稅：0.1%，減半征收。

印花稅=200000*0.1%*0.5=100元

8、個稅：（含稅月租金-流轉稅）*80%*20%

注：流轉稅=1+2+3+4+5+6+7

個稅=(200000-9523.81-333.33-142.86-95.24-114.29-11428.57-100)*80%*20%=28521.9元

稅金合計=（9523.81+333.33+142.86+95.24+114.29+11428.57+100+28521.9）*12=603120元

二、住房：員工宿舍交稅明細如下：

開票金額=月開票金額*12=15*12=180萬

1、增值稅：含稅月租金/（1+5%）*1.5%

增值稅=150000/（1+5%）*1.5%=2142.86元

2、城市維護建設稅：增值稅金*7%，減半征收。

城市維護建設稅=2142.86*7%*0.5=75元

3、教育費附加：增值稅金*3%，減半征收。

教育費附加=2142.86*3%*0.5=32.14元

4、地方教育費附加：增值稅金*2%，減半征收。

地方教育費附加=2142.86*2%*0.5=21.43元

5、水利基金：含稅月租金/（1+5%）*0.06%

水利基金=150000/（1+5%）*0.06%=85.71元

6、房產稅：含稅月租金/（1+5%）*4%，減半征收。

房產稅=150000/（1+5%）*4%*0.5=2857.14元

7、印花稅：免征。

8、個稅：（含稅月租金-流轉稅）*80%*10%

注：流轉稅=1+2+3+4+5+6

個稅=(150000-2142.86-75-32.14-21.43-85.71-2857.14)*80%*10%=11582.86元

合計稅金=(2142.86+75+32.14+21.43+85.71+2857.14+11582.86)*12=211565.68元

小結：上述案例主要講述情形為月租金10萬以上（即含稅月租金>105000元），住房和非住房兩種模式下的稅金計算。在以上案例情形下個人出租房屋稅負情況：住房的稅負率為11.75%；非住房稅負率為25.13%。

本文參考文件:

財稅〔2023〕36號附件2，國家稅務總局公告2023年第4號，財稅〔2023〕12號，財稅〔2023〕13號，《中華人民共和國房產稅暫行條例》，財稅〔2023〕43號，財稅〔2010〕121號，財稅〔2000〕125號，財稅〔2023〕24號，《中華人民共和國印花稅暫行條例》，《中華人民共和國個人所得稅法》第三條和第六條，《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》,國稅發〔1994〕89號,國稅函〔2009〕639號，財稅〔2000〕125號等文件。

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來源：德居正財稅團隊